Kígyóznak a sorok a magyar bankokban: mindenki ilyen lakáshitelt akar, mit keresnek ennyien?

A Magyar Nemzeti Bank 2023. márciusi „Hitelezési Folyamatok” című jelentése alapján az 5 éves kamatperiódusú és a 10 évig fix kamatozású lakáshitelekből közel azonos összeget folyósítottak a bankok 2022. IV. negyedévében.

A statisztikák alapján a folyósított lakáshitel állomány 28 százaléka volt 5 évig fix kamatozású, míg 27,9 százalékot tett ki az egy évtizeden át változatlan kamatozású kölcsönök aránya. A végig fix kamatozású jelzáloghitel volt a favorit tavaly év végén is, a folyósított kölcsönök 44 százaléka volt ilyen konstrukció.

Miért meglepő az 5 évig fix kamatozású jelzáloghitelek népszerűsége?

Elég az árra pillantanunk, a Pénzcentrum lakáshitel kalkulátora alapján ugyanis jelenleg ez a konstrukció az egyik legdrágább. Mit jelent ez valójában? Nézzük meg egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel példáján keresztül, az igénylők nettó jövedelme 500 ezer forint.

A különböző kamatperiódusok esetében a költségek alakulása (három legolcsóbb ajánlat költségeinek átlaga alapján):

• 1 évig fix kamatozású lakáshitelt nem tud igényelni a család a megadott feltételek mellett.
• 5 évig fix kamatozású hitelt már kaphat a példában szereplő igénylő. A havi törlesztőrészlet 186 653 forint lenne, 20 év alatt összességében 44 764 265 forintot kellene visszafizetni. A THM értéke 9,91%.
• Egy évtizeden át fix kamatozású kölcsönre havonta 174 992 forintot kell fizetni. A kölcsön futamideje alatt összességében 42 030 666 forintot kell visszafizetni a bank felé. A hitelre érvéyes teljes hiteldíj mutató értéke 8,96%.
• A végig fix kamatozású kölcsönre fizetendő törlesztőrészlet 175805 forint. Két évtized alatt összességében 42 236 428 forintot kell visszafizetni. A hitel THM értéke 9,02%.

A Bankmonitor szerint alapvetően meglepő lehet, hogy a kockázatosabb hitel a drágább: normál piaci környezetben a kiszámíthatóságért, biztonságért cserébe magasabb kamatot kell megfizetnünk. A jelenlegi gazdasági helyzet azonban különleges, rövidebb távon a piac magasabb kockázatot lát a gazdaságban – nem csak hazánkra érvényes ez a helyzet -, ez vezetett a hitelköltségek ilyen furcsa átalakulásához.

A magasabb kamat ráadásul nagyobb kockázattal is párosul, hiszen az 5 éves kamatperiódusú hitel „kétszer olyan gyorsan árazódhat át”, mint egy 10 éves kamatperiódusú kölcsön. Ha egy 20 éves futamidejű hitel fix kamat mellett veszünk fel, akkor a kamata nem módosulhat. Ha ugyanezt a hitelt 10 éves kamatperiódus mellett igényelnénk, akkor a kamat egyszer változhat a futamidő során. Az 5 évig fixált kamat választásával viszont a futamidő alatt háromszor is módosulhatnának a kamatok.

A furcsaság okát a támogatott lakáshiteleknél kell keresni

Jogosan merülhet fel a kérdés: rosszul döntünk, amikor hitelt választunk? A helyzet szerencsére nem ilyen tragikus, a megoldás inkább hitelek mérésének technikájában rejlik.

A dráguló piaci környezetben egyre fontosabb a támogatott hitelek szerepe, ilyen például a családi otthonteremtési kedvezmény mellé igényelhető fix 3 százalékos kamatozású támogatott lakáshitel (más néven csok-hitel). A támogatott hitelek előretörését az MNB statisztikái is alátámasztják, a csok-hitel aránya 2022. IV. negyedévében a teljes lakáshitel állomány 19,5 százaléka volt.

A hiteligénylők a kérdéses támogatott jelzáloghitelt futamidő végéig fix 3 százalékos kamat mellett igényelhetik. A bankok a 3 százalékon felül még az államtól is kapnak támogatást a kérdéses hitel után, ezen támogatás mértéke 5 évente változhat. Vagyis a pénzintézetek szempontjából a kölcsön 5 éves kamatperiódusú.

Éppen ezért az MNB kimutatásában a csok-hitel az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek között szerepel. Vagyis az 5 évig fix kamatozású hitelek növekvő szerepét nagyrészt a támogatott hitelek népszerűsége okozza.