Vége az árrobbanásnak? Fontos fordulat történt a hazai ingatlanpiacon

A közvetítőhálózat havi tranzakciós adatai alapján az átlagos négyzetméterárak az év eleje óta lényegében stagnálnak, egyre több eladó hajlandó engedni a korábban meghirdetett árból, a vevők pedig egyre nagyobb kedvezményeket tudnak elérni.

A változást jól mutatja, hogy míg 2025 közepén átlagosan még 3 százalék körüli árengedményt értek el a vásárlók, addig 2026 tavaszára az átlagos alku mértéke már meghaladta a 4 százalékot. A használt téglalakások piacán még ennél is nagyobb engedmények születtek. Ezeknél az ingatlanoknál 4,6-4,9 százalékos átlagos alkut mértek, vidéken pedig több térségben 5-7 százalékos árengedményt is sikerült elérniük a vevőknek.

A legnagyobb alkuk a keleti országrészben jelentek meg, ahol a legfrissebb adatok szerint az átlagos vételár-csökkentés már megközelítette a 7 százalékot. A panellakások piacán ugyanakkor továbbra is stabilabb a kereslet, itt jellemzően 3 százalék körüli alkuval lehet számolni.

Már nem tudnak úgy emelni az eladók

A Duna House szerint az eladók mozgástere is szűkül. A használt téglalakások esetében a hirdetési árak emelésének üteme a tavaly év végi 4,3 százalékról 2,6 százalékra lassult. Nyugat-Magyarországon pedig már olyan térségek is megjelentek, ahol a kínálati árak csökkenni kezdtek.

A szakértők szerint ez azt jelzi, hogy a tavalyi drasztikus drágulás után a piac elérte azt a pontot, ahol a fizetőképes kereslet már nem tudja követni az árakat. Miközben az átlagos árszintek összességében stabilak maradtak, a részletes adatok alapján egyre markánsabb különbség rajzolódik ki az egyes szegmensek között.

A budai használt téglalakások átlagos négyzetméterára a tavaly év végi szinthez képest közel 10 százalékkal csökkent, a budai panelek esetében pedig 4 százalékos visszaesést mértek. Kisebb korrekció látható a belvárosi, valamint több nyugat- és kelet-magyarországi használt téglalakás-szegmensben is.

Ezzel szemben a kedvezőbb árú ingatlanoknál továbbra is emelkednek az árak. A pesti téglalakásoknál, valamint a keleti és nyugati panelpiacon 2-6 százalékos drágulást regisztráltak. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a piac kettészakadása mögött elsősorban a megfizethetőség áll.

A szakértő szerint azokban a szegmensekben, ahol a tavalyi hónapokban a legnagyobb volt a drágulás, gyorsabban fogyott el a fizetőképes kereslet. Az Otthon Start Program árkorlátja alatt elérhető ingatlanok iránt ugyanakkor továbbra is élénk az érdeklődés.

Túlárazott maradt a magyar lakáspiac

A Duna House elemzése a Magyar Nemzeti Bank júniusi jelentésére is hivatkozik, amely szerint 2025 végén országosan 22,5 százalékkal haladták meg a lakásárak a gazdasági fundamentumok által indokolt szintet. Ez az elmúlt két évtized egyik legmagasabb túlértékeltségi szintje volt.

A közvetítőhálózat szerint azonban már megjelentek a korrekció első jelei. A hirdetési árak lassabban emelkednek, a vevők nagyobb alkukat tudnak elérni, és a prémium kategóriában már tényleges árcsökkenések is láthatók.

A szakértők ugyanakkor nem számítanak látványos árzuhanásra. A várakozások szerint az év hátralévő részében inkább lassú kiegyensúlyozódás következhet: a megfizethetőbb lakások piacát továbbra is támogathatja a kedvezményes hitelkonstrukciók iránti kereslet, míg a drágább ingatlanoknál folytatódhat a fokozatos korrekció. A jelenlegi folyamatok alapján a következő hónapokban nem általános áresésre, hanem stagnáló árakra, erősödő alkukra és helyenkénti árcsökkentésekre lehet számítani a magyar lakáspiacon.