Érdemes elmenni a társasházi közgyűlésekre, de mik a veszélyek?

Fontos és friss változás a társasházak életében, hogy a működésük kereteit meghatározó társasházi törvény június 14-én ismét megváltozott, és alig fél év után ismét nem az ügyészség felügyeli az épületek működését. (Pedig az ügyészségi felügyelet több közös képviselettel foglalkozó forrásunk állítása szerint is megnyugvást hozott mind a tulajdonosok, mind pedig a közös képviselők életében.) Ezzel együtt sajnos egyes társasházi ingatlanok tulajdonosai nemcsak jogaikkal, hanem kötelezettségeikkel sincsenek a mai napig sem tisztában - ami a társasház működőképességét is veszélyeztetheti.

Gyenge befizetési hajlandóság

A társasház működésének alapját - vagy legalábbis annak jó részét - a tulajdonosok által befizetett közös költség adja, ennek behajtása pedig nem egy helyen évek óta húzódó probléma. A hitelek törlesztőrészleteinek emelkedése, illetve más anyagi problémák által sújtott családok a közös költség kifizetését könnyen a fizetési sorrend végére teszik, vagy akár hosszú évekig el is hanyagolják - jelezték gyakorló közös képviselők. Ez a probléma főképp az olyan házakban fordul elő, ahol a közös költség eleve magas: egyes új építésű társasházakban a számos kényelmi szolgáltatásért, mint például őrzés, fitnesz, park olykor 40-50 ezer forintnyi közös költséget is ki kell fizetni havonta.

A hiányzó összegek - főleg olyan ház esetén, ahol sokan nem fizetnek - az alapvető működőképességet veszélyeztetik, a behajtás pedig a mostani jogi szabályozás szerint meglehetősen körülményes, és sokszor ráadásul nem is a megfelelő módszert választják a közös képviseletet intéző tulajdonosok vagy cégek. "A szép szó vagy a megbeszélés legtöbbször gyorsan megoldja a problémát. A mai világban sajnos együtt kell élni azzal, hogy egyre többeknek lehetnek átmeneti fizetési problémáik, de közös megegyezéssel jellemzően hatékonyabban megoldható a probléma, mint azonnali fenyegetéssel vagy jogi eljárással" - érzékeltette hatékonynak tűnő módszerét egy budai társasház közös képviselője. Ha nem tapasztalható fizetési hajlandóság, vagy az adott tulajdonos nem érhető el, lehet késedelmi kamatot vagy a társasház szervezeti és működési szabályzatában meghatározott egyéb rendelkezést alkalmazni - amelyek egyike a jelzálog.

Fél év után jöhet a jelzálog

Ha legalább fél évnyi a tartozás, ennek fedezeteként kezdeményezni lehet a - jogi megvalósításában eléggé elhúzható - jelzálogbejegyzést. Ha a tartozás végül is a tulajdoni lapra kerül, az még mindig nem jelenti azt, hogy készség is lesz a kifizetésére. A másik lehetőség az ügyvédi felszólítás. Ezt is csak a társasház közgyűlésén elfogadott dokumentumok alapján kezdeményezheti a közös képviselő, de mivel gyorsabbnak tűnik a lebonyolítása, egyesek a jelzáloggal való terhelésnél hatékonyabb módszernek tartják: ennek az eljárásnak a végén ugyanis általában lehetőség lesz a végrehajtásra.

A társasházakkal foglalkozó egyes szakemberek szerint azonban egyik megoldás sem hoz biztosan száz százalékos eredményt. Ha az ingatlant a tulajdonos nem akarja eladni, a jelzálog sokáig érdektelen lehet neki (ráadásul elvileg jelzáloggal terhelt ingatlant is el lehet adni), és nem növeli a fizetési hajlandóságot, a végrehajtási eljárás alól pedig némi jogi segítséggel jó időre ki lehet bújni - nem beszélve arról, hogy ezeknek az eljárásoknak a költsége nem is alacsony.

Tyúkperek félórája?

Egy-egy társasház közgyűlése meglehetősen jó lenyomatot ad a ház belső életéről - már az a tény is, hogy hányan mennek el, és hányan nem. Bár sok házban jó hangulatban és hatékonyan folynak az ilyen megbeszélések, informátoraink szerint számos helyen ilyenkor buknak felszínre a lakók egymás közötti problémái, ami egészen kis jelentőségű ügyeken való órákig tartó vitatkozást is tud eredményezni - egy elegáns budai épületben például a személyeskedésig fajuló vita alakult ki a virágok locsolásáról.

Mindezek ellenére érdemes elmenni a közgyűlésekre. Ha jól elő vannak készítve, gyorsan és problémamentesen zajlanak le, és betekintést engednek a társasház anyagi ügyeibe is. Különösen fontos a részvétel, ha felújításról, pályázatról kell dönteni. Az ilyen jellegű határozatok általában anyagi terhekkel is járnak, de a felújítás után a házban található ingatlanok sokkal forgalomképesebbek lesznek, piaci tapasztalatok szerint a vevők egy részének már az is elég, ha megvan a határozat, és összeállt a pénz a munkák megkezdésére.

Érdemes ráérni

Sajátos problémaként merül fel a társasházak esetében az érdektelenség is, vagyis, hogy sok lakó egyáltalán nem mutat semmiféle érdeklődést az iránt, ami a lakásajtón kívül történik - amikor azonban megérkeznek a számlák, gyakran felháborodnak. A mostanában meglehetősen népszerű, kisebb lakásszámú ingatlanok esetében viszonylag kevés probléma merül fel, és jóval könnyebb a megegyezés, sok lakás esetén azonban gyakran előfordul, hogy a többség nem vesz részt a társasház életében, ami súlyos pluszpénzekbe is kerülhet.

Nem egyszer találkozni ugyanis azzal a jelenséggel, hogy a tulajdonosok jó része "nem érek én erre rá" felkiáltással meghatalmazást ír valamelyik aktívabb tulajdonostársnak vagy egyenesen a közös képviselőnek. Nagyon óvatosan kell bánni az ilyen meghatalmazással, érdemes előzetesen tanulmányozni a napirendet, várható-e komolyabb, főleg anyagi terheket követelő döntés - különösen kisebb lakásszámú épületek esetében a megfelelő mennyiségű meghatalmazással az adott tulajdonostárs (vagy a közös képviselő) gyakorlatilag azt fogadtat el, amit akar -, ezt a Szervezeti és működési szabályzatban érdemes pontosan szabályozni.

Mikor váltható le a közös képviselő?

Mindennapos eset - főleg új építésű társasházak esetében -, hogy a közös képviselő igen gyakran cserélődik, ami vagy bizalomvesztés, vagy pedig pénzügyi problémák miatt szokott bekövetkezni. A piacon számos cég kínálja szolgáltatásait, vannak, akik ezt választják, mások inkább úgy vélik, egy tulajdonos sokkal inkább átlátja a társasház és a lakók problémáit - csakhogy nem mindig akad jelentkező a feladatra, ami ugyan térítéssel jár, de nem biztosít főállásnak megfelelő jövedelmet.

Ha megrendült a bizalom, a közgyűlésen többségi szavazással bármikor leváltható a közös képviselő, de célszerű előre nézni, és ugyanezen a közgyűlésen megválasztani az újat. A leváltottnak az új közös képviselő megválasztásától számított harminc napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján a társasházra vonatkozó összes iratot az úgynevezett teljességi nyilatkozattal együtt átvételi elismervény mellett át kell adnia. Ha nincs új közös képviselő, akkor az iratok az előbbiek szerint a funkcióban lévő számvizsgáló bizottság elnökét illetik.