Még mindig nincs vége a brutális lakásdrágulásnak: ezt ki fogja megfizetni?

A januári lakáspiaci adatok vegyes képet mutatnak az ország különböző térségeiben. Budapesten dinamikus, 2,9 százalékos havi áremelkedés volt megfigyelhető, az éves drágulás pedig 20,4 százalékra gyorsult. Más régiókban eltérő tendenciák rajzolódnak ki: a dunántúli és észak-magyarországi területeken 1,5–3,6 százalék közötti havi növekedés következett be, az alföldi megyékben viszont stagnáltak az árak, Pest vármegyében pedig minimális, fél százalékos árcsökkenés volt tapasztalható.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője emlékeztetett arra, hogy a lakáspiac hagyományosan drágulással indítja az évet, amit a KSH adatai is alátámasztanak. 2021 és 2025 között az első negyedévekben 8,1–9,9 százalékos lakásár-emelkedés volt jellemző az előző negyedévhez képest.

Egyedüli kivétel ez alól a 2023-as gyenge évkezdet volt, amikor mindössze 4 százalékkal nőttek az árak 2022 végéhez viszonyítva. A jelenség hátterében szerinte az állhat, hogy januárban jellemzően emelkednek a keresetek és a jövedelmi szintek. A jelenlegi magas lakásárak mellett a vevők több mint fele hitelfelvételben gondolkodik, magasabb fizetésből pedig nagyobb összegű hitel vehető fel, amiből drágább ingatlanok finanszírozhatók. Ezt a lehetőséget az eladók is beárazzák.

Az elemző rámutatott, hogy bár januárban általában emelkednek a lakásárak, a mostani 1,7 százalékos országos növekedés elmarad a tavalyi év eleji, közel 2 százalékos ütemtől. A lassulás az éves adatokban is megjelenik: a decemberi 17,7 százalékos éves drágulás januárra 17,5 százalékra mérséklődött.

A szakértő szerint ebben szerepet játszik, hogy a használt ingatlanok iránti kereslet több mint egynegyedével visszaesett, ami várhatóan a későbbiekben az árakra is nyomást gyakorol. Az új építésű lakások piacán ezzel szemben élénkülés tapasztalható, bár az Otthon Start Program négyzetméterenkénti másfél millió forintos felső határa korlátozza az áremelkedés mozgásterét.

A kínálati oldal az elmúlt egy évben jelentősen átalakult. Februárban országosan 6,1 százalékkal több ingatlan jelent meg a piacon, mint az előző év azonos időszakában. A legnagyobb bővülés Budapesten történt, ahol 37 százalékkal nőtt a kínálat.

A fővárosi kerületek közül a XIII. kerület vezeti a kínálati listát 3408 eladó ingatlannal, ami 67 százalékos éves növekedést jelent. Itt átlagosan 1,62 millió forintos négyzetméteráron hirdetik a lakásokat. A VI. kerületben 2448, a VII. kerületben 2323, a VIII. kerületben pedig több mint 2000 ingatlan található a piacon. Az árszintek jelentősen eltérnek: a VI. kerületben 1,58 millió, a VII. kerületben 1,5 millió, a VIII. kerületben pedig 1,33 millió forint körül alakul a négyzetméterár. A legmagasabb árszint továbbra is az V. kerületre jellemző, ahol a medián négyzetméterár meghaladja a 2,04 millió forintot.

A vármegyeszékhelyeken összességében 36 százalékkal emelkedett a kínálat, ugyanakkor az árak között jelentős különbségek figyelhetők meg. Pécs vezeti a kínálati rangsort közel 2200 hirdetéssel, a négyzetméterár itt mintegy 924 ezer forint. Debrecenben majdnem 1700 eladó ingatlan közül választhatnak a vevők, átlagosan 1,07 millió forintos négyzetméteráron.

Szegeden 1574 lakás található a piacon 989 ezer, Győrben 1190 ingatlan 971 ezer forintos átlagos négyzetméteráron. Székesfehérváron és Kecskeméten 588, illetve 670 hirdetés mellett 997 ezer, illetve 892 ezer forintos árszint alakult ki. Miskolcon ezres nagyságrendű kínálat mellett 619 ezer forint a jellemző négyzetméterár. A legkedvezőbb árak Salgótarjánban érhetők el, ahol átlagosan 339 ezer forintba kerül egy négyzetméter, ami kevesebb mint harmada a legdrágább, debreceni árszintnek.

Balogh László összegzése szerint a bővülő kínálat és a használt lakások iránti csökkenő kereslet együttesen a vevők számára kedvezőbb piaci egyensúly kialakulását vetíti előre. Úgy látja, hogy az idei áremelkedés ütemét elsősorban a bérek és a jövedelmek alakulása határozza majd meg, mivel az egyéb kedvező piaci tényezőket az eladók már nagyrészt beépítették az árakba.