Így emelik suttyomban a rezsit Magyarországon: tömegek szembesülnek a hivatalban a lehúzással

Idén január közepén részben elindult az Elektronikus Ingatlan-nyilvántartási rendszer (E-ING), amely hosszú évek előkészítése után alapjaiban alakíthatja át az ingatlanügyintézést Magyarországon. Az átalakítással a kormány célja az volt, hogy a papíralapú ügyintézés helyett egy digitális, gyorsabb és átláthatóbb rendszerre álljon át a földhivatali eljárások világa.

A gyakorlatban azonban az átállás még a mai napig sem történt meg teljesen, kizárólag a földhivatalokban illetve a tulajdoni lap lekérések kapcsán működik, például az ingatlan-nyilvántartási ügyek rendezése továbbra is papír alapon történik.

Maga az átállás eddig inkább felemás képet mutat: egyszerre ígér előnyöket és szül komoly bizonytalanságokat - többek között azért, mert még gyakorlatilag nem is használható.

A legfontosabb újdonságok az alábbiak lesznek, ha egyszer 100 százalékosan használható lesz az E-ING:

• Elektronikus űrlapok és aláírások: a szerződések és bejegyzési engedélyek digitálisan, hiteles elektronikus aláírással készülnek.
• Új jogintézmény – vevői jog: ha valaki részletben vagy hitellel vásárol, már a teljes vételár kifizetése előtt jogvédelmet kaphat a nyilvántartásban.
• Digitális tulajdoni lap: a rendszer modulárisan vezeti be az online elérhető adatokat, így fokozatosan mindenki számára egyszerűbbé válik az ingatlanok állapotának lekérdezése.
• Az ügyfél-azonosítás is új alapokra került: Ügyfélkapu+, elektronikus aláírási lehetőségek és digitális meghatalmazások révén lehet ügyet intézni. Aki ezekkel nem rendelkezik, az átmeneti időszakban továbbra is papíron intézheti ügyeit.

A kormányzati kommunikáció szerint az E-ING célja egy gyorsabb, megbízhatóbb és átláthatóbb rendszer kiépítése, amely egyszerre csökkenti az adminisztrációt, növeli a jogbiztonságot és jobban védi a nyilvántartásban szereplő adatokat. A fejlesztés nemzetközi trendekbe illeszkedik: az uniós országok többsége már évek óta digitalizálja az ingatlan-nyilvántartási folyamatokat.

A bevezetés fokozatossága ugyanakkor kettős helyzetet teremt az ingatlanügyekkel foglalkozók munkájában: miközben egyes ügyek már digitálisan zajlanak, másokat továbbra is papíron kell beadni.

Rengeteg magyarnak okoznak kellemetlenséget

Korábban a földhivatal online felületén havonta 20 ingatlanalapadat-lekérdezés volt ingyenesen elérhető, így bárki megismerhette egy telek vagy ingatlan pontos címét, méretét és besorolását. Emellett havonta 1–2 alkalommal tulajdoni lap szemle is díjmentesen lekérhető volt.

2025. szeptember 1-jétől azonban változott a rendszer: mindössze havi 1 ingyenes tulajdoni lap jár, az alapadatokhoz pedig már nem lehet hozzáférni. Ez azt jelenti, hogy bármilyen érdeklődéshez vagy ellenőrzéshez – például annak kiderítésére, hogy valóban azt hirdetik-e, ami a valóság – fizetős tulajdoni lapot kell igényelni, 4800 forintért.

Dr. Szabó Bianka ügyvéd az átalakítás kapcsán a Pénzcentrumnak elmondta, hogy az E-ING célja egy olyan egységes elektronikus ingatlan-nyilvántartás kialakítása, amelyben minden, ingatlanokat érintő információ egy helyen érhető el. Ez ügyvédi szemmel azt jelentené, hogy a korábban papíron előkészített dokumentumok az új platformon keresztül lennének benyújthatók, fogyasztói szempontból pedig az ingatlanadatok egyszerűbben hozzáférhetők lennének, miközben a földhivatali ügyintézés is ezen a felületen zajlana.

A szakértő ugyanakkor rámutat: a feltételes mód nem véletlen. Bár a 2021. évi C. törvény már január 15-én hatályba lépett, a gyakorlatban az átállás jelenleg csak a földhivatalokat érinti. A takarnet.hu szolgáltatásai ugyan már az E-ING rendszeren keresztül működnek, de az ügyvédek továbbra is papíralapon vagy E-papíron nyújtják be a szükséges dokumentumokat, amelyeket a földhivatalok rögzítenek az új rendszerben. Ráadásul a helyi eljárásrendek földhivatalonként eltérnek, ami nem mindig segíti a hatékonyságot.

„Előfordul például, hogy egy határozatot csak a tulajdonosok vagy a széljegyen szereplő felek kapnak meg elektronikusan, az ügyvédek viszont nem, így a dokumentumokat továbbra is postán kézbesítik. Ez akár egyhetes késést is jelenthet, ami épp ellentétes a digitalizáció céljaival”

– mutatott rá dr. Szabó Bianka. Hozzátette: a rendszer fokozatos bevezetése miatt egyelőre nem látható, mikor élvezhetik az ügyvédek a valódi előnyt, vagyis az azonnali, elektronikus ügyintézést.

Rámutatott arra is, hogy az új rendszerben az ingatlanadatokhoz való hozzáférés a vevők számára továbbra sem jelent akadályt. „Egy adásvételi ügylet során a jogi képviselőnek több alkalommal is le kell kérnie az adott ingatlan tulajdoni lapját: először a szerződéstervezet elkészítésekor, hogy pontosan lássa a tulajdonosi viszonyokat és az esetleges terheket, majd a szerződés aláírásakor is, hogy megbizonyosodjon arról, nem történt változás az időközben” – magyarázta a szakértő.

Az ingatlan-nyilvántartási adatok lekérdezésének szabályait a 1/2024. (I.30.) KTM rendelet határozza meg, amely az adatszolgáltatások díjairól is rendelkezik.

Ez teremti meg a jogi hátterét annak, hogy a tulajdoni lapokhoz való hozzáférés továbbra is szabályozott és ellenőrzött keretek között történjen.

Mit hozhat az Otthon Start?

Dr. Szabó Bianka szerint a lakásvásárlás során gyakori probléma, ha a kialkudott vételár és a banki előzetes értékbecslés eredménye között jelentős különbség mutatkozik. „Ha a hitelintézet alacsonyabb értéket állapít meg, mint amennyiben a felek megállapodtak, a vevőnek két lehetősége marad: vagy több önerőt tesz az ügyletbe, vagy eláll a vásárlástól, és másik ingatlant keres” – magyarázta a szakértő.

Arra is felhívta a figyelmet, hogy az adásvételnél nem csak a piaci viszonyok számítanak. „Vizsgálni kell azt is, hogy az adott település önkormányzata hozott-e rendeletet a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény alapján. Ennek tartalma ugyanis közvetlenül hatással lehet az ingatlanügyletre is” – tette hozzá Szabó Bianka.

Az ingatlanjogász kiemelte: az értékbecslés továbbra is a reális piaci forgalmi érték megállapítására szolgál, miközben az eladók sokszor ennél magasabb áron hirdetik meg ingatlanaikat. „Visszaélések ugyan eddig nem ismertek, de a túlárazás könnyen visszavetheti a vásárlói kedvet” – figyelmeztetett.

A szakértő szerint az államilag támogatott konstrukciók, például az Otthon Start, némileg enyhíthetik a problémát, hiszen a program keretében megvásárolt lakásokat a tulajdonosok később bérbe is adhatják. „Ez azt jelenti, hogy a hitelfelvevőnek nem feltétlenül kell ott élnie, vagyis nem szükséges lakcímkártyával bejelentkeznie a megvett ingatlanba” – tette hozzá.

Mit tehetünk, hogy ne fájjon a fejünk?

A szakértő szerint a lakásvásárlóknak érdemes előminősítést végeztetniük, mielőtt ingatlanba vágnak: így már előre láthatják, milyen összegű hitelre számíthatnak, és milyen árkategóriában kereshetnek lakást. „A kiszemelt ingatlan tulajdoni lapját mindenképp le kell kérni, majd jogi képviselővel áttekinteni, hogy feltárják a kockázatokat és biztos alapokra helyezzék a pénzügyi lépéseket” – hangsúlyozta a szakértő.

Hozzátette: a jelenlegi piaci helyzetben különösen fontos az előzetes értékbecslés is. Ez segít elkerülni, hogy az adásvételi szerződés aláírása után derüljön ki: az ingatlan tényleges forgalmi értéke jóval alacsonyabb a kialkudott árnál, ami akár a foglaló elvesztésével is járhat a vevő számára.

Címlapkép: MTI/Czeglédi Zsolt