Ingatlanos tuti tippek 2008-ra - fordult a kocka?

A Global Property Guide-ot készítő elemzők szerint az Európán belül kereső kisbefektetők számára néhány kelet-európai célpont, míg az ennél szélesebb körben gondolkodók számára Ázsia és Latin-Amerika egyes országai jelenthetnek jó megoldást. Ám mielőtt megnéznénk, hogy mely országok kecsegtetnek kiemelkedő hozammal 2008-ban, lássuk milyen ingatlanár-változást produkáltak a világ országai 2007-ben.

Európa és az Egyesült Államok: egyértelmű a csökkenés

Az árak növekedése nominálértéken Bulgáriában volt a legmagasabb a világon, elérte a 30,59 százalékos mértéket. A kelet-európai államban tapasztalható ingatlanár-növekedés azonban reálértéken is magasnak mondható, a kétszámjegyű infláció ellenére. Ezzel Bulgária a harmadik helyen áll a Global Property Guide 2007-es ranglistáján.

Bulgáriát és Észtországot kivéve azonban a többi országban lassuló piacokkal találkoztunk, még ott is, ahol az ingatlanárak továbbra is kétszámjegyű növekedést mutatnak. Az emelkedő kamatkörnyezet az Egyesült Királyságban, Írországban, Spanyolországban és Norvégiában is egyértelmű lassulást hozott az ingatlanpiacon.

Európában legnagyobb mértékben az íreknél lassult a piac, az elmúlt 15 esztendőben lezajlott boom ugyanis túlértékeltté tette az ingatlanokat. Itt az inflációval korrigált csökkenés mértéke elérte a 9 százalékot, a többi európai ország esetében ezzel szemben a lassulás csak a növekedési ütem mérséklődésében nyilvánult meg.

Írországban, Görögországban és Olaszországban az ingatlanárak csökkenését súlyosbítja a változó kamatozású hitelek dominanciája a teljes hitelállományon belül. Ez ugyanis érzékenyebbé teszi a jelzáloghitellel rendelkezőket az alapkamat változásaira, melyeknek ily módon gyorsabban és drasztikusabban érvényesül a hatása.

A fix kamatozás azonban azokat az országokat se mentette meg lassulástól, ahol ez a típus domináns. Franciaországban, Dániában és Németországban is lassult a piac, főként az amerikai hitelválság nemzetközi pénzpiacokra gyakorolt hatása miatt. Franciaországban a belföldi kereslet fenntartása érdekében a kormány tovább növelte a jelzáloghitelesek számára elérhető adókedvezmények mértékét.

Németország, Dánia és Franciaország mellett Svédországban, Lengyelországban, Finnországban, Hollandiában és Svájcban is lassult a piac. Spanyolország is hasonló problémával küzd, a hitelkamatok növekedése és a hitelezési politika szigorodása miatt. Az EKB 15 hónap alatt nyolc alkalommal módosította az irányadó rátát, mely a 2006 novemberében jellemző 2 százalékos mélypontról emelkedett 2007 júniusára 4 százalékra.

Az amerikai szövetségi bank ezzel szemben gyorsan és nagymértékben növelte az általa meghatározott irányadó rátát. A Fed a 2004 és 2006 között eltelt 24 hónapban 17 alkalommal emelte a rátát, mely így meredeken emelkedett a 2004 májusában jellemző 1 százalékos történelmi minimumról 2006 júniusára 5,25 százalékra.

Az ingatlanpiaci buborék feszülésének első jeleire a szövetségi bank felhagyott a folyamatos emeléssel és egészen 2007 augusztusáig, 14 hónapon keresztül 5,25 százalékon tartotta az alapkamatot. Az ingatlanlufi tavaly nyári kipukkadására a Fed 50 bázispontos vágással reagált szeptemberben, melyet októberben és decemberben újabb 25-25 bázispontos csökkenés követett.

A válság elkerüléséhez azonban a kamatcsökkentés és a többszöri jegybanki intervenció sem bizonyult elegendőnek. Az árak esni kezdtek az ország több államában, bár a különböző szervezetek eltérő mértékű csökkenésről számoltak be. Az értékbecslők szövetsége által közölt adatok szerint 5 százalékkal csökkentek az ingatlanárak, míg az OFHEO 1,8 százalékos növekedésről számolt be.

Utóbbi adatai arról tanúskodnak, hogy az ingatlanpiaci visszaesés nem ölt országos mértéket, körülbelül 10 államban csökkenést regisztráltak, míg két államban (Utahban és Wyomigban) 10 százalék feletti növekedést mértek.

Mi történt a nagyvilágban?

Az ázsiai országokban szinte kivétel nélkül emelkedtek az árak: Sanghaj és Szingapúr dobogós helyre került a Global Property Guide által összeállított világranglistán. Utóbbi produkálta a legnagyobb reálnövekedést 2007-ben.