Nem várt fordulat a lakáspiacon: hirtelen rengeteg lakóingatlan ára esett be, jár rájuk az állami gigatámogatás

Az Otthon Start Program (OSP) jövőjével kapcsolatban a piaci szereplők várakozásai megélénkültek: a Tisza Párt a választási kampány során rendszeresen kritizálta a programot, azt állítva, hogy az kizárólag a hitelképes, jobb anyagi helyzetű rétegek támogatására költ. Ezt egy MNB-adat is részben alátámasztja, amely szerint az OSP-t igénybe vevők 76 százaléka a legmagasabb jövedelmű ötödbe tartozik.

A Portfolio által nyáron megkérdezett, név nélkül nyilatkozó banki vezetők mindettől függetlenül nem számítanak az Otthon Start Program hirtelen lezárására, és egyelőre az új építésű lakásokra való korlátozását sem tartják valószínűnek. Beszélgetéseik alapján inkább három rövid távú szigorítási forgatókönyv körvonalazódik: az elsőlakás-vásárló fogalmának szűkítése, például az 50%-os tulajdoni korlát bevezetésével; a lakhatási kötelezettség előírása, vagyis a támogatott ingatlanban való életvitelszerű lakás és annak bérbeadásának tiltása; valamint az adóstárs bevonására vonatkozó szabályok szigorítása, hogy házassággal vagy szülő adóstársként való bevonásával ne lehessen megkerülni a jogosultsági feltételeket.

A megkérdezett banki vezetők szerint ezek a változtatások 20–40 százalékkal is visszafoghatnák az Otthon Start keretében folyósított új lakáshitelek volumenét. Ez a program teljes megszüntetéséhez képest fokozatosabb alkalmazkodást jelentene a lakáspiacon, miközben szűkítené a kedvezményes hitelhez jutók körét. A szigorítások egyúttal célzottabbá tehetnék a fix 3%-os programot, és nagyobb teret engedhetnének a piaci lakáshitelezésnek, amely jelenleg kisebb részt képvisel az új lakáshitelek között. Ez különösen azért lehet releváns, mert a piaci kamatok csökkenésével a támogatott és a piaci konstrukciók közötti különbség is mérséklődhet.

A kormányra került Tisza-párt jövőbeli intézkedéseiről és arról, hogy az OSP feltételeit szigorítanák-e, egyelőre azonban nincs hivatalos bejelentés – a piaci figyelem viszont ennek megfelelően fokozódott. Épp ebben a helyzetben rajzolja át magát a program-kompatibilis kínálati oldal, anélkül, hogy egyetlen paragrafushoz is hozzányúlt volna a kormányzat.

Budapesten és Pest megyében is bővült a program-kompatibilis kínálat

A Zenga.hu megyei adatsora szerint, melyet a Pénzcentrum kérésére állítottak össze, 2025 augusztusa óta Budapesten 44,3-ról 45,6 százalékra nőtt az OSP-kompatibilis lakóingatlanok aránya. Pest megyében ennél jóval magasabb a bázis: az agglomerációs kínálati arány 77,5-ről 78,7 százalékra emelkedett – vagyis öt eladó ingatlanból négy már belefér a program keretfeltételeibe. Ez a bővülés az utóbbi hónapok tendenciájának a folytatása: az elmúlt egy évben nem egyetlen nagy ugrás történt, hanem folyamatos, kismértékű emelkedés, amelyet nyáron egy erősebb megugrás egészített ki.

Év eleje óta Budapesten nem mérhető árnövekedés, sőt egyes ingatlantípusoknál – például a paneleknél – az utóbbi hónapokban csökkentek is az árak. Ennek is köszönhető, hogy idén augusztusban a fővárosi lakóingatlanok 46 százaléka megfelelt az OSP feltételeinek, míg tavaly decemberben még csak 42 százaléka

– összegezte a növekedés mögötti okokat Futó Péter, a Zenga.hu vezető elemzője.

Fővárosi kerületek: az I. kerületben jelentősen szűkült, a XIV. kerületben erőteljesen nőtt az OSP-s kínálat

A budapesti mozgás nem egyenletes: a Zenga kerületi adatsorán jól látszik, hogy a program-kompatibilis kínálat aránya néhány drága belvárosi és budai kerületben érdemben lecsökkent, miközben más területeken bővült. A legnagyobb visszaesést az I. kerület mutatja, ahol az OSP-kompatibilis kínálat aránya 12 százalékról 4,7 százalékra esett – vagyis kevesebb mint a felére. Az V. kerületben az arány 5,8-ról 3,9 százalékra apadt (közel kétharmadára szűkült), a XII. kerületben 10,3-ról 8,1 százalékra, a VII. kerületben pedig 43-ról 34,8 százalékra csökkent.

A legnagyobb bővülés a XIV. kerületben történt: az induláskor a kínálat 42 százaléka felelt meg a programnak, 2026 augusztusára viszont már 55 százalék – ez több mint 25 százalékos növekedés. Emellett a III. kerületben 30,6-ról 36,8 százalékra, a IV. kerületben 69,3-ról 75,2 százalékra, a XIX. kerületben pedig 80,5-ről 86,9 százalékra nőtt az arány.

A legmagasabb program-kompatibilis aránnyal továbbra is a klasszikus panel- és peremkerületek vezetnek: a XXI. (90,4%), a XIX. (86,9%), a XX. (86,8%), a XXIII. (83,1%) és a X. kerület (81,4%). A legalacsonyabb arányok a belvárosban és a Budai-hegyvidéken: V. (3,9%), I. (4,7%), II. (5,2%), XII. (8,1%).

Az új építésű a kivétel: itt szűkül a program-kompatibilis kínálat

Ingatlantípus szerint országos szinten szinte mindenhol nőtt a program-kompatibilis kínálat aránya, egyetlen szegmens kivételével. A panellakásoknál 93-ról 95 százalékra, a családi házaknál 81-ről 83 százalékra, a használt téglalakásoknál pedig 60-ról 62 százalékra emelkedett a megfelelési arány. Az új építésű lakásoknál ezzel szemben ellentétes irányba mozdult el a mutató: az induláskor mért 56 százalékról 52 százalékra csökkent az OSP-be beleférő új lakások aránya.

Ennek fő oka, hogy az új lakások áraiban nem volt érdemi engedmény – szemben a paneleknél már megjelenő nominális árcsökkenéssel.

Miért éppen most bővül a kínálat?

Az OSP indulásakor, 2025 nyarán a főváros lakáspiacát vásárlói roham söpörte végig, ami akkor felfelé húzta az árakat. Az elmúlt hónapokban viszont a kereslet érdemben megcsuklott: a Zenga saját 2026 augusztusi infografikája szerint a családi házak iránti érdeklődés 27, a téglalakásoké 57, a panellakásoké 58 százalékkal maradt el a 2025-ös átlagtól. Ez az árszintet nyomás alá helyezte, az eladók pedig kezdik elfogadni a valóságos árcsökkenést.

Az árak mérséklődése egyértelműen a kereslet csökkenésével függ össze, az eladók mostanra kezdik belátni, hogy ha valóban el akarják adni az ingatlanukat, a korábban elképzelt árakból engedniük kell. Ez a legfőbb oka, hogy most a kínálat nagyobb aránya fér bele az OSP keretfeltételeibe, mint a tavalyi nagyobb roham idején

– foglalta össze a tendenciákat Futó Péter.

Mire számíthatunk a következő hónapokban?

„Év végéig a lakásárak további nominális csökkenésére nem számítok, viszont olyan hajtóerő sincs most a piacon, ami további áremelkedést okozna – ebben akkor lehetne változás, ha jönne bármi kormányzati bejelentés az OSP feltételeinek szigorításával kapcsolatban" – osztotta meg várakozásait Futó Péter.

A kép tehát az, hogy aki most keres OSP-kompatibilis lakást a fővárosban, jóval szélesebb kínálatból választhat, mint egy évvel ezelőtt – csak épp nem a belvárosi kerületekben, hanem a XIV., III., IV. és a peremkerületek felé. A program érintettségének területi térképe pedig az új kormányzati intézkedésekig várhatóan tovább finomodik, de nem drámai módon.