Sokan ezért bukják a lakásvásárlást: pedig csak egy apróság

Az ingatlanok adás-vétele bonyolult folyamat, és sokszor hónapokig tartó folyamat. Emiatt nem árt résen lenni, ugyanis ha hibázunk, akár milliókat is bukhatunk, sőt az is előfordulhat, hogy nem lehet miénk a kiválasztott lakás.

Már a lakás kiválasztásakor résen kell lenni

Vannak olyan alapvető kérdések, amelyeket a lakás megvétele előtt (akár már az első megtekintéskor) érdemes tisztázni:

• Érdemes kikérni a tulajdoni lapot, hogy meggyőződjünk, tényleg a tulajdonos akarja eladni nekünk az ingatlant, mivel az adás-vételi szerződést csak ő(k) írhatják alá.

• Társasháznál érdemes elkérni az alapító okiratot és egyeztetni a közös képviselővel, hogy van-e közös költség tartozás

Mi az első teendő, ha kiválasztottuk a lakást?

Ha megtaláltuk a nekünk megfelelő lakást, akkor először is érdemes foglalót letenni. A foglaló lényege, hogy amikor a szerződés végül megvalósul, akkor a foglaló értéke beleszámít a vételárba, viszont, ha a szerződés meghiúsul, akkor két lehetséges kimenetel van:

• Ha az eladó miatt nem jön létre a szerződés, akkor az átadott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni a vevőnek.

• Ha a vevő hibájából nem jön létre a szerződés, akkor a foglaló az eladónál marad.

• Előfordulhat az is, hogy mind a két fél hibájából, vagy valamilyen külső körülmény hatására hiúsul meg a szerződés, ilyenkor a Vis Major esete lép fel, és a foglaló visszajár a vevőnek.

Lényeges megkülönböztetni a foglalót és az előleget. Míg előbbihez aláírt adásvételi szerződésre van szükség, addig az utóbbinál erre nincs feltétlenül szükség, sőt, a szerződéskötés előtt átadott pénz minden esetben előlegnek számít. Ha a szerződés nem jön létre, akkor mindegy, hogy melyik fél volt a hibás, az előleget vissza kell fizetni.

A foglaló letétele után az ügyvéd elkészíti az adás-vételi szerződést, azonban ekkor még nem feltétlenül kell kifizetni az egész vételárat. A szerződésben ugyanis megállapodhatunk abban, hogy részletekben fizetjük ki a lakás árát. Erre különösen akkor kell figyelnünk, ha hitelt veszünk fel a vásárláshoz, illetve, ha vissza nem térítendő Családok Otthonteremtési Kedvezményét (CSOK) igénylünk, ugyanis ez utóbbi folyamata sokszor (az újdonság miatt) akár hónapokig is eltarthat. A szerződés aláírásakor kerül rögzítésre a birtokbaadás, ami a vételi részletek átadásának időpontjától is függ, ekkor történik meg a közüzemi órák rögzítése, átírása is.

A szerződés megkötése után a földhivatal felé be kell jelenteni az adás-vételt, ez az ügyvéd feladata az eljárás maga pedig 30 napig tart. Ha valamilyen okból gyorsabban le szeretnénk zárni a vásárlást, akkor van lehetőség soron kívüli eljárást kérnünk. Ha több részletben fizetjük ki a lakást, akkor gyakran elidegenítési és terhelési tilalmat köthet ki az eladó, ami megakadályozza, hogy amíg meg nem kapta a teljes vételárat addig nem tudjuk eladni az ingatlant, vagy plusz jelzáloggal terhelni. A lakás vásárlására felvett hitelre ez nem vonatkozik, de ha kölcsönből vesszük az ingatlant erre hívjuk fel az eladó figyelmét is.

Nem árt egyébként már az ingatlan kiválasztása előtt felkeresnünk a bankunkat vagy egy hitelközvetítőt, hogy tudjuk, mekkora összeget tudunk felvenni a banktól. Ez ugyanis alapvetően meghatározza azt is, hogy mennyibe kerülhet majd az új otthonunk.

Mennyit kell fizetnünk ezért?

A legnagyobb kiadás az általános illeték, amely a terhekkel nem csökkentett forgalmi érték 4 százaléka, vagyis egy 15 millió forint értékű lakás után 600 ezer forintot kell fizetnünk. Ezt persze csökkenthetjük, vagy akár el is kerülhetjük, ha a vásárlás előtt vagy után egy éven belül eladjuk egy másik ingatlanunkat.

Az illeték mértéke egyébként csökkenthető az állami támogatás mértékével, így ha 1 millió forintot kapunk CSOK-ra, akkor 4 millió forint után fizetünk illetéket, vagyis 160 ezer forint lesz a fizetendőnk. További kedvezményeket kapunk ha:

• Nem múltunk el 35 évesek, akkor az illeték felét kell csak megfizetnünk az ingatlan 15 millió forint alatti részére.

• Építési telket veszünk és 4 éven belül lakást építünk rajta.

• Csupán haszonélvezetet kapunk a lakásra.

• Új lakás esetén 30 millió forint alatt csak a 15 millió forint feletti rész után kell megfizetni az illetéket, és ha a lakás értéke nem éri el a 15 millió forintot, akkor teljes mentességet kapunk.

Ezekkel a költségekkel számoljunk lakásvásárláskor:

• Adásvételi szerződés elkészítésének ügyvédi munkadíja: jellemzően a vételár 0,5-1,5 százaléka.
• Tulajdonjog bejegyzés illetéke a földhivatal felé: 6 600 forint.
• Építési engedély köteles építkezés és bővítés esetén: az építési/bővítési engedély költsége.
• Az energiatanúsítvány az ingatlan típusától függően: 15-30 ezer forintos szakértői díj.
• Hatósági bizonyítvány kiadása: hatósági eljárási illeték 20 ezer forint ("C" energetikai minősítésűnél kedvezőtlenebb energiaosztályú egylakásos lakóépület (pl. családi ház) esetén).
• OEP igazolás a legalább 180 napos TB jogviszonyról: 3 ezer forint.
• NAV igazolás arról, hogy nincs köztartozásunk: 2 ezer forint.