Bankmonitor: Az ingatlan nem minden esetben nyerő befektetés, előbb-utóbb korrekció jön

Az Otthon Start program bejelentése után azonnal megindult a versenyfutás az ingatlanpiacon. Akik nem jogosultak a kedvezményes konstrukcióra, igyekeznek megelőzni a várható áremelkedést. A korábbi tapasztalatok alapján borítékolható volt az árak emelkedése.

Sándorfi Balázs, a Bankmonitor alapító-ügyvezetője emlékeztetett, hogy a korábbi támogatott hitelek bevezetését követő 6-12 hónapban 10 százalékot meghaladó áremelkedés következett be. Jelenleg már eleve feszített árszint jellemzi a piacot, így kérdéses a további emelkedés mértéke.

Egy 50 milliós hitel esetében 25 év alatt 29,5 millió forint pénzügyi előnyről beszélünk a piaci kamatokhoz képest. Ez akkora összeg, ami óhatatlanul keresletet generál és ezzel felfelé hajtja az árakat

– állapította meg Sándorfi, hozzátéve, hogy bár az áremelkedés részben felemészti ezeket az előnyöket, nem teljesen.

A Bankmonitor friss adatai szerint az igénylők több mint fele 80 százalék feletti hitelarány mellett vásárolna. Ugyanakkor a jogosultak jövedelmi helyzete az átlagosnál erősebb. "Az Otthon Start olyan réteget is megszólít, amely korábban nem volt jelen a piacon – sok köztük az egyedül élő vagy gyermeket nem vállaló vásárló" – mondta a szakember.

Ez a kettősség – a magas finanszírozási igény és az erős fizetőképesség – egyszerre növeli a keresletet és a banki kockázatokat. A program teljes hatása várhatóan az év végére, legkorábban novemberre válik majd láthatóvá.

Vitatott kérdés, hogy a program képes lesz-e érdemben fellendíteni az új lakások piacát. "Ha egy új építésű lakást nyolc hónapja árulnak 1,55 milliós négyzetméteráron, akkor azt megéri 1,49-re csökkenteni. De 2,5–3 milliós budai projektek esetében ne várjunk árcsökkenést" – figyelmeztetett Sándorfi.

A szakember szerint a hosszabb átfutási idejű, klasszikus társasházi projekteknél sok a bizonytalanság a megtérülés kalkulálhatóságát illetően. Ezzel szemben az alternatív, gyorsabb és olcsóbb építési technológiák – például az előregyártott rendszerek – lehetnek a program valódi nyertesei, bár kérdéses, hogy ezekből mennyi valósul meg 2026-ig.

A program meglepő mellékhatása lehet az albérletpiacon. Mivel a kedvezményes hitelből vásárolt lakások kiadásra is használhatók, a kínálat bővülése várható. "Ez a bérleti díjak csökkenése felé tolja a piacot, miközben a befektetők hozamai már most is csökkennek" – emelte ki Sándorfi.

Budapesten a bérleti hozam jelenleg 4 százalék körül mozog, miközben a tízéves állampapír hozama 7 százalék. "A lakosság egy része még mindig úgy gondolja, hogy az ingatlan ára csak nőhet, és hogy ez egy biztonságos, minden körülmények között nyerő befektetés. Ez történelmileg nem igaz, és előbb-utóbb korrekció jön" – figyelmeztetett a szakértő.

Sándorfi szerint a magyar megtakarítók körében jelentős a "túlpozícionálás" az ingatlan irányába. Míg fejlettebb piacokon a kockázat és a hozam aránya jobban tükrözi a realitást, itthon sok befektető alábecsüli a kockázatokat.

"Nálunk diszkont van, nem prémium. Ez hosszabb távon torz döntésekhez vezethet, mert sokan úgy gondolják, hogy a lakás minden körülmények között nyerő befektetés, pedig a bérleti hozam csökkenése és a kockázatok növekedése előbb-utóbb kijózanító hatással lesz a piacra" – jegyezte meg végül Sándorfi, aki szerint a következő egy-két év dönti majd el, hogy az Otthon Start valóban elérte-e a célját, vagy csak átmeneti zavarokat okozott a lakáspiacon.