Durva számok a budapesti lakáspiacon: komoly helyzetet teremtett az Otthon Start

A legtöbb új lakást a XIII. kerületben értékesítették, ahol az eladások száma meghaladta a kétezret. A XI. kerület szorosan követte, míg a harmadik helyen a X. kerület végzett ezer feletti darabszámmal. Erős volt a kereslet a XIV. és a IX. kerületben is. Ezzel szemben az V., az I. és a XVI. kerületben alig néhány új lakás cserélt gazdát.

A kínálat is bővül. 2025 második felében 144 új, legalább kétlakásos projekt indult el, összesen 5800 lakással. Az egész évben 259 projekt került piacra 11.400 lakással, ami 40 százalékkal több, mint 2024-ben. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ebben nagy szerepe volt az ősszel indult Otthon Start hitelprogramnak, valamint a Lakhatási Tőkeprogramnak, amelyek élénkítették a fejlesztői aktivitást. A nagy, 50 lakásnál is nagyobb projektek száma látványosan nőtt.

Az átadások száma ugyanakkor 2025-ben mintegy 30 százalékkal csökkent, körülbelül 4000 társasházi lakás készült el. A most induló projektek hatása később jelenik meg. Az OTP adatbázisa szerint 2026-ban már 9000 feletti, 2027-ben pedig körülbelül 8000 új lakás átadása várható Budapesten.

Kerületi bontásban 2026-ban a XIII. kerületben akár 3100 új lakás is elkészülhet, jövőre pedig további 2400. A XI. kerület idén 800, 2027-ben 1900 új lakással bővítheti az állományt. A X. és a IX. kerületben is jelentős átadások várhatók.

Az eladatlan, már építés alatt álló lakások száma 2026 elején közel 7600 volt, ebből csak a XIII. kerület mintegy kétezret, a XI. pedig 1500-at ad. Az azonnal költözhető új lakások száma ugyanakkor 630 darabra csökkent, ami folyamatos apadást mutat 2023 vége óta.

A felszívási idő, vagyis az az idő, ami alatt a jelenlegi kínálat elfogyna új projektek nélkül, jelentős eltéréseket mutat. A X. kerületben alig több mint két hónapnyi új lakás van a piacon, míg az I. kerületben a jelenlegi tempó mellett több mint három évig is kitartana a kínálat.

Az árak tovább emelkedtek. A 2026-os átadású lakások átlagos négyzetméterára valamivel 1,7 millió forint felett alakul, a 2027-es átadásúaknál ez már 1,83 millió forint. A fővárosi árszintek nagyjából 1 és 4 millió forint között szóródnak négyzetméterenként, különleges projektek esetén ennél jóval magasabb ár is előfordul.

Valkó Dávid szerint az Otthon Start programhoz kapcsolódó, 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát fékezheti az áremelkedést az új lakások piacán. Egyes kerületekben már most közel azonos árszinten kínálják a panellakásokat és az új, nagy lakóparkok lakásait, ami a támogatási feltételekhez igazodó árazás következménye lehet.