Ne hagyd magad átverni: 6 eset, amikor nem szabad fixálni a lakáshiteled

Az új magyar hitelfelvevők 95 százaléka fix lakáshitelt választ. Ez teljesen érthető, hiszen sokan akarják elkerülni azt, hogy a havi törlesztő gyakran nőjön. Más kérdés, hogy a fixálással arról is lemondanak, hogy a törlesztőjük esetleg csökkenjen - bár lássuk be, erre nem sok esély van manapság. De aki például 10 éve fixált, az nagyon rosszul döntött, hiszen akkor egy roppant magas kamatszintet betonozott be, lehetetlenné téve azt, hogy a törlesztője folyamatosan csökkenjen.

EZ IS ÉRDEKELHET

Őrület, mi történik: megrohanták a magyarok a bankokat, mindenki ezt keresi

Hihetetlen, ami most zajlik.

Bár a változó kamatozás már gyakorlatilag eltűnt az új kihelyezések körében, addig a meglévő hitelállományban még közel 60 százalékos az aránya. Ennek leépítését tűzte ki célul az MNB, amikor arra buzdította a bankokat, hogy küldjenek értesítőt a legalább 10 éves fennmaradó, változó kamatozású hiteleseknek arról, hogy milyen feltételek mellett fixálhatnak. Az MNB leveléről tegnapi cikkünkben írtunk bővebben.

Végig fix személyi hitelekért kattints IDE, lakáshitelekért pedig IDE.

De ha ennyire népszerűtlen a változó kamarozás, adja magát a kérdés, hogy mi ennek a hiteltípusnak a létjogosultsága? Jó nyomon jár az, aki azt gondolja, hogy a változó kamatozású hitel bizony tud pont annyira fogyasztóbarát lenni, mint a fix kamatozású. Felelőtlenség ugyanis azt állítani, hogy a változó kamatozású hitelek kevésbé fogyasztóbarátok, vagy sokkal veszélyesebbek, mint a fix hitelek.

Most azonban nem olyan. A lakosság értelemszerűen azért választ fix hitelt, mert fél a törlesztőrészlet esetleges növekedésétől. És a félelme jogos is - most épp. Vannak azonban olyan helyzetek, amikor ez a félelem alaptalan. A fixálás/nem fixálás kérdését ugyanis egy dolog tudja megválaszolni: a piaci várakozások. Most pedig a piac - és vélhetően a hitelfelvevők is - arra számítanak, hogy a jelenlegi alacsony kamatszint nem tart ki sokáig. 

Garancia azonban így sincs, hogy a fixálással nem fizetünk rá. Mindenesetre racionális és érthető döntés lakossági oldalról, hogy az alacsony kamatszintet rögzítik akár 10 évre is (bár ez jelenleg még ritkább az 5 éves rögzítéshez képest), mert valószínűtlen, hogy ilyen időtávon a kamatszintek ne nőjenek. Mi most mindenesetre hozunk olyan példákat, amikor nem érdemes fixálni. Ezek egyes részénél irreleváns, hogy lesz-e kamatemelés, másik esetben pedig kevésbé számít az.

Amikor magasak a kamatok, de csökkenésre számítunk

Most ugyan nem ilyen helyzet van, de amennyiben a kamatszint magas, de a gazdasági környezet azt ígéri, hogy hamarosan csökkeni fog, óriási blődség lenne fixálni, hiszen ezzel lemondunk arról, hogy a törlesztőnk akár háromhavonta csökkenjen. Mikor áll fenn ilyen helyet? Ha magas a kamatszint, a gazdaság lassan növekszik, vagy az infláció túl alacsony (persze ezek némileg összefüggnek), akkor alighanem jegybanki monetáris lazításra számíthatunk.

Hasonlítsd össze a változó és fix hiteleket kalkulátorunkban!

Természetesen nem kell folyamatosan a jegybanki statisztikákat bújni, a szaksajtó általában előre megírja az ilyen várakozásokat, így a Pénzcentrum olvasói is pontosan tudni fogják, hogy milyen környezetben épp mire lehet számítani. Magas kamatkörnyezetben, de már csökkenést várva a lehető legrövidebb kamatperiódusú hitel a jó megoldás. Ha beáll ez a (lakosság szempontjából) nem kívánt állapot, mi biztosan jó alaposan kielemezzük majd.

Amikor már nem sok van hátra a hitelünkből

Ez a példa a jelenlegi kondíciók mellett értelmezendő. Ha eddig elmulasztottuk a fixálást, és csupán 2-3-4 év van hátra a hitelünkből, nem érdemes már az alacsony változó kamatozású hitelt drágább fixre váltani. Ha most fixálunk, akkor bizony magas felárakat fizethetünk, hiszen korántsem biztos, hogy a következő hónapokban beüt a kamatemelés. Ha ez mégis megtörténik, egy 3-4 éves futamidejű hitelt érdemes lehet lefixálni.

Amikor alacsony a hitelösszeg

Ha alacsony a lakáshitelünk összege, akkor a havi törlesztő is alacsony, így egy-két százalékpontos változás nem fogja földhöz vágni az adóst. Ebben az esetben természetesen a fixálásnak sincsen magas felára, hiszen az 1-2 százalékponttal magasabb kamat szintén nem sokkal költségesebb, így gyakorlatilag mindegy, hogy fixálunk-e vagy nem. Ilyen összegnél nem biztos, hogy érdemes arra a várakozásra játszani, hogy a kamatok nőni fognak. Sőt, 4-5 milliós hitelösszegnél már meggondolandó alternatíva lehet a személyi hitel is. Ez ugyan már jóval drágább a változó, és némileg drágább a fix hiteleknél is (jellemzően ekkora összegnél 4-5 százalékpontos a különbség), de nincs értékbecslési díj, és nem is terheli az ingatlanunkat jelzálog.

Végig fix személyi hitelekért használd kalkulátorunkat!

Ha nagy összegű megtakarításunk van

Amennyiben a hitelösszeg nagy, de majdnem ekkora összegű megtakarításunk van, amelyet szándékozunk később betörleszteni (legjobb példa erre a hamarosan lejáró lakástakarék-pénztári megtakarítás), akkor teljesen felesleges fixálni. Jó példa erre a kevésbé likvid megtakarítás, amiből nem tudjuk a lakásvásárlást finanszírozni, később azonban elérhetővé válik - de a lakásra most van szükség. Ha felvesszük az alacsony kamatú, változó kamatozású hitelt, akkor sem kell, hogy zavarjon minket, ha beüt a kamatemelés, hiszen betörlesztjük az összeget, és köszönjük szépen.

Ha magas a jövedelmünk

Az adósságfék szabályok miatt a havi törlesztő mértéke alacsony jövedelem mellett legfeljebb a havi jövedelmünk 50 százaléka lehet. Ha van egy 250-300 ezres fizetésünk, akkor ott bizony nem mindegy, hogy havi 120 ezret, vagy 150 ezret fizetünk a hitelünkre (tegnapi cikkünkben néztük meg, hogy egy-egy esetleges kamatváltozás miképp hat a törlesztőre). De amennyiben ennél jelentősen magasabb a havi befolyó jövedelmünk, például 450-500 ezer, ott már nem annyira sokkoló, hogy 120 ezerről 160 ezerre nő adott esetben a törlesztő - de egyáltalán nem mindegy. Mivel azonban nem tudjuk biztosan, hogy a kamatok nőni fognak, nem feltétlenül kell előre kifizetnünk egy jelentős többletet egy olyan várakozás miatt, ami egyáltalán nem biztos, hogy bekövetkezik. Ha mégis, akkor is ráérünk fixálni - igaz, akkor némileg magasabb lesz a fix kamat is.

A vállalkozások egyáltalán nem fixálnak

Ugyan nem lakossági relevanciájú téma, de a kisvállalkozások esetén gyakorlatilag egyáltalán nem szokás fix hitelt felvenni. A magas pénzforgalmú cégeknél a hitelek refinanszírozása olyan gyorsan megtörténik, hogy nem dobálnak ki felesleges összegeket az esetleges emelkedésekre való várakozás miatt. Ha egy vállalatnak gondot okozhat egy 2-3 százalékpontos kamatemelkedés finanszírozása, akkor annak minden bizonnyal nem a fixálás a központi témája a vezetői értekezleteken, hiszen van ennél sokkal nagyobb baja is.

Akik viszont mindenképp fixáljanak

A magyarok 95 százaléka nem tévedhet. Azok az alacsony, vagy kis jövedelmű lakosok, akik esetén a havi törlesztő valóban a JTM szintjén egyensúlyoz, ott pénzügyileg nagyon sokkoló lehet akár már 1 százalékpontos kamatemelkedés is. Feltehetően a magyar társadalom döntő része ilyen helyzetben van - vagy még ilyenben sem, látva a brutális ingatlanárakat -, így aztán a fenti eseteket leszámítva semmilyen kifogás nem támaszthatja alá a fixálás elkerülését. Akkor sem, ha olyan optimisták vagyunk, hogy átszellemülten hisszük az örökké alacsony kamatok ideájának megvalósulását.

Egy szó a várakozásokról

Ahogy az a fentiekből kiolvasható, egy sor példában fontos szerepet játszanak a piaci várakozások - de a fenti példákon kívül is gyakorlatilag a döntő szempont a várakozás: mire számítunk, nőni fognak-e a kamatok. Ha megnézzük a kamatok történelmi alakulását, azt látjuk, hogy azok bizony alacsonyak. Nem kell ismernünk a piacot és a gazdaság állapotát ahhoz, hogy tudjuk, ez nem feltétlenül lesz így. Az elemzők és a piac is arra számít, hogy valamilyen mértékű kamatemelés előbb-utóbb lesz.

Lakáshitelekért keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát!

Kérdéses azonban, hogy mikor - a jegybanki szigorításnak akkor van értelme (és ez a nem titkolt cél is), ha a gazdaság túlfűtötté válik. De a prociklikus gazdaságpolitikát (azaz a növekedésre való kormányzati rásegítést) is csak akkor adja fel a jegybank, ha annak hatása már a túlszaladt inflációban köszön vissza. Ennek most erőteljesen fennáll a veszélye. Ha azonban azzal számolunk, amit az európai, és várhatóan a magyar lassulás is magával hoz, akkor a jegybanknak át kell mennie anticiklikus magatartásba, azaz épp az alacsony kamatokkal kell majd ellensúlyoznia a gazdaság lassulását. Egy szó mint száz, bár az elemzők szeretik árnyaltan, szofisztikáltan megfogalmazni, a valóság az, hogy a jóég sem tudja, hogyan alakulnak a kamatok több éves időtávban. Aki nyugodtan akar aludni, annak nem marad más választása: fixálni kell. Ha azonban mégis a változó mellett döntünk, érdemes abból a 3 havit választani, hiszen azzal gyorsabban lehet reagálni egy esetleges kamatemelésre.