Elképesztő, ami Budapesten folyik: már harmadik hónapja csökkennek az albérletárak

Folytatódott a lakbérek csökkenése novemberben a KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint. Országosan és a fővárosban  0,8-0,8 százalékkal csökkentek a lakbérek októberhez képest, Így ez volt a harmadik hónap, amikor mindkét piacon csökkenés tapasztalható havi összevetésben. Éves szinten azonban a bérleti díjak továbbra is emelkedést mutatnak. Országosan a bérleti díjak 6,2 százalékkal, Budapesten pedig 5,6 százalékkal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője közölte:

Szeptember óta jelentős változás mutatkozik az albérletpiacon az elsőlakás-vásárlóknak kedvezményes hitelt biztosító Otthon Start Program hatására. Az év elején az állampapír-megtakarításukat az albérletpiacra irányító befektetési célú vásárlók reménykedhettek a drágulásban, de az Otthon Start Program indulása rengeteg bérlőt szívott ki az albérletpiacról. Arra, hogy már három egymást követő hónapban csökkent a lakbérindex, ritka esemény, legutóbb 2020-ban, a járvány időszakának közepén tapasztaltunk ilyet. Se előtte, se utána nem volt példa erre

Látványos az albérletpiac lassulása és a kínálat növekedése

Az albérletpiaci drágulás kifulladásához a kereslet és a kínálat idei változása is hozzájárult. Az ingatlan.com adatai szerint 2025-ben a kiadó lakások iránti kereslet 13,8 százalékkal csökkent 2024-hez képest. A fővárosi kerületekben 14,4 százalékos, a vármegyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 16,7 százalékos visszaesés tapasztalható, míg a városokban összességében 7,9 százalékkal csökkent a kiadó lakások iránti telefonos érdeklődések száma.

KSH-ingatlan.com lakbérindex változása.

Ezzel párhuzamosan nőtt a friss kínálat. 2025-ben több mint 90 ezer kiadó lakóingatlanhirdetést adtak fel a tulajdonosok és ingatlanközvetítők, ami 7 százalékkal több mint 2024-ben.

Azok a bérlők, akik év idén januárban kerestek kiadó lakást vagy házat még csak 16,6 ezer hirdetésből válogathattak, mostanra viszont az albérletkínálat 17,7 ezret közelíti, ami szintén lassítja a drágulás tempóját.  A kereslet gyengülése és kínálat bővülése együttesen javította a bérlők helyzetét az év második felében.

 – fogalmazott Balogh László.  A szakértő szerint látványos az áremelkedés lassulása éves összevetésben is. 2025 januárjában az éves albérletdrágulás tempója a lakbérindex adatai szerint országosan és Budapesten is 9-10 százalék körül alakult, idén novemberre viszont 5-6 százalékra csökkent.

Mennyiért kínálják a kiadó lakásokat december elején?

A portál adataiból kiderül az is, hogy a december elején Budapesten a bérleti díjak középértéke havi 260 ezer forintot tett ki. A legnagyobb kínálattal rendelkező kerületek közül a XIII. kerületben 260 ezer, míg a XI. kerületben 270 ezer forint a mediánérték. A legdrágább városrész a II. kerület 362 ezer forinttal, a legolcsóbb pedig a XXIII. kerület, amely 180 ezer forintos medián lakbérrel kezdte az év utolsó hónapján.

A tulajdonosok által kiadásra meghirdetett lakóingatlanok átlagos havi bérleti díja a fővárosi kerületekben

A vármegyeszékhelyek közül Debrecenben 230 ezer, Győrben és Székesfehérváron egyaránt 200 ezer, Pécsen és Veszprémben 180-180 ezer, Szegeden 179,5 ezer, Kecskeméten 160 ezer, Miskolcon pedig 130 ezer a havi bérleti díjak középértéke.

Kiadó lakások és házak átlagos havi bérleti díja a tulajdonosok kínálatában

Kérdések sorakoznak 2026-ra, nem túl rózsásak a befektetők kilátásai

Balogh László közölte azt is, hogy a mostani kilátások alapján 2026-ban kérdéses, mennyire marad vonzó a lakásbefektetés. A lakásdrágulás üteme lassulhat, és a bérleti díjakból elérhető hozamok csökkenhetnek, ha a keresleti oldal tartósan visszafogott marad. Emellett az Airbnb-szabályozás esetleges szigorítása több kerületben is felmerülhet, ami jó eséllyel nem feltétlenül kedvez a rövid távú kiadásban gondolkodó befektetőknek. Az ingatlan.com szakértője szerint a befektetési célú vásárlások csökkenése hosszabb távon ismét szűkítheti a kínálatot, ezért a most látható piaci albérletár-korrekció után padlót foghatnak a bérleti díjak, és ezt követően ismét emelkedő pályára állhatnak. „A korrekció utáni albérletár-emelkedés tempója lassabb lehet, mint amit 2015 után láthattunk. Ennek viszont előfeltétele, hogy az Otthon Start Program hosszabb távon is elérhető legyen az első lakásvásárlók számára.” – foglalta össze a jövő évi várakozásokat a com szakértő.