18 °C Budapest

Mi lesz az adósmentés után a lakáspiacon?

2014. november 19. 14:34

A lakáshitelezés és a lakáspiac szorosan kapcsolódik egymáshoz, ennek jelét a magyar lakáspiacon is számtalanszor láthattuk. A napokban körvonalazódott a legújabb devizahiteles csomag feltételrendszere, ezért aktuális megvizsgálni, hogy milyen hatásaival kell a lakáspiacon számolni. Az aktualitást külön erősíti, hogy a lakáspiac éledezik, idén 15-20 százalékkal nagyobb forgalom várható, mint tavaly. Az Otthon Centrum kettős hatást vetít előre, de hozzáteszik; a bedőlt hitelek mögötti ingatlanoknak legalább akkora hatása lehet a piacra, mint a devizahiteles csomagnak.

A napokban megjelent devizahitelek forintosításáról szóló törvényjavaslat alapján az ügyfelek a forintosításról, illetve az egyoldalú kamatemelésekhez és az árfolyamréshez köthető elszámolásról szóló értesítőt csak jövő év elején kapják kézhez, a piacon megjelent előzetes információk alapján a devizahitelesek átlagos törlesztő részlete 25 százalékkal, míg a fennálló tőketartozás 20 százalékkal csökkenhet. A bankok számára ez bruttó 900 milliárd forintos elszámolási kötelezettséget jelent, valamint a jövőben 100 milliárd forintos kiesést az éves kamatbevételükből. A csomagnak közvetlen hatása nincs a lakáspiacon, de a közvetett hatásai többrétűek lehetnek.

Az ügyfelek oldaláról a lakáspiacon kettős hatás jelentkezhet:

  • Egyrészt a korábban csak fizetési nehézségeik miatt a piacon lévő eladók, ha a törlesztő részlet csökkenés miatt a havi terhek már elviselhetővé válnak számukra, visszaléphetnek az eladástól, ezzel csökkentve a kínálatot.
  • Másrészt azok, akik már korábban is gondolkodtak a lakáscserében, de a nagyon magas tőketartozásuk miatt nem tudták eladni a lakásukat, a fennálló tőketartozásuk csökkenésével most piacra léphetnek, ezzel növelve a kínálatot.
A gyakorlatban nehéz lesz azonosítani a devizahitelesek oldaláról jelentkező lakáspiaci hatást. Egyrészt a két hatás ellentétes, tehát egymást gyengítik, másrészt a kereslet már az idei évben folyamatosan nőtt, bizonyos szegmensekben már csökkentve a túlkínálatot. Mindezek miatt nehéz lesz a devizahiteles csomag ügyféloldali hatását izolálni a piacon

- mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Az OC szerint az ellen, hogy a fennálló tőketartozások csökkenésével többen fognak piacra lépni, ezzel a kínálatot növelni, valamint a jelenlegi fellendülést lehűteni az szól, hogy nem csak a forintárfolyam gyengülése csökkentette az ingatlan eredeti ára és az eredeti hitelösszeg közötti különbséget, hanem az ingatlan piaci értékének csökkenése is. 2008 és 2013 között átlagosan 17 százalékkal csökkentek az ingatlanok árai, magyarul nemcsak a tartozás nőtt, hanem az ingatlan értéke is csökkent. Így gyakran alakult ki az a helyzet, hogy az ingatlan piaci értéke alacsonyabb volt a fennálló tőketartozásnál. A tőketartozás csökkenésével most javulhat a helyzet, de a lakásárak még csak most kezdtek el növekedni, nagyon visszafogott ütemben, így az ingatlan értékesítése most még nem lesz reális opció minden költözni vágyó devizahiteles számára.

Ez jelenleg többeket távol tarthat a lakáspiactól, de ha a bizalom növekedése stabil marad, a keresletbővülés az árakat is stabil növekedési pályára állíthatja, így a fenti körből fokozatosan egyre többen piacra léphetnek. Az így megvalósuló adásvételek pedig tovább erősíthetik a piaci növekedést

- tette hozzá Kühne Kata.

Mi tarthatja vissza azokat, akik csupán fizetési nehézségek miatt vannak a piacon? Az OC úgy véli, hogy hasonló hatást várhattunk az árfolyamgáttól, vagy a hiteltörlesztésre adható munkáltatói támogatástól, ám a lakáspiacon ezek az intézkedések nem értek el ilyen hatást.

A banki oldalon a komoly egyszeri veszteségek mellet az éves kamatbevételek csökkenésének lehet közvetett hatása a lakáspiacon, mégpedig a banki hitelezési hajlandóságon keresztül. A lakáspiac stabil növekedési pályára állásához elengedhetetlenek az olcsó, széles körben elérhető hitelek. Az új, lakossági, lakáscélú hitelek kihelyezése az idei első kilenc hónapban 60 százalékkal bővült, összhangban a lakáspiaci kereslet bővülésével. Amennyiben a devizahiteles csomag veszteségei az új hitelkihelyezések számának csökkenésében is megmutatkoznak, úgy ez visszavetheti a lakáspiac fellendülését.

Mi történik a devizahiteles csomag után?

A devizahiteles csomag most elterelte a figyelmet egy másik, szintén a lakáshitelezéshez kapcsolódó problémáról, a bedőlt hitelek mögötti ingatlanokról, aminek lakáspiaci hatásai sokkal közvetlenebbek, mint a devizahiteles csomagé. Az MNB adatai szerint 110 ezernél több ingatlan van a bankok portfoliójában, ami kényszerértékesítésre bocsátható.

LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!

A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 10 millió forintot, 15 éves futamidőre, már 7,21 százalékos THM-el,  havi 89 803 forintos törlesztővel fel lehet venni a CIB Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az Erste Banknál 8,04% a THM, a Raiffeisen Banknál 8,09%; az UniCredit Banknál 8,12%,  a K&H Banknál 8,31%, akárcsak az OTP Banknál. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

Ez a mennyiség meghaladja az elmúlt évek 85-90.000-es éves adásvételi számát, de még az idei évre várható 105 ezer adásvételnél is több. Tekintve az érintett ingatlanok nagy számát és a piac jelenlegi állapotát, a banki portfoliók kitisztítása több évet igénylő folyamat lesz, bár a lakáspiac magára találása felgyorsíthatja ezt. A bankoknak viszont nem szabad figyelmen kívül hagyniuk, hogy a növekedés most még törékeny, így a portfoliótisztításnak összhangban kell lennie a piac felvevőképességével

- mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.

A portfoliók megtisztítása növeli a bankok hitelezési kedvét, ami egyértelműen pozitív a lakáspiac számára, a fő kérdés, hogy a megtisztításra melyik utat választják a bankok, és mennyi időt szánnak erre. Az árverési kvótarendszer hivatott a kényszerértékesítések árakra gyakorolt nyomását tompítani. A gyakorlatban ez eddig jól működött, a kvótarendszer azonban 2014 végéig van érvényben, az addig hátralévő idő pedig túl rövid ahhoz, hogy a banki portfoliók kitisztuljanak, így a helyzet megoldásához nagy valószínűséggel újbóli szabályozói beavatkozásra lesz szükség. Nagyszámú ingatlan rövid időn belüli piacra dobása a bankoknak sem áll érdekében, hiszen az ilyen túlkínálati sokk az okozott árcsökkenés miatt a most még jól teljesítő hitelek mögötti fedezetek értékét is csökkentené, kockázatosabbá téve ezeket a hiteleket. A tipikus fogolydilemmát jelentő helyzet megoldását azonban nem feltétlenül szabad csak a piacra bízni.

A kényszerértékesítések a 2011-es évben elindulhattak, azóta kisebb hullámzással 2014 első negyedévéig a kvóta alapja nőtt, 2014 első és harmadik negyedéve között pedig minimálisan, 6 százalékkal csökkent. A statisztikák tanúsága szerint a bankok nem használják ki teljesen az árverési kvóta jelentette lehetőségeiket. Bár hivatalos információk nem állnak rendelkezésre az alacsony népszerűség okairól, de a nem teljesítő hitelek kezelésekor a bankok egyik fontos döntési szempontja a követelés megtérülése. Az adóssal közös értékesítés, vagy a már megüresedett lakások piaci alapú értékesítésének célja, a piaci áron történő eladás. Így ez nem helyez nagyobb nyomást az árakra, az értékesítés ütemétől függően némi kínálatbővülést hozhat.

Az ingatlan a bank és az adós közös egyetértésével történő eladása lehet az egyik alternatívája a fent leírt kényszerértékesítéseknek. A bankok számára a késedelmes hitelek mögött fedezetként álló ingatlanok értékesítésében, kezelésében, értékbecslésében segítséget nyújtó Otthon Help tapasztalatai szerint egyre nagyobb érdeklődés mutatkozik a bankok részéről a rossz hitelek mögötti ingatlanok adóssal közös értékesítésére.

Még egy dolog!

A lakáspiac és a hitelezés kéz a kézben, szorosan együtt jár. A fellendülés már beindult, de a hitelezési oldalon számos kérdés áll még előttünk, ami befolyásolhatja, hogy a lakáspiacnak sikerül-e stabil növekedési pályára állnia. Természetéből adódóan a hitelezés és a lakáspiac párosa könnyen túl is fűtheti egymást, ami ellen az MNB megteremtette a jövő évtől életbe lépő adósságfék szabályokat, amelyek egyrészt a jövedelemarányos törlesztő részlet mutatóval (JTM), másrészt a hitelfedezeti mutatóval (HFM) tudják szabályozni a hitelezési aktivitást. A jelenlegi helyzetben most azonban inkább támogatásra van szükség, mint korlátozásra.

NEKED AJÁNLJUK
PC BLOGGER & PODCASTER
Bankmonitor  |  2024. március 28. 11:47
A CSOK Plusznál – ahogy azt a korábbi lakástámogatási elemeknél már megszokhattuk – szám...
MEDIA1  |  2024. március 28. 11:20
Bírságot kapott a héten a Tamási Rádió és a Jazz TV az NMHH Médiatanácsától, és a holland társhatósá...
MNB Intézet  |  2024. március 28. 10:14
A szabadkereskedelmi konszenzus évtizedeiben a főáramú közgazdaságtan az állami beavatkozás és prote...
ChikansPlanet  |  2024. március 28. 09:40
Egy tech startup által tervezett innováció nemcsak a jövő energiaszükségletére kínál megoldást, hane...
Ilyen modellben még soha nem szerveztek ekkora rendezvényt (x)

Rekord gyorsasággal fogytak el a jegyek arra 400 fősre tervezett, fiataloknak szóló kapcsolatépítő és önfejlesztő rendezvényre, amelynél a szervezők a közösségi finanszírozás modelljével toboroztak.

Zsongtak és tolongtak a vevők a magyar Kickstarteren: rengetegen csaptak le erre az egyedülálló termékre

Az első hazai közösségi piactéren sikeresen célba ért egy mézes kampány, amelyben a vásárlás mellett egy hartai termelő kaptárait is örökbe lehetett fogadni.

Újraindul a STRT Holding inkubációs programja, a Launchpad

Az STRT Holding közleménye szerint 8+30 millió forint befektetés és tapasztalt mentorgárda várja a jelentkezőket.

Egykor kubai textilmunkásoktól volt hangos, most közösségi finanszírozásból újul meg a patinás budapesti gyárépület (x)

A hiánypótló naturális, és letisztult berendezési trendeket kedvelő fotós közösség számára a Nordix már nem ismeretlen.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2024. március 28. csütörtök
Gedeon, Johanna
13. hét
Március 28.
Nagycsütörtök
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
GEN Z Fest 2024
Gyere el akár INGYEN a Z generáció tavaszi eseményére!
Retail Day 2024
Merre tovább, magyar kiskereskedelem?
EZT OLVASTAD MÁR?
Itt a Pénzcentrum App!
Clickbait-mentes címek és egyéb extrák a Pénzcentrum mobilapplikációban!
Most nem
Letöltöm