Kilátástalan helyzetben rengeteg magyar: hiába az Otthon Start, CSOK, nekik sosem lesz saját lakásuk

Az elmúlt évtizedben az Európai Unió tagállamai közül Magyarországon drágultak a legnagyobb mértékben a lakások: 2014 és 2024 között több mint 237 százalékkal emelkedtek az árak, szemben az uniós átlagként mért 58 százalékos növekedéssel.

Miközben más európai országokban jól kiépített bérlakásrendszerek biztosítanak alternatívát, Magyarországon a rászorulók szinte kizárólag a piaci alapú, drága bérlésre kényszerülnek. A saját tulajdonú lakás már nem csupán cél, hanem gyakran elérhetetlen vágyálom.

Bár a kormány az elmúlt években több intézkedéssel próbálta élénkíteni az ingatlanpiacot (CSOK, Babaváró, Falusi CSOK, CSOK+), ezek hatására nem csökkentek, hanem épphogy meredeken emelkedtek az ingatlanárak, különösen a fővárosban.

A GKI elemzése 2016 és 2024 közötti fővárosi adatok alapján kimutatta: az árak alakulását leginkább három tényező befolyásolta:

• az építőipari termelői árindex (az új lakások áremelkedésén keresztül),
• a 10 éves állampapírhozamok (mint alternatív befektetési lehetőség),
• és a nettó keresetek növekedése.

A piacon az új és használt lakások árai rendkívül szorosan együtt mozognak: az árak közötti korreláció gyakorlatilag tökéletes (0,97). Ez azt jelenti, hogy ha drágulnak az új lakások – például az építési költségek emelkedése miatt –, az húzza magával a használt lakások árát is.

Érdekes, hogy az ingatlanhitelek kamata, illetve a lakáspiaci tranzakciók száma kevésbé befolyásolták közvetlenül az árakat.

Alacsony állampapírhozamok idején sok befektető ingatlanba fektette a pénzét, ami megnövelte a keresletet és felhajtotta az árakat. Ugyanakkor, amikor a hozamok 6,5–7% körülire emelkedtek, a spekulatív tőke egy része visszaáramlott az állampapírok piacára. Ez keresletcsökkenést hozott az ingatlanpiacon, ami például 2022–2023 fordulóján már árkorrekcióban is megmutatkozott.

2024 utolsó negyedévében a tranzakciók száma nyolcéves mélypontra süllyedt, vagyis egyre többen árazódtak ki a lakáspiacról – a bérlők és vásárlók oldaláról egyaránt.

Bár 2016 és 2024 között a nettó keresetek is jelentősen – 170%-kal – emelkedtek, ez nem jelenti azt, hogy mindenki számára könnyebb lett a lakáshoz jutás. A keresetnövekedés elsősorban a közép- és felső jövedelmű háztartásoknak kedvezett, amelyek így még több pénzt tudtak ingatlanba fektetni – újabb keresleti nyomást gyakorolva a piacra.

Egy stagnálás felé tartó piacba érkezett meg 2025 elején az Otthon Start lakáshitel-program, tíz hónappal a parlamenti választások előtt. A kedvezményes kamatozású hitel sokaknak jelent vonzó lehetőséget, ugyanakkor az elemzők szerint újra felerősítheti a spekulatív vásárlásokat, ami ismét árfelhajtó hatású lehet.

A szakértői várakozások szerint a program akár már fél éven belül 10%-os, egy éven belül pedig akár 15–20%-os áremelkedést is okozhat – még tovább nehezítve a saját otthonra vágyó fiatalok helyzetét.

A jelenlegi modellben a támogatások a keresletet növelik, miközben a kínálat korlátozott – ez szinte törvényszerűen újabb áremelkedéshez vezet. Ezzel szemben egy állami vagy önkormányzati bérlakásépítési program valós segítséget nyújthatna azoknak, akik önerő és biztos törlesztési képesség nélkül maradnak a lakáspiacon.

Mibe fektetnél?

A Debreceni Egyetemmel közösen indított Pénzcentrum kutatásunk célja feltérképezni, hogyan gondolkodnak a magyar háztartások ezekről a kamatbevételekről. Milyen csatornákon keresztül helyezik el ezeket a pénzeket? Milyen szempontok vezérlik döntéseiket – a biztonság, a rugalmasság, a hozam vagy épp a banki ösztönzők? A felmérés külön figyelmet szentel annak is, hogyan reagáltak a lakossági befektetők a bankok célzott ajánlataira. Hány ügyfél élt azzal a lehetőséggel, hogy új számlát nyisson? Kutatásunk eredményei minden olyan befektetőnek irányadóak lehetnek, akik tudatosan szeretnék kezelni megtakarításaikat a következő időszakban. Köszönjük, ha szánsz néhány percet a kérdőív kitöltésére.