Fordulni látszik a vásárlók szerencséje: egyre kevésbé áll nekik a zászló a magyar ingatlanpiacon

Idén március-májusban már valamelyest nőtt a kereslet a lakáspiacon, ám mint Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője figyelmeztet, ez csak a szokásos szezonális élénkülés, nem a recesszió végét jelző fellendülés. Egyelőre közelében sem járunk a megelőző évek hasonló időszakaiban tapasztalt forgalomnak. Az OTP Ingatlanpont legfrissebb értékesítési adatai azonban újdonságot is mutatnak: megtorpant az elérhető alkuk nagyságát jellemző átlagérték – tavaly év eleje óta szüntelen – növekedése. December-februárban -7,2 százalékkal volt csúcson az utoljára meghirdetett ár és a szerződéses vételár közötti árkülönbség, és ez március-májusra -6,5 százalékra csökkent. Ez a trendtörés egyformán érintette a különféle lakástípusokat.

A legnagyobb (1,2 százalékpontos) változás a paneleknél volt, melyeknél az aktuális alkuérték így -3,8%. A téglalakások mutatója kicsivel nagyobb, -4,4%. Változatlanul a családi házaknál van a legnagyobb tere a meghirdetett ár "lebeszélésének", ennek mértéke most -7,9%. A sorrendben nincs meglepetés, mindig is a házak számítottak a legalkuképesebbnek, mivel a sokféleségük miatt ezeket eleve nehezebb pontosan beárazni. E klasszikus okhoz azonban most még társult egy aktuális szempont is, a rezsiaggodalom, ami ugyancsak ennél az ingatlantípusnál mutatta a legnagyobb kockázatot.

Az adatok területi bontása is arra utal, hogy egyelőre nincs szó egyértelmű trendfordulóról. Míg a községekben, illetve a kisebb városokban az alkuképesség csökkent, addig a megyei jogú városokban, valamint Budapesten éppen, hogy tovább nőtt a téli hónapokhoz képest.

Ugyanez a megosztottság látszik a családi házakat vizsgálva is: a községeknél -9,0-ről -8,5, a kisebb városoknál -9,0-ről -7,6 százalékra szűkült, míg a megyei jogú városoknál -4,5-ről -7,6, illetve Budapesten -4,5 százalékról -5,9 százalékra nőtt az átlagos alkupotenciál. Az elemző szerint a különbségben az is megmutatkozhat, hogy a magasabban árazott nagyvárosi közegben érzékenyebben reagál a piac az egyes ingatanokhoz kötődő olyan bizonytalanságokra, mint amilyen például a nehezen kontrollálható rezsi.

Az idén március-májusra kialakult átlagos országos alkuszint lényegében megfelel a tavaly szeptember-novemberben regisztráltnak, ám e formális hasonlóság mögött számottevően eltérő piaci helyzet van. Ezt legjobban talán azok a tranzakciók mutatják, amelyeknél nem került sor eredményes alkura, azaz az üzlet az eladó által meghirdetett utolsó áron köttetett meg. Az eladók tavaly ősszel ezeknek az eseteknek mindössze a 20 százalékában korrigálták az első körben megadott árvárakozásaikat, idén tavaszra azonban ez az arány közel megduplázódott, és elérte a 36 százalékot.

Az alkuk mértékének csökkenéséhez tehát az is hozzájárulhat, hogy az eladók már jobban alkalmazkodnak a piaci kereslethez, így "szilárdabb árakkal" kezdhetnek bele a vevőkkel való végső egyezkedésbe. Valkó Dávid szerint a tavaszi pezsdülés után majd a nyár fogja megmutatni, hogy trendszerű folyamat-e az alku mértékének csökkenése. Ha ez tendenciává válik, az arra utal majd, hogy várhatóan nem mélyül tovább a recesszió.

Mindenesetre idén tavasszal rendkívül színes arcát mutatta a használt lakások piaca. Március-májusban lehetett városi házat venni 80 százalékos alku után, közel 10 ezer forintos négyzetméteráron a Tisza közelében, s egy szerencsés vásárlónak sikerülhetett 100 milliót lebeszélni egy felújítandó ingatlan árából Budapesten, a Duna jobb partján. Ezek mellett most is voltak olyan vételek, amelyek végül többet hoztak az eladónak, mint amennyit a hirdetésében megjelölt. Ilyen esetekre az otthonok és a települések minden típusánál láthatunk példát, de a rekorder egy észak-magyarországi panel lett, amelyért a hirdetésbeli áránál több mint húsz százalékkal fizetett végül többet a vevő.

A skála másik végén főleg kis értékű kisvárosi és falusi családi házak sorakoznak, közülük többet is meg lehetett szerezni 30-50 százalékkal a meghirdetett ár alatt. A kisebb arányú alkuk irányába haladva, a 24-25 százalékosoknál kiszínesedett a mezőny: itt már akadt kisvárosi téglaépítésű lakás, fővárosi családi ház és vármegyeszékhelyi panel is. A nagyobb alkukkal megszerezhető otthonok legtöbbje legalább ötven éves és felújítandó, még a 20% felettiek között is akadt néhány kiváló állapotú lakás, melyek árából 8-22 millió forintot sikerült a vevőknek lealkudniuk.