Dübörög a lakáspiac, annak fellendülésével egyidejűleg pedig nő a lakáshitelek vonzereje is. Azok számára, akik lakásvásárláson törik a fejüket, jó hír, hogy 2016-ban az új lakáshitelek átlagos THM-je az egy évvel korábbi 5,8 százalékról 5,3-ra a csökkent, de a kedvezményes konstrukciók révén ennél jóval kedvezőbb feltételekkel, akár 3 százalékosnál jobb THM-mel is hitelhez lehet jutni. Mielőtt azonban belevágnánk, érdemes végiggondolni, mégis mennyi önerővel kalkuláljunk, amibe a vételár hitellel történő megfinanszírozásán kívüli összeg mellett a hitelfelvétellel járó járulékos költségeket is bele kell érteni. Utánanéztünk, ez utóbbi esetén milyen plusz kiadások terhelhetik meg a családi kasszát.

 1. Induló költségek

Ügyvédi díj

Az ingatlan adásvételi szerződést jellemzően ügyvéd készíti. Hogy mennyi pénzt kérnek el, az ügyvédenként eltérő lehet, általában az ingatlan vételárának 0,5-1 százaléka között mozog.

Az ügyvédi munkadíj magában foglalja a szerződés készítését, a szükséges ellenőrzési költségeket (például tulajdoni lap lehívása) valamint a földhivatali eljárás díjait is. Az adásvételi szerződés megfogalmazásakor érdemes tekintettel lenni az állami támogatások és a lakáshitelek feltételeinek való megfelelésre is. A lakáshitelezésben napi rutinnal rendelkező ügyvédek számára ez nem jelent problémát és persze a szintén mindennapos, ráadásul tömeges gyakorlattal bíró banki tanácsadók szintén segédkezhetnek.

Tulajdoni lap/térképmásolat lehívása

Jelzáloghitel igénylésekor minden esetben be kell nyújtani az adott pénzintézethez a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdoni lapját. A pénzintézetek a tulajdoni lap alapján győződnek meg arról, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan valóban per-, és igénymentes, ugyanis csak rendezett tulajdoni lappal rendelkező tulajdon vagy tulajdoni hányad fogadható el fedezetként.

Ezért nem feltétlenül kell befáradni a földhivatalba, otthonról, kényelmesen el lehet intézni a TakarNet rendszeren keresztül. Ez 3600 forintba kerül. Családi ház, ikerház, sorház, vagy építési telek esetén az ingatlan 90 napnál nem régebbi helyszínrajzát vagy térképmásolatát is csatolni kell a hitelkérelemhez, ez 3000 forintba kerül. A gyakorlatban azonban ezt általában a hitelező bank intézi, esetenként kedvezményesebb díj felszámításával.

Értékbecslés

Az értékbecslés során a kölcsön fedezeteként felajánlandó ingatlan földrajzi elhelyezkedését, környezetét, az épület és a lakás fizikai állapotát mérik fel. Az ezek és a környező ingatlanpiac jellemzőinek ismeretében számított ingatlanérték határozza meg ugyanis azt, mekkora hitelt kaphatunk. Az értékbecslés díja változó, általában 30 ezer forint körül van, amit alapvetően az értékbecslőnek kellene kifizetnünk a helyszínen, de persze lehet mód arra, hogy a bankon keresztül intézzük, vagy akár a bank utólagosan jóváírja sikeres hiteligénylés esetén.

Közjegyzői díj

A közjegyzői díjat abban az esetben kell megfizetnünk, ha a jelzáloghitel kérelmünk pozitív elbírálásban részesült és szerződést kötünk a hitelintézettel. A szerződés aláírása után a közjegyző okiratba foglalja ezt. Ez a vonatkozó törvény szerint általány összegű, de általában a hitelösszeg 1 százaléka körül mozog, s a közjegyzői okirat elkészítésének díját általában a közjegyzőnek kell fizetni a helyszínen, de itt is érdemes érdeklődni a vonatkozó banki akciókról, melyek e díjtétel teljes vagy részbeni utólagos jóváírását biztosíthatják.

Lakásszerzési illeték

Ez a leghúzósabb tétel a járulékos kiadásokat tekintve. A jelenlegi szabályozás szerint a megvásárolt ingatlan forgalmi értékének 4 százalékát kell befizetnünk az adóhatóságnak. Hogy ez mit is jelent? Nem a szerződésben foglalt vételár alapján fizetjük, hanem az alapján, hogy az értékbecslés pillanatában az ingatlan várhatóan mennyiért értékesíthető.

Ha egy lakást forgalmi értéke 10 millió, akkor az illeték 400 ezer forint, de egy 30 milliós forgalmi értékkel bíró háznál már mélyebben a zsebünkbe kell nyúlni, ugyanis az illeték összege meghaladja az egymillió forintot.

Kivételek persze vannak. Amennyiben a vevő egy másik lakását a vételt megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, akkor az illeték alapja a két ingatlan árának különbözete. Ha a régi lakást drágábban adtuk el, mint amennyiért az új ingatlant vásároltuk, akkor nincs illetékfizetetési kötelezettség.

Az is jól járhat, aki új építésű ingatlant vásárol. Ha a vételár nem haladja meg a 30 milliót, akkor 15 millió forintig egyáltalán nem kell illetéket fizetni és a 15 millió forintot meghaladó összeg alapján számolhatjuk ki a fizetendő összeget. Ha tehát egy 28 milliós, új építésű ingatlant veszünk, akkor 13 millió után kell illetéket fizetni, ami 520 ezer forint kiadást jelent.

A 35 évnél fiatalabb, első ingatlanjukat vásárlók is kapnak némi kedvezményt. Ha az áhított ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 milliót, akkor kérhetik, hogy a NAV az egyébként fizetendő illeték 50 százalékát elengedje. Fontos, hogy illetékkedvezmény alkalmazását kérni kell, a NAV nem adja meg automatikusan. Az első ingatlan megszerzése után 12 havi pótlékmentes részletfizetési kedvezményt is kérhetünk. Ez életkortól és a lakás értékétől függetlenül megillethet minden igénylőt, amikor első lakását megszerzi.

Folyósítási jutalék

Fizetnünk kell a hitelintézetnél a folyósítással közvetlenül összefüggésben felmerülő eljárási és adminisztrációs költségek után is. Ennek összege nem lehet magasabb a folyósított összeg 1 százalékánál, és nem haladhatja meg a 200 ezer forintot, viszont az erre vonatkozó akciókról is érdeklődjünk előzetesen a bankban.

Hitelfedezeti biztosítás

A hitelfedezeti biztosítás olyan pénzügyi szolgáltatás, mely a hitelfelvevőt segíti azokban a helyzetekben, amikor nehézséget okozna a hitel visszafizetése vagy a törlesztőrészletek időben való megfizetése. Annál a banknál köthetünk hitelfedezeti biztosítást, ahol a hitelt felvettük. Általában maximum néhány ezer forint, és havonta, a törlesztőrészlettel együtt kell fizetni.

Jelzálogjog bejegyzése

Amikor sikeresen lezajlott az adásvétel, megkaptuk a hitelt, be kell jegyeztetnünk a hitelt folyósító bankunk jelzálogjogát az ingatlanra. Ezt a legtöbb esetben maguk a hitelintézetek végzik el, ám a költséget legtöbbször az ügyfél állja, ez esetben 12600 Ft-os költséggel kell számolni.

2. Folyamatos költségek

Bankszámlavezetési díj

Ugyan a hitel visszafizetéséhez már választhatunk díjmentes törlesztési számlát, de a hitelekhez elérhető kamatkedvezmények érvényesítése és a hozzájuk kapcsolódó feltételek teljesítése érdekében előírás a normál bankszámla megnyitása, amely emellett a szokásos banki tranzakciók (pl. átutalás, csoportos beszedés) elvégzésére is alkalmas. Ennek viszont havi szinten van egy fenntartási költsége, amelyet szintén nem szabad figyelmen kívül hagynunk. S, ha még bankkártyát is igényelünk, úgy annak is jelentkezik éves költsége.

Vagyonbiztosítás díja

A banki hitel mellé fedezetül felajánlott ingatlan értékét a futamidő egésze alatt meg kell óvnunk, amely elsősorban saját érdekeinket képviseli, de végszükség esetén a bank számára is biztosíték a lakásbiztosítás, melynek az általunk választott időközönként (havi, negyedéves, éves), de rendszeres díja van.

3. Utómunkák a lakáson

Lakásfelújítás

Mindezek mellett gondolni kell a lakásfelújításra is. Még egy jó állapotú, újszerű lakás vásárlása esetén is elengedhetetlen a tisztasági festés, ami jó pár száz ezer forintunkba kerülhet. A felújítási költségek jelentősen megugrottak az utóbbi időben, mivel szinte minden építőipari szakma területén megjelent a szakmunkáshiány. Jó villanyszerelőt, kőművest, épület- és szerkezetlakatost, központi fűtés- és gázszerelőt országszerte nehéz találni, ugyancsak vadászni kell a megbízhatóan dolgozó ácsokra, asztalosokra, szobafestőkre.

A kereslet és az óriási kapacitáshiány miatt megugrottak az árak és a vállalási idők, becslések szerint csak tavaly negyedével emelkedtek a kivitelezési költségek, és idén is további drágulás várható. Épp ezért, ha van rá mód, érdemes lehet például kisebb önerőt vállalni, hogy maradjon még pénz a lakásfelújításra, vagy legalább az ahhoz szükséges finanszírozás önrészére.

Egy jó döntéssel tízezreket spórolhatunk

Ha a fentieket összegezzük, akkor jól látható, hogy egy 25 milliós lakás vásárlásakor alsó hangon közel 2 millió forint körül is alakulhatnak összességében a járulékos kiadások, és ebbe még nem kalkuláltuk bele a lakásfelújítás kiadásait. Tehát azon is spórolhatunk, ha körültekintően választunk bankot.

A pénzintézetek ugyanis időről időre újabb akciókkal rukkolnak elő, van, hogy bizonyos költségeket elengednek, vagy a folyósítást követően visszatérítenek.

Bizonyos feltételek vállalása estén néhány hitelintézetnél kamatkedvezményeket is kaphatunk. Ilyen lehet például, ha bankszámlát vezetünk, amire havi rendszerességgel jóváírást vállalunk (például a saját és a családtagok jövedelmét), biztosításokat kötünk, vagy megtakarítást indítunk, vezetünk az adott hitelintézetnél (például lakástakarék vagy bankbetét).