Négyéves csúcsra ért a magyar lakáspiac, de jöhet a fordulat: ezek a kormány terveinek legnagyobb nyertesei

Négyéves csúcsot ért el a magyar lakáspiac 2025-ben: az Eurostat adatai szerint mintegy 150 ezer lakáspiaci tranzakció történt, 14,5 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A bővülés ugyanakkor lassult, hiszen 2024-ben még 25 százalékkal nőtt a forgalom. Az adásvételek száma utoljára 2021-ben volt magasabb a tavalyinál. Az OTP Ingatlanpont elemzése szerint a következő hónapokban és években a kormány új lakáspiaci intézkedései határozhatják meg, merre mozdul tovább a kereslet és a kínálat.

Az európai lakáspiacok közül Szlovéniában nőtt a legnagyobb mértékben a tranzakciók száma 2025-ben, 30 százalékkal. A második helyen Litvánia, a harmadikon Ausztria végzett, Belgiumban pedig valamivel 20 százalék feletti bővülést mértek. A rangsor másik végén Horvátország, Bulgária és Lengyelország állt, ezekben az országokban csökkent a forgalom az előző évhez képest. Írországban és Cipruson 5 százalék alatti növekedést regisztráltak.

Ha azonban kizárólag az új építésű lakásokat vizsgáljuk, Magyarország került az élre. A forgalom ebben a szegmensben 39 százalékkal emelkedett, ami mintegy 10 ezer lakóingatlant jelentett. A használt lakások adásvételeinek száma eközben 11 százalékkal nőtt.

Az új lakások piacának élénkülésében az Otthon Start is fontos szerepet játszott. A kedvezményes hitel bejelentése után a kereslet növekedése miatt több új projekt indult el, emellett olyan beruházások is új lendületet kaptak, amelyeket korábban leállítottak.

Tavaly nyáron jelentették be az Otthon Start kedvezményes hitelprogram indulását, ami látványosan megmozgatta a piacot, ezen belül érezhetően élénkítette az újlakás-forgalmat is. A kereslet növekedése miatt egyrészt új projektek indultak, másrészt korábban leállított beruházásokat is újraindítottak a fejlesztők

– emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A teljes lakásállomány egyre nagyobb része cserél gazdát

Az adásvételek számán kívül azt is érdemes vizsgálni, hogy az adott évben a teljes lakásállomány mekkora része cserél tulajdonost. Ezt mutatja az ingatlanok forgási sebessége, amely segít összehasonlítani az eltérő méretű lakáspiacokat. Magyarországon mintegy 4,62 millió lakóingatlan található. A tavalyi, körülbelül 150 ezres tranzakciószám alapján a lakásállomány 3,24 százaléka cserélt gazdát 2025-ben. Ez jelentős emelkedés a 2024-es 2,84 százalékhoz képest.

Az Eurostat 13 országra közölt összehasonlítható adatokat a lakóingatlanok forgalmáról. Ezek alapján a norvég és a dán lakáspiac forgási sebessége meghaladta a magyart, míg Litvániáé és Hollandiáé nagyjából hasonló szinten állt. Ausztriában és Szlovéniában ugyanakkor a mutató az 1,5 százalékot sem érte el.

Új lakástámogatások alakíthatják át a piacot

A következő időszakban több kormányzati intézkedés is befolyásolhatja a lakáspiac alakulását. Az Otthon Start eddigi formáját a Wekerle Plusz váltja fel, emellett felújítási programot, a lakástakarék-rendszer megújítását, valamint állami bérlakás- és kollégiumépítési programot is terveznek.

A Wekerle Plusz az első otthonukat megszerző, 18 és 45 év közötti vásárlók számára kínál támogatott hitelt. Az új lakásoknál legfeljebb 3 százalékos, a használt ingatlanoknál legfeljebb 5 százalékos kamattal lehet számolni. A konstrukció feltételei ugyanakkor szigorúbbak lehetnek az Otthon Start korábbi szabályainál, így a jogosultság és a finanszírozás részletei különösen fontosak lesznek a vevők számára. A használt lakásoknál az 5 százalékos kamat kisebb előnyt jelenthet a piaci hitelekhez képest, míg az ötéves bentlakási kötelezettség és a bérbeadás korlátozása a befektetési célú vásárlóknak jelenthet akadályt.

A lakástakarékok újbóli támogatása és az energetikai felújítási program más módon hathat a keresletre. Előbbi hosszabb távon segítheti az önerő felhalmozását, utóbbi pedig csökkentheti a korszerűsítés költségeit, miközben a támogatás feltételeként energia-megtakarítást várnak el.

Előremutató lépés a lakástakarékok újraindulása, még akkor is, ha a korábbi 30 százaléknál alacsonyabb lesz ezek állami támogatása. Ugyanígy pozitív az energetikai felújítási program, különösen úgy, hogy a támogatásért cserébe energiamegtakarítást is elvárnak

– hangsúlyozta Valkó Dávid.

Mérséklődhet a befektetési célú lakásvásárlás vonzereje

A lakáspiacot nemcsak a vásárlási támogatások, hanem a bérlakásépítési programok is befolyásolhatják. Ha az állam nagyobb számban hoz létre megfizethető bérlakásokat és bővíti a kollégiumi férőhelyeket, az középtávon növelheti a bérleti kínálatot.

Ez a befektetési célú lakásvásárlásokra is hatással lehet. Ha a bérlők több lakás közül választhatnak, a bérbeadóknak erősebb versennyel kell szembenézniük, ami visszafoghatja a bérleti díjak emelkedését, és csökkentheti az elérhető bérleti hozamokat.

Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint a nagyobb bérlakáskínálat mérsékelheti a befektetési célú vásárlások iránti keresletet. A tényleges hatás azonban attól is függ, hogy mekkora volumenben és milyen ütemezésben valósulnak meg az állami beruházások. A magyar lakáspiac így egyszerre nézhet szembe élénkülő, támogatott kereslettel és a kínálat bővülésével. Az új lakások építésének felfutása, az energetikai felújítások és a bérlakások megjelenése eltérően hathat az egyes ingatlantípusokra, a következő években pedig ezek együtt alakíthatják a lakásárakat és a bérleti piacot.

Adósrabszolgaság vagy esély a saját lakásra? Mondd el, mit gondolsz a hitelekről

Akár vettél már fel hitelt, akár soha nem tennéd, kíváncsiak vagyunk, hogyan látod a hiteleket és a bankokat. A Bankmonitor és a Pénzcentrum idén is közös felmérést indít. Az eredményeket a felmérés lezárása után közöljük – töltsd ki az alábbi kérdőívet!