Sokan ezért bukják a lakásvásárlást: pedig csak egy apróság

Sokan ezért bukják a lakásvásárlást: pedig csak egy apróság

Pénzcentrum
2015. szeptember 28. 06:06

A lakások árának várható fellendülése és az alacsony hitelkamatok miatt sokan adják fejüket lakásvásárlásra. Azt talán nem is sejtik, hogy az adás-vétel folyamata mennyire bonyolult folyamat, így nekik mutatjuk, hogyan bonyolíthatják le új otthonuk megvételét.

Az ingatlanok adás-vétele bonyolult folyamat, és sokszor hónapokig tartó folyamat. Emiatt nem árt résen lenni, ugyanis ha hibázunk, akár milliókat is bukhatunk, sőt az is előfordulhat, hogy nem lehet miénk a kiválasztott lakás.

Már a lakás kiválasztásakor résen kell lenni

Vannak olyan alapvető kérdések, amelyeket a lakás megvétele előtt (akár már az első megtekintéskor) érdemes tisztázni:

  • Érdemes kikérni a tulajdoni lapot, hogy meggyőződjünk, tényleg a tulajdonos akarja eladni nekünk az ingatlant, mivel az adás-vételi szerződést csak ő(k) írhatják alá.
  • Társasháznál érdemes elkérni az alapító okiratot és egyeztetni a közös képviselővel, hogy van-e közös költség tartozás

Mi az első teendő, ha kiválasztottuk a lakást?

Ha megtaláltuk a nekünk megfelelő lakást, akkor először is érdemes foglalót letenni. A foglaló lényege, hogy amikor a szerződés végül megvalósul, akkor a foglaló értéke beleszámít a vételárba, viszont, ha a szerződés meghiúsul, akkor két lehetséges kimenetel van:

  • Ha az eladó miatt nem jön létre a szerződés, akkor az átadott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni a vevőnek.
  • Ha a vevő hibájából nem jön létre a szerződés, akkor a foglaló az eladónál marad.
  • Előfordulhat az is, hogy mind a két fél hibájából, vagy valamilyen külső körülmény hatására hiúsul meg a szerződés, ilyenkor a Vis Major esete lép fel, és a foglaló visszajár a vevőnek.

Lényeges megkülönböztetni a foglalót és az előleget. Míg előbbihez aláírt adásvételi szerződésre van szükség, addig az utóbbinál erre nincs feltétlenül szükség, sőt, a szerződéskötés előtt átadott pénz minden esetben előlegnek számít. Ha a szerződés nem jön létre, akkor mindegy, hogy melyik fél volt a hibás, az előleget vissza kell fizetni.

Minden megállapodást rögzítsünk írásban, bármiről is legyen szó, mivel ha a másik fél visszalépne, vagy a megállapodást nem tartaná be, akkor így van írásos alapunk megtámadni azt. Ilyen megállapodás lehet például, hogy a 200 ezer forintos közös költség tartozás miatt a vételárból ekkora engedményt ad az eladó, vagy például, hogy melyik bútorok maradnak az ingatlanban az átadáskor.


A foglaló letétele után az ügyvéd elkészíti az adás-vételi szerződést, azonban ekkor még nem feltétlenül kell kifizetni az egész vételárat. A szerződésben ugyanis megállapodhatunk abban, hogy részletekben fizetjük ki a lakás árát. Erre különösen akkor kell figyelnünk, ha hitelt veszünk fel a vásárláshoz, illetve, ha vissza nem térítendő Családok Otthonteremtési Kedvezményét (CSOK) igénylünk, ugyanis ez utóbbi folyamata sokszor (az újdonság miatt) akár hónapokig is eltarthat. A szerződés aláírásakor kerül rögzítésre a birtokbaadás, ami a vételi részletek átadásának időpontjától is függ, ekkor történik meg a közüzemi órák rögzítése, átírása is.

A szerződés megkötése után a földhivatal felé be kell jelenteni az adás-vételt, ez az ügyvéd feladata az eljárás maga pedig 30 napig tart. Ha valamilyen okból gyorsabban le szeretnénk zárni a vásárlást, akkor van lehetőség soron kívüli eljárást kérnünk. Ha több részletben fizetjük ki a lakást, akkor gyakran elidegenítési és terhelési tilalmat köthet ki az eladó, ami megakadályozza, hogy amíg meg nem kapta a teljes vételárat addig nem tudjuk eladni az ingatlant, vagy plusz jelzáloggal terhelni. A lakás vásárlására felvett hitelre ez nem vonatkozik, de ha kölcsönből vesszük az ingatlant erre hívjuk fel az eladó figyelmét is.

Nem árt egyébként már az ingatlan kiválasztása előtt felkeresnünk a bankunkat vagy egy hitelközvetítőt, hogy tudjuk, mekkora összeget tudunk felvenni a banktól. Ez ugyanis alapvetően meghatározza azt is, hogy mennyibe kerülhet majd az új otthonunk.

JÓL JÖNNE 2 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 2 millió forintot igényelnél, 60 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 42 034 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 9,96%), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 42 083 forintos törlesztőt (THM 10,01%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

Mennyit kell fizetnünk ezért?

A legnagyobb kiadás az általános illeték, amely a terhekkel nem csökkentett forgalmi érték 4 százaléka, vagyis egy 15 millió forint értékű lakás után 600 ezer forintot kell fizetnünk. Ezt persze csökkenthetjük, vagy akár el is kerülhetjük, ha a vásárlás előtt vagy után egy éven belül eladjuk egy másik ingatlanunkat.

Az illeték alapját a vásárolt és az eladott lakás értékének különbözete adja. Ha tehát egy 10 millió forintos lakásból egy 15 milliósba költözünk, akkor az illeték alapja 5 millió forint lesz, vagyis 200 ezer forintot kell fizetnünk az államnak.

Az illeték mértéke egyébként csökkenthető az állami támogatás mértékével, így ha 1 millió forintot kapunk CSOK-ra, akkor 4 millió forint után fizetünk illetéket, vagyis 160 ezer forint lesz a fizetendőnk. További kedvezményeket kapunk ha:

  • Nem múltunk el 35 évesek, akkor az illeték felét kell csak megfizetnünk az ingatlan 15 millió forint alatti részére.
  • Építési telket veszünk és 4 éven belül lakást építünk rajta.
  • Csupán haszonélvezetet kapunk a lakásra.
  • Új lakás esetén 30 millió forint alatt csak a 15 millió forint feletti rész után kell megfizetni az illetéket, és ha a lakás értéke nem éri el a 15 millió forintot, akkor teljes mentességet kapunk.

Ezekkel a költségekkel számoljunk lakásvásárláskor:

  • Adásvételi szerződés elkészítésének ügyvédi munkadíja: jellemzően a vételár 0,5-1,5 százaléka.
  • Tulajdonjog bejegyzés illetéke a földhivatal felé: 6 600 forint.
  • Építési engedély köteles építkezés és bővítés esetén: az építési/bővítési engedély költsége.
  • Az energiatanúsítvány az ingatlan típusától függően: 15-30 ezer forintos szakértői díj.
  • Hatósági bizonyítvány kiadása: hatósági eljárási illeték 20 ezer forint ("C" energetikai minősítésűnél kedvezőtlenebb energiaosztályú egylakásos lakóépület (pl. családi ház) esetén).
  • OEP igazolás a legalább 180 napos TB jogviszonyról: 3 ezer forint.
  • NAV igazolás arról, hogy nincs köztartozásunk: 2 ezer forint.

NEKED AJÁNLJUK
Sok szülő így rontja el a gyerek fejlesztését: nem lehet elég korán kezdeni

Szinte semmi sem fejleszti olyan gyorsan és hatékonyan a legkisebbek agyát, mint a társasjáték.

Ennyibe kerül manapság egy luxus mobilház: ez lehet a lakásválság megoldása? + videó

Drágulnak az ingatlanok, emelkednek a hitelkamatok: ez pedig szinte egyenes út a lakhatási válsághoz. Nálunk is működhet az, ahogy az USA-ban megoldották?

Ilyen még nemigen volt itthon: itt a bejelentés, elindult a magyar Kickstarter

A Kickstarternek és az Indiegogonak hála a közösségi finanszírozási forma évek óta világszerte népszerű és most megérkezett Magyarországra is, a Brancs formájában

Milliókat bukhat, aki így indít vállalkozást: jól meg kell gondolni, a KATA sem jó mindenre

Sokan alábecsülik, mennyire lényeges alaposan átgondolni, milyen vállalkozási és azzal együtt adózási formát válasszanak induló cégük számára.

NAPTÁR
Tovább
2022. május 21. szombat
Konstantin
20. hét
Május 21.
Szeged napja
KONFERENCIA
Tovább
Külföldi piacra lépés 2022
Ingyenes online konferencia hazai kkv-nak!
EZT OLVASTAD MÁR?