Itt a fordulat a lakáspiacon? Sok helyen már pofátlanul lehet alkudni: nagyon nem az eladóknak áll a zászló

Szeptember elsején indult el Magyarországon az Otthon Start program, amely kedvezményes, fix 3 százalékos kamatozású lakáshitellel segítette az első lakásukat megvásárlókat. A kezdeményezés célja az volt, hogy a fiatalok otthonteremtését támogassa és a lakáshitelhez való jutást megkönnyítse. A program gyorsan éreztette hatását az ingatlanpiacon, a szakértők szerint a kereslet már az első hónapokban élénkült.

A bevezetése óta számos ponton változtattak a feltételeken. Január elséjétől például, a külterületi ingatlanokra is kiterjesztették a felvétel lehetőségét. De még a március elején is történt módosítás, hiszen egy új jogszabály már lehetővé teszi, hogy bizonyos feltételek mellett a támogatott kölcsönöket már az építkezés ideje alatt, szakaszosan folyósítsák.

A hitelkonstrukció bevezetése óta hatalmas átalakulás történt a hazai ingatlanpiacon. A KSH szerint megtört a bérleti díjak emelkedése, sőt több hónapon keresztül csökkenés is megfigyelhető volt, különösen Budapesten. A szakértők szerint a változás egyik fő oka a kedvezményes, 3 százalékos kamatozású lakáshitel megjelenése, amely sok bérlőt a lakásvásárlás felé terelt.

Most pedig annak jártunk utána, hogy vajon az Otthon Start bevezetése milyen hatással volt a alkudozásra, azaz, nőtt-e a különbség a meghirdetett árak és a végleges adásvétel között.  Arra is kíváncsiak voltunk, hogyan változtatják áraikat az eladók már a hirdetési időszak alatt, még az alkudozás előtt, és mennyire függ ez a kereslet alakulásától.

Az Otthon Start miatt megengedőbbé váltak az eladók

Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője szerint az áralku előtt is gyakran módosítanak az eladók a kezdeti irányáron, mégpedig elsősorban a piaci kereslet függvényében. Élénk piacon ritkább az árcsökkentés, gyengébb kereslet mellett viszont a tulajdonosok gyakrabban és nagyobb mértékben engednek már a hirdetés ideje alatt. A zenga.hu adatai alapján az elmúlt két évben az átlagos árváltoztatás mértéke nagyjából 2 százalék volt, vagyis az eladók még az alku előtt ennyit korrigáltak az elképzelt árhoz képest.

Az Otthon Start program ezt a folyamatot is befolyásolta. A bejelentés és az indulás utáni erős kereslet idején az átlagos árcsökkentés 1 százalékra mérséklődött, majd az év végi, október és január közötti gyengébb időszakban ismét emelkedett, és elérte a 2,5 százalékot. Idén január közepe óta újra élénkül a kereslet, ennek hatására márciusban már csak 1,5 százalékos átlagos csökkentést mértek.

- ismertette az adatokat az elemző.

Futó Péter szerint érdemes hosszabb időtávon is nézni a folyamatokat. A 2024–2025-ös fordulón például a megnövekedett befektetői érdeklődés miatt az eladók nem csökkentették, hanem emelték az áraikat a hirdetési idő alatt. Átlagosan 0,5 százalékos emelés volt jellemző, de a tégla lakásoknál ez 1 százalékot, a panellakásoknál pedig több mint 2 százalékot is elérhetett.

Visszatért 2026-ra az alkuerő

Mindezek ismeretében arról kérdeztünk meg több szakértőt is, hogy milyen mértékben fordul elő alkudozás az eladó és a vevő között. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a program bevezetése előtt, 2025 első felében országosan 4–7 százalék között mozgott az alku mértéke. A 2025. szeptember–októberi rohamidőszakban ez látványosan visszaesett, Budapesten sok esetben 1,5–2 százalék alá csökkent, a keleti országrész panellakásainál pedig 1,8 százalék körül alakult.

Forintban ez azt jelentette, hogy míg korábban egy 50 millió forintos ingatlannál 2,5–3,5 millió forintot is le lehetett alkudni, addig a csúcsidőszakban az engedmény gyakran 1 millió forint alá esett. 2026 elejére ugyanakkor visszatért az alkuerő, az országos átlag ismét megközelítette a 7 százalékot, ami egy 55 milliós ingatlannál közel 4 millió forintos különbséget jelenthet.

A Duna House adatai szerint az egyes ingatlantípusok között jelentős eltérések alakultak ki.

• A legnagyobb változás a panellakásoknál és az újszerű agglomerációs házaknál volt, ahol az alku mértéke drasztikusan visszaesett.
• A pesti paneleknél 2 százalék alá csökkent, és 2026 elején is itt a legszűkebb a mozgástér, 1,55 százalék körül.
• A budai téglalakásoknál szintén alacsony, 1,4–3,4 százalék közötti az alku, míg vidéken ennél a típusnál 6–8 százalék maradt.
• A családi házak piacán kettészakadás látszik: a korszerű ingatlanokért verseny van, míg a felújítandó vidéki házaknál 10–15 százalékos alku is gyakori.

Területi alapon is éles különbségek rajzolódnak ki. Budapesten az alku 2–4 százalék között stabilizálódott, mivel a kereslet továbbra is erős. Vidéken ezzel szemben az átlagos alku eléri a 7 százalékot, ugyanakkor a nagyvárosok, mint Debrecen vagy Győr, már Budapesthez hasonló képet mutatnak, ahol szintén 1–4 százalék közötti engedmény jellemző. Pécsen viszont még mindig 10 százalék feletti alku is elérhető, különösen a panellakásoknál.

Szegő Péter szerint az eladók egy része a támogatás megjelenése után eleve magasabb áron hirdette meg az ingatlanát, gyakran 10–15 százalékos felárral, ami akár 10 millió forintos többletet is jelenthetett.

Ez kezdetben csökkentette az alku mértékét, mert a vevők a kedvező hitel miatt hajlandóak voltak többet fizetni. Később azonban a banki értékbecslések és a vevők korlátozott fizetőképessége megállította ezt a folyamatot, a túlárazott ingatlanok bent ragadtak a piacon, ami újra növelte az alkulehetőséget.

A vásárlók viselkedése is változott. Az alacsony önerő és a jövedelmi korlátok miatt alapvetően árérzékenyek, ugyanakkor a kezdeti időszakban a lemaradástól való félelem miatt hajlamosabbak voltak engedni. 2026-ra tudatosabbá váltak, egyre inkább ragaszkodnak a reális árhoz, és gyakrabban kivárnak vagy más ingatlant választanak. Az alkufolyamatban kulcsszerepet kap a banki értékbecslés, amely sok esetben rákényszeríti az eladókat az ár csökkentésére - jegyezte meg az elemző.

Tetten érhető változás a főváros és a vidék között

Az Otthon Centrum szerint a programot megelőző fél évben a teljes árengedmény a családi házaknál átlagosan 10,4 százalék volt, ami nagyjából 5,89 millió forintos csökkenést jelentett. A téglalakásoknál 4,8 százalékos, átlagosan 3,59 millió forintos, a panellakásoknál pedig 4,3 százalékos, 2,17 millió forintos alku volt jellemző.

A program bevezetése után országosan vegyes kép rajzolódott ki.

• A házaknál az alku mértéke enyhén, 10 százalékra csökkent, ugyanakkor forintban kifejezve nőtt, és elérte a 6,37 milliót.
• A téglalakásoknál érdemben nőtt az alku, 6,1 százalékra, ami átlagosan 4,45 millió forintos engedményt jelentett.
• A panellakásoknál ezzel szemben kisebb visszaesés látszik, 3,8 százalékra csökkent az alku, az összeg pedig 2,12 millió forintra mérséklődött.

Az egyes ingatlantípusok között nem történt drasztikus átrendeződés, de eltérő irányú mozgások figyelhetők meg. A panellakásoknál 0,5 százalékpontos, a házaknál 0,4 százalékpontos csökkenés történt, míg a téglalakásoknál 1,3 százalékpontos növekedés látszik. Az Otthon Centrum szerint ennek oka, hogy a panellakások nagy része eleve megfelelt a támogatási feltételeknek, így itt nem volt szükség jelentősebb áralakításra. A fővárosi téglalakások viszont sok esetben a jogosultsági határon mozogtak, ami növelte az alkut, különösen Budán, ahol 2,6 százalékponttal, illetve a belvárosban, ahol 2,1 százalékponttal nőtt az engedmény.

Területi bontásban továbbra is fennmaradtak a különbségek. Budapesten és a nagyvárosokban alacsonyabb az alku mértéke, amit a stabilabb kereslet és a gyorsabb értékesítés magyaráz. Ezzel szemben a kisebb városokban és községekben nagyobb engedmények jellemzőek, mivel szűkebb a vevői kör és hosszabb az értékesítési idő. Az Otthon Centrum szerint az Otthon Start Program ezt az alapvető szerkezetet érdemben nem változtatta meg.

A családi házaknál megy a legnagyobb deal

A tavaly december és idén február közötti téli hónapokban átlagosan 5,9%-ot tudtak alkudni a vevők országosan a lakóingatlanok irányárából az előző három havi 4,9% után – derül ki az OTP Ingatlanpont friss összesítéséből. Ez az érték az utoljára a cég által hirdetett irányár és a végleges szerződéses ár közötti különbséget mutatja. Ennél nagyobb tér az árakban lefelé utoljára több mint egy évvel korábban, 2024 őszén volt mérhető. Országosan a legnagyobb alkut a családi házak esetében sikerült elérni a vevőknek, azok átlagosan 7,6%-kal az irányár alatt keltek el, a nem panellakásoknál ez 3,9% volt, míg a paneleknél 2,3%.

Mint írták, a fenti adatokban már tükröződik az, hogy továbbra is viszonylag nagy különbségek vannak az egyes településtípusok között. Budapesten, ahol jellemzően a panelek és a társasházi lakások dominálják a piacot lényegesen kisebb volt az alku lehetősége, átlagosan 2,9%.

Ez még így is növekedést jelent az előző negyedévekhez képest, szintén 2024 őszén volt utoljára ennél nagyobb tér az árak lefaragására a fővárosban. Budapesten belül a házak esetében mindössze 1,4%-ot sikerült lealkudni átlagosan, de ez viszonylag csekély forgalom mellett volt megfigyelhető. Önmagában is érdekesség, hogy 2020 óta egyszer sem fordult elő ennél kisebb alku a fővárosi családi házak piacán. A panellakásoknál 1,7% volt az alku tere, míg a nem panel lakásoknál 3,6%-ot lehetett faragni az irányárból, ami viszont 2023 ősze óta nem látott mértékű alkut jelentett.

A megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban átlagosan 4,1%-kal az utolsó irányár alatt keltek el a lakások, ez gyakorlatilag megegyezett az előző negyedév 4%-os adatával. Ezen belül a házak esetében már 7%-os volt az átlagos alku, míg a nem panellakások esetében 3,9%-ot engedtek az eladók, mindkét esetben a vevők pozíciója javult az előző negyedévhez képest. A panelek piacán viszont mindössze 2,4% volt az átlagos alku, ehhez foghatóan alacsony értékre 2020 óta egyszer sem volt példa.