Ezzel a trükkel felére zúzhatod a törlesztőd: működik, a bankokat sem zavarja

Sok dolgot kell figyelembe vennie egy lakáshitelt igénylőnek. A magas lakásárak mellett ma már a legtöbb magyarnak úgy kell sakkoznia, hogy a lehető legmagasabb hitelösszeget tudja felvenni anélkül, hogy a jövedelemarányos törlesztőrészlet szabályaiba beleütközne. Ez bizony nem egyszerű: egy átlagos árú budapesti lakás ma körülbelül 40 millió forintba kerül, ehhez kell legalább 30 millió forint hitel. Egy ekkora hitelnek a törlesztője bizony már elérhetetlenné teszi a hitelfelvételt egy átlagos jövedelmű magyarnak.

Fix lakáshitelekért keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát!

De mit lehet tenni? Az egyik megoldás, amivel át lehet hidalni ezt a problémát, az a törlesztőrészlet kitolása. Minél hosszabb időtávon oszlik el a hitelünk, annál alacsonyabb ugyanis az egy hónapra eső teher. De tényleg megéri ez?

Ha csak a tőketartozást néznénk, akkor kijelenthetnénk, hogy valóban jobb megoldás hosszabb futamidőre felvenni a hitelt. Ekkor azonban nem számolunk a kamatteherrel, amelyet minden hónapban fizetnünk kell. Az éves kamat egy tizenketted része minden hónapban rárakodik a tőketörlesztésre - így érthető, hogy minél tovább fizetjük a hitelünket, annál magasabb lesz a kamatköltségünk.

Ez így elméletben mind szép és jó, de a gyakorlat mit mutat? Erre hoztunk pár példát a Pénzcentrum kalkulátorából. 10 milliós összegeket néztünk meg különböző futamidők mellett. Azt mutatjuk be, hogy a 10, 20 és 30 éves futamidő mellett miképp alakul a teljes visszafizetendő összeg. Különböző kamatperiódusokat is megnézünk, jelentősen eltérnek ugyanis a kamatok aszerint, hogy mekkora a kamatperiódus. Itt emelnénk ki, hogy a futamidőnél alacsonyabb kamatperiódusú hitelekre csak akkor érvényes a kalkuláció, ha a kamatszintek kitartanak a futamidő teljes hossza alatt.

Nézzük meg előbb az 1 éves kamatperiódusú hiteleket. Szembetűnő, hogy miután a lakosság szinte alig vesz már fel ilyen alacsony kamatperiódusú hitelt, a banki kínálatban is mintha szűkült volna ez a termék. Mindenesetre a Pénzcentrum kalkulátorában talált ajánlatoknál szembetűnő a különbség aszerint, hogy mekkora futamidőre vesszük fel a kölcsönt.

A CIB lakáshitelével a törlesztőnk 95 493 forint lenne, ha 10 évre vennénk fel, és a teljes visszafizetendő összeg 11 465 760 forint lenne. Ha ugyanezt a hitelt már 20 évre vesszük fel, akkor bár havonta sokkal kevesebbet, 54 305 forintot kell csak fizetni, a teljes visszafizetendő 13 millió forint lenne - másfél millióval több, mint a 10 éves futamidőnél. Ha 30 évre vesszük fel ezt, akkor ott már 14,7 millió lenne az összeg, amit a 10 millió forintra 30 év alatt fizetünk. Az MKB és a K&H ajánlata nagyon hasonló, a kamatok között alig van különbség, így aztán a visszafizetendő összegek is hasonlóak.

Az 5 éves kamatperiódusnál némileg hasonló kamatokat láthatunk, így az összegek is hasonlóak. Nézzük meg például a Raiffeisen ajánlatát, ahol a 10 évre felvett hitel havi törlesztője 95 515 forint, és a teljes visszafizetendő összeg 11,5 millió forint. Ha ugyanezt a hitelt 20 évre vesszük fel, bár a THM változatlan, a havi törlesztőnk 55 410 forint lesz. Összesen pedig 13,3 millió forintot fizetünk vissza a banknak. Ha 30 évre vesszük fel a hitelt, akkor például a Budapest Bank hitelével már majdnem 15 millió forintot fizetünk vissza. Érdekes, hogy bár a 10 és a 20 éves futamidő között nincs különbség, a 30 éves konstrukciónál már jelentősen magasabb THM-ekkel, és egyben magasabb teljes visszafizetendő összegekkel is találkozhatunk. Az MKB lakáshitele után például 13,3 milliót kell visszafizetnünk 20 év alatt, míg 30 év alatt már 16,4-et.

Nézzünk most meg egy jelentősen hosszabb kamatperiódust, 10 évet. Tízéves futamidő mellett például az Erste lakáshitele már 3,96 százalékos THM-mel vihető, de a törlesztő 100 723 forint lesz. Ha ugyanezt a hitelt, ugyanilyen THM-mel vesszük fel 20 évre, akkor a törlesztő ugyan jelentősen csökken, 60 ezer forint lesz, de a teljes visszafizetendő összeg már 14,4 millió forint körül alakul. De említhetnénk a K&H-t is, ahol a 10 éves futamidőnél 101 198 forint volt a törlesztő, majd 30 éves futamidőnél már 48 262 forintra mérséklődik. Ennek azonban ára van: a teljes visszafizetendő összeg így már több mint 17,5 millió lesz, míg az előző esetben "csak" 12,2 millió forintot kell kicsengetnünk.

Mi is tehát a jó döntés?

Hogy rövid, vagy hosszú futamidőt választunk, az minden esetben egyéni mérlegelés kérdése kell, hogy legyen. A rövidebb futamidővel kevesebb kamatklöltséget fizetünk, és hamar letudjuk a hitelünket, viszont sokkal magasabbak lesznek a havi terheink. A hosszabb futamidő akkor lehet jó megoldás, ha a törlesztés mellett megtakarítást is tudunk képezni, és a később felgyülemlett pénzt a hitel előtörlesztésére fordítjuk. Persze sok esetben a hosszú futamidő nem is mérlegelés kérdése, hiszen az alacsony jövedelem miatt nem is tud az igénylő rövidebb futamidőt bevállalni. A banknak egyébiránt a hosszabb törlesztés természetesen megéri, hiszen ezzeé sokkal több pénzt fizetünk nekik kamatköltségekre.