Elképesztő drágulás söpör végig az országon: csapdába kerülhetnek azok, akik most lépnének be a piacra

A jegybank statisztikái rávilágítanak arra, hogy az év utolsó hónapjaiban is jelentős drágulás ment végbe az ingatlanpiacon. Országos átlagban egyetlen év alatt 23,54 százalékkal nőttek az árak. A növekedés mértéke a fővárosban és a vidéki városokban egyaránt 25 százalék körül alakult, de még a községekben is meghaladta a 18 százalékot. Negyedéves szinten szintén érezhető, 5,13 százalékos emelkedést mértek, amely mögött azonban komolyabb területi különbségek húzódnak meg.

A nyár elején bejelentett Otthon Start program egyértelműen fűtötte a piacot. Ennek hatására a tavalyi év második felében önmagában csaknem 11 százalékkal drágultak a hazai lakóingatlanok. Jelenleg a piaci alapú lakáshitelek kamata 6,5 százalék körül mozog, míg a támogatott konstrukció legfeljebb 3 százalékos kamattal igényelhető. Ez a 3,5 százalékpontos kamatkülönbség egyelőre a vevők javára billenti a mérleget.

Ha például valaki 25 millió forint önerővel vett volna meg egy 50 milliós lakást a nyáron piaci hitelből, 25 éves futamidővel számolva havonta 168 ezer forintos törlesztőrészletet kellene fizetnie. Ugyanez az ingatlan az év végére már több mint 55 millió forintot ért. Ha azonban a vevő jogosult az Otthon Start programra, a mintegy 5 millió forinttal magasabb felvett hitelösszeg ellenére is havi 144 ezer forintra csökken a törlesztőrészlete a kedvező kamatozás miatt. Ezzel havonta közel 25 ezer forintot takaríthat meg.

Ez a piaci helyzet azonban korántsem mindenkinek kedvező. A programból kiszorulók kizárólag az áremelkedés hátrányait érzékelik. Komoly gondot okoz a drágulás azoknak is, akiknek a magasabb vételárakhoz már nem elegendő az amúgy is szűkös önerejük. Ezzel párhuzamosan a lakáshitelpiac is átalakult. Az új lakáshitel-szerződések mintegy 70 százalékát már az Otthon Start teszi ki, míg a tisztán piaci alapú kölcsönök iránti kereslet a felére zuhant.

A fő kérdés az, hogy meddig tart ki a kamattámogatott hitel vonzereje a folyamatos áremelkedéssel szemben. A korábbi példánál maradva: a 168 ezer forintos piaci törlesztőrészletből, 3 százalékos kamat mellett már egy 35,6 millió forintos támogatott hitelt is törleszteni lehetne. Ez a 25 milliós önerővel kiegészítve azt jelenti, hogy az eredetileg 50 millió forintos ingatlan egészen 60,6 millió forintos vételárig finanszírozható maradna anélkül, hogy a havi teher meghaladná a nyári szintet.

Ehhez az induló árhoz viszonyítva összesen 21 százalékos drágulásra lenne szükség. Mivel a tavalyi év második felében az árak már csaknem 11 százalékot emelkedtek, a fennmaradó kamatelőny eltüntetéséhez mindössze további 9,5 százalékos áremelkedés kell. Fontos tényező az is, hogy a hitel nyújtotta előny nagymértékben függ az önerő arányától. Minél kevesebb hitelt és több saját forrást használ fel a vevő, a drágulás annál hamarabb semlegesíti a kamatkedvezmény pozitív hatását.

A hivatalos statisztikai adatok az előző év végére vonatkoznak. Az ingatlanközvetítők azonban az idei év első hónapjaiban is megélénkülő keresletet, valamint további, akár 7 százalékos áremelkedést tapasztaltak. Mindezek alapján szinte biztosra vehető, hogy az államilag támogatott hitelek nyújtotta pénzügyi előny azóta is rohamosan zsugorodik.

Címlapkép: Vajda János, MTI/MTVA