Döbbenetes szakadék a magyar ingatlanpiacon: tízmilliókat fizetnek ki zsebből ezek a vásárlók, miközben a fiatalok eladósodnak

Az ingatlanpiacon nemcsak a kereslet nagysága, hanem a vásárlók életkora is sokat elárul a piaci folyamatokról. A különböző korosztályok eltérő célokkal, anyagi lehetőségekkel és lakhatási igényekkel jelennek meg, ami az általuk keresett ingatlanok típusában, elhelyezkedésében és értékében is megmutatkozik.

A Pénzcentrum arra volt kíváncsi a piaci szereplőktől, hogy jelenleg mely életkori csoportok a legaktívabbak a hazai ingatlanpiacon, hogyan alakulnak a vásárlási szokásaik, mely térségeket és ingatlantípusokat részesítik előnyben, valamint megfigyelhető-e generációváltás a keresletben. 

A Duna House saját tranzakciós adatai alapján jól kirajzolódnak a különböző generációk lakásvásárlási szokásai. Az elemzés azt mutatja, hogy a korosztályok eltérő költségvetéssel, más-más ingatlantípust keresve és különböző vásárlási célokkal jelennek meg a piacon. A családalapítás, az első lakás megszerzése, a nagyobb otthonba költözés vagy éppen a kisebb, könnyebben fenntartható ingatlan választása egyaránt meghatározza, hogy melyik korosztály milyen ingatlant vásárol.

A Duna House adatai szerint idén

• a 30 és 40 év közöttiek a hazai lakáspiac legaktívabb szereplői, 27,9 százalékos részesedéssel.
• Őket a 40 és 50 év közöttiek követik 22,4 százalékkal,
• míg a 20 és 30 év közötti vásárlók aránya 18,7 százalék.
• Az 50 és 60 év közöttiek szintén 18,7 százalékot képviselnek,
• a 60 év felettiek részesedése 10,3 százalék, a 20 év alattiaké pedig 2,1 százalék.

Az elemzés szerint a legtöbbet a harmincas korosztály költi ingatlanra. A 30 és 40 év közöttiek átlagosan 62,5 millió forintért vásároltak lakást vagy házat, míg a medián vételár 55,4 millió forint volt. A húszas éveikben járók átlagosan 52,3 millió forintot fordítottak ingatlanra, az 50 év felettieknél pedig már ismét alacsonyabbak a vételárak, ami részben a kisebb ingatlanok iránti kereslettel magyarázható.

Területi bontásban is jól láthatók a generációs különbségek. A 20 és 40 év közötti vásárlók választják legnagyobb arányban a budapesti agglomerációt, ahol kedvezőbb áron juthatnak nagyobb alapterületű ingatlanhoz. A 60 év felettiek ezzel szemben elsősorban vidéken vásárolnak, közel kétharmaduk ezt a térséget választja.

Az ingatlantípusok között is eltérő preferenciák figyelhetők meg. A 20 és 30 év közöttiek körében a panellakások aránya a legmagasabb, miközben a 30 és 50 év közöttiek több mint fele családi házat vásárol. Az új építésű lakások iránt minden korosztályban visszafogott az érdeklődés, a 30 és 40 év közöttiek körében például mindössze 1,9 százalék választotta ezt a kategóriát.

Az adatok azt mutatják, hogy a fiatal vásárlók ma már nem kizárólag kis alapterületű lakásokat keresnek. A húszas éveikben járók által vásárolt ingatlanok medián alapterülete 70 négyzetméter, a harmincas korosztályé pedig már 73 négyzetméter, ami jól tükrözi a családalapításból fakadó nagyobb lakásigényt.

Az idősebb vásárlóknál egy másik tendencia rajzolódik ki. A 60 év felettiek közel harmada kifejezetten azért vásárol ingatlant, hogy kisebb, könnyebben fenntartható otthonba költözzön. Ebben a korosztályban a medián vételár 44 millió forint, a medián alapterület pedig 58 négyzetméter, ami egyértelműen a lefelé költözés irányába mutat.

A Duna House szerint az elmúlt hónapokban a fiatalabb vásárlók súlya is növekedett. A 30 év alattiak együttes aránya az év eleji 16 százalék körüli szintről tavaszra 21-22 százalék közelébe emelkedett, miközben a 40 és 50 év közöttiek részesedése csökkent. Az elemzés ezt részben az Otthon Start program élénkítő hatásával magyarázza, amely elsősorban az első lakásukat megvásárló fiatalok megjelenését erősítette a piacon.

A Duna House piaci tapasztalatai szerint generációs különbségek a vásárlási szokásokban is megfigyelhetők. A fiatalabbak jellemzően online felületeken keresnek ingatlant, árérzékenyebbek, és nagy hangsúlyt fektetnek a hitelkonstrukciókra, valamint a rezsiköltségekre. Az idősebb korosztály inkább személyes ajánlásokra és ingatlanközvetítőkre támaszkodik, hosszabb döntési folyamat után vásárol, és számukra fontosabb a megszokott környezet, valamint a könnyen fenntartható ingatlan.

A nyugdíjasok fizetnek a legtöbbet

Az Otthon Centrum adatai több ponton megerősítik a Duna House által kirajzolódó trendeket, ugyanakkor néhány területen eltérő képet mutatnak. Az idei tranzakciók alapján az Otthon Centrumnál holtverseny alakult ki a legaktívabb korosztályok között. A 30 és 39 év közöttiek, valamint az 50 és 64 év közöttiek egyaránt a vevők 25,6 százalékát adták, míg a 40-es korosztály részesedése 23,2 százalék volt. A 30 év alattiak a vásárlók 16,6 százalékát tették ki, a nyugdíjasok aránya pedig 9 százalék volt.

A vásárlók költségvetésében jelentős eltérések látszanak. Az Otthon Centrum hálózatában idén átlagosan 65,57 millió forintért cseréltek gazdát az ingatlanok.

• A legfiatalabb vásárlók átlagosan 54,72 millió forintot költöttek,
• míg a legtöbbet a nyugdíjasok fizették, átlagosan 75,85 millió forintot.
• A 30-as és 40-es korosztály költése szinte azonos volt, 68,8, illetve 69 millió forint.

Területi bontásban Budapest minden korosztály első számú célpontja, de a főváros vonzereje életkoronként eltér. A 30 év alattiaknak csupán 38,8 százaléka vásárolt budapesti ingatlant, míg a nyugdíjasok több mint fele a fővárost választotta. A fiatalok körében ezzel párhuzamosan nagyobb a vidéki települések iránti érdeklődés, a budapesti agglomeráció pedig leginkább a harmincas éveikben járókat vonzza, körükben 21 százalék vásárolt Pest vármegyében.

Az ingatlantípusok tekintetében minden korosztálynál a családi házak és a használt téglalakások dominálnak, de eltérő arányban. A harmincas éveikben járók körében a családi házak a legnépszerűbbek, a tranzakciók 41,5 százalékát tették ki, míg a téglalakások aránya 28,6 százalék volt. A nyugdíjasoknál már fordított a helyzet: 45,2 százalékuk használt téglalakást vásárolt, családi házat pedig 31,8 százalékuk.

A panelpiacon is jól látható a generációs különbség. A harmincasok 19 százaléka választott panellakást, míg a nyugdíjasoknál ez az arány 10,2 százalék. Érdekes módon az új építésű ingatlanok iránt is az idősebbek mutatnak nagyobb érdeklődést: a 18 és 29 év közöttiek körében 7,9 százalék, a nyugdíjasoknál viszont 12,7 százalék az arányuk.

- derül ki az Otthon Centrum elemzéséből.

A fiatalok lakásválasztását az élethelyzet határozza meg az Otthon Centrum szerint. Az egyedül költözők jellemzően kisebb lakást keresnek, míg a családalapítás előtt állók már nagyobb lakások vagy családi házak iránt érdeklődnek, gyakran CSOK Plusz és Babaváró hitel segítségével.

Az idősebb korosztálynál egyértelműen megfigyelhető a lefelé költözés. Egyre többen választanak városi lakást a családi ház helyett, és idén látványosan visszaesett körükben a panellakások népszerűsége. Míg korábban sok nyugdíjas házgyári lakást keresett, most inkább a használt téglalakások felé fordulnak.

A vevői korösszetételben ugyanakkor az Otthon Centrum nem tapasztalt jelentős elmozdulást az elmúlt hónapokban. Az egyes korcsoportok aránya legfeljebb egy-egy százalékponttal változott, a piaci szerkezet összességében stabil maradt.

A legnagyobb generációs különbség a finanszírozásban figyelhető meg. A fiatalabb vásárlók szinte kizárólag hitelből vásárolnak, vagy családi segítségre támaszkodnak, míg az életkor előrehaladtával egyre nagyobb szerepet kapnak a készpénzes tranzakciók. A nyugdíjasok esetében az ingatlanvásárlások több mint 90 százaléka készpénzzel valósul meg. Ez jelentősen eltér a fiatalabb korosztályok finanszírozási szerkezetétől, és jól mutatja a generációk közötti vagyoni különbségeket.

Miből finanszírozzák?

A Zenga júniusi ingatlan radarjában arra is választ kaphatunk, hogy miként történik a különböző korosztályoknál a finanszírozás. Az elemzésük szerint az Otthon Start program indulása után látványosan megnőtt a fiatalabb hitelfelvevők aránya. 2026 májusában a legnépesebb csoportot a 30 és 34 év közöttiek adták, akik az új lakáshitelek 21 százalékát vették fel. Őket a 25 és 29 év közöttiek követték 19 százalékos részesedéssel. Áprilisról májusra ugyanakkor a legnagyobb növekedést a 45 és 49 év közötti korosztály mutatta.

Az adatokból az is látszik, hogy a hitelösszeg és az életkor között egyértelmű kapcsolat van. A fiatalabb vásárlók nagyobb összegű lakáshitelt vesznek fel, míg az idősebb korosztályok jellemzően kisebb finanszírozásra szorulnak. Májusban a 30 és 34 év közöttiek átlagosan 36,5 millió forint lakáshitelt igényeltek, míg a 49 év felettieknél ez az összeg 23,3 millió forint volt. A legnagyobb havi növekedés a 40 és 44 év közöttieknél következett be, akiknek átlagos hitelösszege 28,6 millió forintról 31,6 millió forintra emelkedett.

A tendencia jól illeszkedik az ingatlanközvetítők tapasztalataihoz. Míg az Otthon Centrum szerint a fiatalabb vásárlók többsége hitelből vagy családi segítséggel finanszírozza első lakását, addig az idősebb korosztályban egyre nagyobb arányt képviselnek a készpénzes tranzakciók. A Zenga hitelpiaci adatai ezt a képet erősítik meg: a fiatalabb generációk nemcsak nagyobb számban vesznek fel lakáshitelt, hanem átlagosan magasabb összeget is igényelnek, amit részben az első lakás megvásárlása, részben a családalapítással járó nagyobb ingatlanigény magyaráz.