Jön a Wekerle Plusz, mi lesz az ingatlanárakkal? Erre készüljön, aki használt lakást venne 2027-ben

Jelentősen átalakíthatja a magyar ingatlanpiacot a 2027-től induló Wekerle Plusz, amely az Otthon Start helyébe lépő lakástámogatási programként új feltételekkel segíti a fiatalok lakásvásárlását.

Az új lakásokra továbbra is 3 százalékos kamat mellett lehetne hitelt felvenni, a használt ingatlanoknál azonban már 5 százalékos kamattal kellene számolni. A szigorúbb jogosultsági feltételek célja a befektetési célú vásárlások visszafogása, miközben a valóban rászorulóknak megmarad a támogatott finanszírozás.

A nagy kérdés az, hogy az új rendszer több megfizethető lakást hoz-e a piacra, vagy ismét az árak emelkedését gyorsítja fel.

Miben különbözik a Wekerle Plusz és az Otthon Start?

A Wekerle Plusz több ponton is eltér az Otthon Starttól. A legfontosabb változás, hogy a támogatott hitel kamata az ingatlan típusától függne:

• új lakás vásárlására vagy építésére fix 3 százalékos kamattal lehetne kölcsönt felvenni,
• míg használt lakás esetében 5 százalék lenne a kamat.

Emellett az igénylők életkorát 18 és 41 év közé korlátozzák, ötéves bentlakási kötelezettséget vezetnek be, és szigorítják a meglévő ingatlantulajdonra vonatkozó szabályokat is - az igénylő és a házastársa meglévő tulajdonrésze egyetlen ingatlanban sem érheti el az 50 százalékot.

EZ IS ÉRDEKELHET

Magyar Péter: 9 százalékra csökken a minimálbér esetén fizetendő szja, duplájára emelkedik a családi pótlék 2027-től

Magyar Péter bejelentette, hogy a jövő évi költségvetés egyik legjelentősebb intézkedéseként tizenkilenc év után, egy lépésben megduplázzák a családi pótlékot.

Kétfelé szakadhat a lakáspiac

A kamatkülönbség alapvetően befolyásolhatja, hogy a vásárlók milyen ingatlanokat keresnek majd a támogatott hitellel. Az új lakások esetében a 3 százalékos kölcsön továbbra is komoly előnyt jelenthet, a használt lakások vásárlását viszont kevésbé ösztönözheti az új konstrukció, mint a jelenlegi Otthon Start.

Ez a kereslet átrendeződéséhez vezethet. A támogatásra jogosult fiatalok közül többen dönthetnek új építésű lakás mellett, amennyiben a vételár és a hitelösszeg belefér a pénzügyi lehetőségeikbe. Ez különösen a nagyobb városokban és a fővárosban élénkítheti az új lakások iránti keresletet.

A változás a lakásfejlesztőknek is kedvezhet, hiszen a kiszámítható, kedvezményes finanszírozás növelheti a potenciális vevők számát. Az azonban egyáltalán nem biztos, hogy a kereslet élénkülése automatikusan több megfizethető lakást eredményez.

Ha az új lakások kínálata nem bővül megfelelő ütemben, a vásárlók által elérhetővé váló kedvezményes hitel egy része magasabb vételárakban jelenhet meg. Ebben az esetben az állami támogatás növelheti ugyan a vevők fizetőképességét, de nem feltétlenül javítja érdemben a lakhatás megfizethetőségét.

A használt lakások piacán ezzel szemben mérséklődhet a támogatott kereslet. Az 5 százalékos kamat továbbra is kedvező lehet a piaci finanszírozáshoz képest, ám a 3 százalékos új lakáshitelhez viszonyítva már jelentős különbséget jelenthet. A használt ingatlanok alacsonyabb vételára ugyanakkor továbbra is sok vásárlót vonzhat, így nem feltétlenül következik be általános keresletcsökkenés.

Közelíti a banki kamatokat

A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint jelenleg már 6,22 THM mellett is elérhetők a piacon a lakáshitelek, ehhez képest a Wekerle Plusz használt lakásokra kínált, fix 5 százalékos kamata már nem jelent akkora különbséget, mint a 3 százalékos Otthon Start. Bár az új támogatott konstrukció így is olcsóbb finanszírozást biztosíthat a piaci hiteleknél, a kamatelőny jóval mérsékeltebb, ezért várhatóan kevésbé ösztönzi majd a keresletet.

Egy 20 millió forintos, 20 éves futamidejű lakáshitelnél már jól látható, mekkora különbséget jelenthet az 5 százalékos támogatott kamat a Pénzcentrum kalkulátora szerint jelenleg elérhető legkedvezőbb, 6,22 százalékos THM mellett felvehető piaci hitelhez képest (a család nettó jövedelmét havi 1 millió forintra állítottuk be, hitelcélnak pedig a használt lakás vásárlását).

A kalkulátorunk szerint ennek a kölcsönnek a törlesztője 143 171 forint, míg az 5 százalékos hitelé kb. 132 ezer forint lenne. Vagyis a különbség kb. havi 11 ezer forint körül alakul. Ez éves szinten mintegy 132 ezer forintos megtakarítást jelent, a teljes futamidő alatt pedig - változatlan feltételekkel számolva - hozzávetőleg 2,7 millió forint lehet az eltérés. Mindez arra utal, hogy a Wekerle Plusz használt lakásokra kínált hitele továbbra is kedvezőbb lehet a jelenleg elérhető piaci finanszírozásnál, de jóval kisebb előnyt biztosítana, mint a jelenlegi, egységesen 3 százalékos Otthon Start.

Természetesen ez csak egy hipotetikus számítás, a program bővebb részletei nem ismertek, és arra sem tudjuk a választ, hogy milyen lakáshitel-kamarok lesznek 2027-ben.

Megfékezheti az új rendszer a lakásárak emelkedését?

A Wekerle Plusz esetében nem pusztán az lesz a kérdés, hogy hányan vehetnek fel kedvezményes hitelt, hanem az is, hogy a támogatás hatására mennyivel több lakás épül majd. Amennyiben az új lakások kínálata lassan bővül, a kedvezményes hitel fenntarthatja az árak emelkedését. A támogatásra jogosult vevők ugyanis nagyobb hitelösszeget vállalhatnak, mint amennyit piaci kamatok mellett megengedhetnének maguknak. Ez növelheti a fizetőképes keresletet, különösen azokon a területeken, ahol kevés új lakás épül.

A használt lakásoknál a magasabb támogatott kamat mérsékelheti ezt a hatást, de az árak alakulása itt is attól függ majd, hogy a kieső vevőket mennyire tudják pótolni más vásárlók. Ha a fiatalok egy része az új lakások felé fordul, az egyes használtlakás-szegmensekben csökkenhet a kereslet, míg a kedvező árú, jó állapotú ingatlanok továbbra is népszerűek maradhatnak.

A befektetőknek újra kell gondolniuk a terveiket

Az új szabályozás egyik fontos célja a befektetési célú vásárlások visszaszorítása. Az ötéves bentlakási kötelezettség miatt a Wekerle Plusz nem vonzó azok számára, akik elsősorban kiadásra vagy későbbi értékesítésre vásárolnának lakást.

Ez mérsékelheti a támogatott keresletet, és csökkentheti az árakra nehezedő nyomást ebből az irányból. Ugyanakkor a változásnak lehet egy kevésbé kedvező mellékhatása is: ha kevesebben vásárolnak lakást bérbeadási céllal, hosszabb távon lassulhat a magánbérlakás-kínálat bővülése.

A bérlakások iránti kereslet ettől még nem feltétlenül csökken, különösen azok körében, akik életkoruk, jövedelmük vagy megtakarításaik miatt nem tudnak saját ingatlant vásárolni. Ha a kínálat nem tart lépést ezzel a kereslettel, a bérleti díjak alakulására is hatással lehet a szabályozás.

A befektetési célú vásárlások visszaszorulása tehát önmagában nem garantálja a lakhatási költségek csökkenését. Ehhez a bérlakáskínálat és a lakásépítések alakulását is figyelembe kell venni.

Sokan kieshetnek a támogatásból

A Wekerle Plusz szigorúbb jogosultsági feltételei miatt az Otthon Startnál jóval korlátozottabb lesz a jogosultak köre. A 41 éves felső korhatár különösen fontos változás, hiszen a jelenlegi programban nincs ilyen korlátozás.

A meglévő ingatlantulajdonra vonatkozó szabályok is szigorodnának: az igénylő és házastársa tulajdonrésze egyetlen ingatlanban sem érhetné el az 50 százalékot. Ez szűkítheti a jogosultak körét azokhoz képest, akik a jelenlegi feltételek alapján még igénybe vehetnék az Otthon Startot - mert mondjuk csak a férjnek vagy a feleségnek volt eddig lakása.

A változás a kereslet területi és korosztályos összetételét is átalakíthatja. A támogatásra jogosult fiatalok által keresett lakások iránt erős maradhat az érdeklődés, miközben az új feltételekből kiszoruló vevőknek piaci kamatozású hitellel vagy nagyobb önerővel kell megoldaniuk a vásárlást.

A már megkötött Otthon Start-szerződések a bejelentés szerint változatlan feltételekkel maradnának érvényben, így a váltás elsősorban az új igénylőket és a jövőbeni vásárlásokat érintené.