Ez a 20 legolcsóbb és legdrágább utca a X. kerületben: itt fillérekért vehetsz lakást

A KSH adatai szerint 2022 harmadik negyedévére, a 2015-ös szintet 100-nak véve, a hazai lakásárindex elérte a 256 százalékot, azonban a drágulás üteme és a forgalom is egyértelműen lelassult. Az várható volt, hogy a lakásárak folyamatos kétszámjegyű növekedése nem tarthat örökké, és már 2022 tavaszán is érzékelhető volt az érdeklődés gyenge csökkenése.

Ám e folyamatra ezúttal nagyon sok egyéb hatás is rárakódott – pl. az elszabaduló infláció, az eszkalálódó háborús helyzet, a rezsikrízis –, s ez most egyszerre kezd meglátszani a számokban. Bár némelyik már az év első felében is rontotta a feltételeket, akkor az állami támogatások és az év elején kapott plusz jövedelmek még tovább segítették a keresletet, így a lendület csak az új energiaárak nyári bejelentése után fogyott el.

Most egyelőre a kivárás jellemző, ami nem is feltétlenül ugyanúgy hat majd a piac minden szegmensében. Az, hogy mikor kap új lendületet a piac, vagy annak legalább egy része, éppen úgy függhet a hitelkamatok alakulásától, mint attól, hogy az első „valódi” tél tapasztalataiból tavaszra milyen következtetéseket szűrnek le az emberek. A kivárásnak is van természetes vége: a szükségessé váló költözéseket sem lehet az idők végezetéig halogatni. S persze az is mozdíthat a piacon, ha mérséklődnek az árak, illetve a vevők jobban kihasználják a most éppen bővebbé váló alkulehetőségeket és a 2023-ban is elérhető lakástámogatásokat.

Budapesten - hasonlóan az országos átlaghoz - lassuló ütemben, de folyamatosan emelkednek az ingatlanárak Budapesten: az újépítésű lakások esetében a vásárlóknak már körülbelül 1,5 millió forinttal kell számolniuk négyzetméterenként. Korábbi cikkünkből pedig az is kiderült, hogy 2022-ben a főváros belső kerületei 2,4 százalékkal olcsóbbak voltak, mint a főváros egésze, míg a külső kerültetekben 13,5 százalékkal kellett többet fizetni átlagosan egy négyzetméter lakóingatlanért.

Az olló 2020 óta egyre csak zárul a külső és a belső kerületek átlagára között a nagy pesti átlaghoz képest. Közben az agglomerációban összességében kb. 30 százalékkal kerültek kevesebbe az ingatlanok a fővárosiaknál. Viszont ez korántsem azt jelenti, hogy maguk az ingatlanok olcsóbbak lettek.

Íme Budapest X. kerületének legolcsóbb és legdrágább ingatlanjai

Az budapesti helyzet tehát ismert, de mi újság a főváros kerületeivel, hol tetőztek vajon a négyzetméterárak, azaz – ha hihetünk a fenti elemzői prognózisnak – honnan kezd majd el konszolidálódni az árszínvonal? Nos, a Pénzcentrum friss, Budapest kerületeit vizsgáló cikksorozatában épp ennek járt utána. Jelen írásunkban Kőbányát, azaz az X. kerületet vesszük górcső alá és vizsgáljuk meg, hogy mely utcákban lehet a legolcsóbban, illetve a legdrágábban ingatlanhoz jutni.

A KSH-nál elérhető, hivatalos tranzakciókból származó NAV-adatok alapján 2022 második negyedévében átlagosan 550 ezer forintot kértek Budapest X. kerületének egy négyzetméternyi lakóingatlanért. Ugyanakkor az ingatlan típusa szerint komolyabb szórás is megfigyelhető a fajlagos árakban és természetesen a tranzakciószámokban is. Lapunk megkeresésére az ELTINGA összeállított egy részletesebb adatsort, amely alapján megállapítható, hogy 2022 második negyedévében a többlakásos társasházak négyzetméterenként 563 ezer forintért (1018 tranzakció alapján), a lakótelepi panelek átlagosan 532 ezer forintos négyzetméteráron (546 tranzakció alapján), míg a családi házak 482 ezer forintos (41 tranzakció alapján) keltek el Budapest X. kerületében.

Ez tehát a nagy átlag. Kérdés ugyanakkor, mit mutatnak a mélyebb statisztikák. A lakáspiaci elemzések ugyanis jellemzően megye, város, esetleg városrész (pl. kerület) bontásban vizsgálják a különböző statisztikai mutatókat, míg utca szerinti mélységben - bár rendelkezésre állnak ilyen adatok is - nem nagyon készül felmérés. Pedig egy erősebb nagyítóval vizsgált lokációelemzés kiválóan megmutatja, hogy a lakáspiaci mutatók egészen komoly kilengéseket is képesek produkálni.

Hogy ezt igazoljuk, a Pénzcentrum ezúttal a KSH nemrég megjelent kiadványából, azaz az Ingatlanadattár, Magyarországi lakásárak, 2005-2021 adatsorából mutatja, hogy melyek voltak 2021-ben Budapest X. kerületének legdrágább és legolcsóbb utcái. Fontos leszögeznünk, hogy a 2021-es a legfrissebb adat az utcákra vonatkozóan, így a Budapest egészére vonatkozó 2022-es átlagárakkal történő összehasonlítás csak hozzávetőleges lehet. Továbbá az alábbiakban közölt áradatok kapcsán fontos azt is kiemelni, hogy a komoly kilengéseket a tranzakciók darabszáma (összesítésünk valós lakáspiaci tranzakciók alapján készült) és egy-egy extrém tranzakció is komolyan torzíthatja. És akkor nézzük Budapest IX. kerületének legeit.

A 20 legdrágább utca Budapest X. kerületében

1. Gém utca (814 ezer forint/nm)
2. Kismartoni út (793 ezer forint/nm)
3. Kőbányai út (787 ezer forint/nm)
4. Halas utca (776 ezer forint/nm)
5. Makk utca (774 ezer forint/nm)
6. Somfa utca (766 ezer forint/nm)
7. Újhegy út (708 ezer forint/nm)
8. Óhegy utca (696 ezer forint/nm)
9. Sibrik Miklós út (686 ezer forint/nm)
10. Tavas utca (677 ezer forint/nm)
11. Száva utca (669 ezer forint/nm)
12. Kápolna tér (664 ezer forint/nm)
13. Kőér utca (651 ezer forint/nm)
14. Ihász utca (630 ezer forint/nm)
15. Kéknyelvű utca (630 ezer forint/nm)
16. Juhász utca (625 ezer forint/nm)
17. Szárnyas utca (620 ezer forint/nm)
18. Kékvirág utca (617 ezer forint/nm)
19. Somfa köz (610 ezer forint/nm)
20. Gyakorló utca (609 ezer forint/nm)

A 20 legolcsóbb utca Budapest X. kerületében

1. Hős utca (237 ezer forint/nm)
2. Tárna utca (237 ezer forint/nm)
3. Várgede utca (379 ezer forint/nm)
4. Román utca (395 ezer forint/nm)
5. Martinovics tér (413 ezer forint/nm)
6. Alkér utca (414 ezer forint/nm)
7. Pára utca (433 ezer forint/nm)
8. Szállás utca (434 ezer forint/nm)
9. Lenfonó utca (439 ezer forint/nm)
10. Agyagfejtő utca (451 ezer forint/nm)
11. Endre utca (453 ezer forint/nm)
12. Mélytó utca (458 ezer forint/nm)
13. Szövőszék utca (461 ezer forint/nm)
14. Állomás utca (464 ezer forint/nm)
15. Kisbacon utca (468 ezer forint/nm)
16. Szőlővirág utca (468 ezer forint/nm)
17. Hang utca (469 ezer forint/nm)
18. Kőrösi Csoma sétány (469 ezer forint/nm)
19. Előd utca (470 ezer forint/nm)