Eljött a filléres lakások ideje? Mikor vegyünk ingatlant Magyarországon?

Az elmúlt hónapokra jellemző volt, hogy a többségében készpénzes, nem befektetői vevőréteg kivárt az ingatlanpiacon, a kilakoltatási moratórium feloldásának esetleges árcsökkentő hatását remélve. Könnyen bekövetkezhet azonban, hogy csupán a lomha adminisztrációs eljárás miatt is az ügymenetek nagy része belecsúszik a következő téli időszakba, vagyis a következő kilakoltatási moratórium periódusába. A most érintett ingatlanok egy része tehát legkorábban 2012 tavaszán jelenhet meg a piacon - áll a Duna House ingatlanközvetítő franchise-hálózat friss elemzésében.

2011 első két hónapjában is tehát a kivárás volt a jellemző. Csak az igazán olcsó, esetleg "kényszerértékesített" lakások fogytak. A kormányzati bejelentések, miszerint meghosszabbítják a moratóriumot, illetve próbálják megmenteni a hiteleseket, részben feloldotta a kivárást, így március hónapban nagy tranzakciószám növekedést tapasztaltunk, ami vélhetően áprilisban is tartja magát. Ez azonban átmeneti, a piac további sorsát a moratórium feloldását követő, felélénkült tranzakciószám növekedés jellemzi majd, melyet két lényeges szempont befolyásol:

1. A kormányzat milyen segítséget nyújt a vásárlóknak és az adósoknak. Jelenleg szó van arról, hogy befagyasztják a CHF árfolyamot, megkönnyítve a nehezen fizetők dolgát. Ezen felül államilag támogatott hitel is szóba került, abban az esetben, ha a vásárló piaci áron veszi meg az adós lakását. Utóbbi időben pedig az EUR alapú hitelek visszavezetéséről is hallani. A legnehezebb sorban lévő adósok megmentésére pedig (talán egy állami eszközkezelővel) többször felmerült a visszabérlés lehetősége is. Egyelőre még nem tudni a pontos intézkedésekről, de ha az irány valós, akkor ezek hatására élénkülhet az ingatlanpiac, az árak kimozdulhatnak nyugvópontjukról és emelkedésnek indulhatnak a vásárlásösztönzés hatására.

2. Másik oldalról ennek ellenkezőjére, vagyis árcsökkenésre is sor kerülhet. A bankok fedezetérvényesítése, vagyis az ingatlanárverések következménye a kínálati piac növekedése, amelynek közvetlenül árcsökkentő hatása lehet. Ez azonban a bankok érdekeivel is ellentétes, tehát várhatóan nem tömegével, hanem a piaci árakat figyelemmel kísérve, lassan engedik piacra az értékesítendő lakásokat.

A második félév eseményeit tehát a kilakoltatási moratórium esetleges feloldása és a várható kormányzati intézkedések fogják meghatározni. Azt hogy a növekedő tranzakciók száma felfelé vagy lefelé módosítja az árakat, az attól függ, hogy a kormányzat élénkítő intézkedései érvényesülnek majd jobban, vagy a részleges kilakoltatási folyamat árcsökkentő hatása.

Az sem kizárt persze, hogy az elhúzódó egyeztetések miatt a moratórium újbóli meghosszabbítása mellett dönt a kormány, amely a problémákat már a 2012-es évre tolhatja át, tovább duzzasztva a nem fizetők körét.

Minden jel szerint a lakásárak csökkenésének trendje a végéhez közeledik. Valóban csak akkor számíthatunk még további csökkenésre, ha hirtelen kerül nagyon sok ingatlan a piacra. Az árak növekedésének viszont gátat szab a viszonylagosan drága hitelhez jutás. A válság előtti ingatlanárakat elsősorban a támogatott lakás- és az olcsó devizahitelek hajtották fel. Ezek nélkül, akár a hiteleseknek kedvező kormánydöntés mellett is nehéz elképzelni gyorsan növekvő lakásárakat.