2 °C Budapest

Mi lesz a lakásokkal? Megszólaltak a szakértők...

Pénzcentrum
2007. december 5. 05:55

Bajba sodorhat a subprime válság? A magyar lakásárak növekedési üteme az ezredfordulót követő években jellemző boom után jelentősen lassult, s manapság már senki sem beszél rohamos léptékű növekedésről, sőt egyes szegmensek tekintetében még a stagnálást is pozitív jelenségként értelmezik a piaci szereplők. Az ország egyes területein pedig egyértelműen korrekció volt és van is szükség ahhoz, hogy ismét fellendüljön az piac és növekedjen a tranzakciók száma.

A Portfolio.hu tegnap megrendezésre került konferenciáján Simon Rubinsohn, az RICS vezető közgazdásza beszélt arról, hogy a magyar piacon tapasztalható árszínvonal-emelkedés lelassulása részben fundamentális, részben pedig egyéb piaci okokra vezethető vissza.

A sokak által várt konvergencia-rali elmaradásáért egyrészről makrogazdasági tényezők okolhatóak, a gazdasági növekedés ütemének jelentős lassulása, a növekvő munkanélküliség együttesen jelentős szerepet játszott abban, hogy a lakásárak jelenleg elmaradnak a közép-kelet európai átlagtól.


A makrogazdasági okok mellett azonban egyéb történelmi és piaci okokra is felhívta a figyelmet Simon Rubinsohn. Olyan okokra, mint az, hogy a saját lakástulajdon rendkívül magas, még a rendszerváltó országok között is kiemelkedőnek mondható, 93 százalékos az arány. Tradicionális ragaszkodásunk az ingatlantulajdonhoz, és a 90-es évek elejét jellemző privatizációs hullám ugyanis oda vezetett, hogy jelenleg hazánkban szűk a bérleti és egyben a befektetői lakáspiac. Miközben az építési volumen arányaiban nagyobb, mint a környező országokban.

Az RICS vezető közgazdásza szerint azonban enyhe optimizmusra ad okot, hogy a 2009-es növekedési előrejelzések már kedvezőek. Ez ugyanis alapot biztosíthat akár az ingatlanárak növekedéséhez is. 2009-re a hazai szakemberek is az árak emelkedésére számítanak az új ingatlanok piacán, ezt azonban véleményük szerint egyértelműen a költségek növekedése indokolja majd és jellemzően nem haladja majd meg jelentősen az inflációt mértékét.

Rubinsohn szerint hosszú távon a devizahitelek állományának jelentős növekedése jelenthet problémát, amennyiben ugyanis a subprime válság tovább folytatódik, az veszélyeztetheti a forint árfolyamának stabilitását. Egy jelentős és hosszabb távon érvényesülő forintgyengülés pedig növelheti a kockázatos hitelállományt.

Hosszú távon azonban mindemellett már a demográfiai változások is gátat állíthatnak az ingatlanárak emelkedése elé, a népesség hazánkban, a közép-kelet európai államokhoz hasonlóan csökken. A demográfiai tényezők fontosságát bizonyítja, hogy az elmúlt tíz esztendőben 170 százalékos ingatlanpiaci áremelkedést produkáló Írország esetében demográfiai robbanás tanúi lehettünk.


A nyugat-európai piacok esetében is fundamentális okokra vezethető vissza az elmúlt egy évtizedben tapasztalható ingatlanpiaci fellendülés: az egészségesen növekvő gazdaságokban a rendelkezésre álló jövedelem növekedése a foglalkoztatottsági mutatók javulásával járt együtt. Ahogy arra az alábbi diagram is rámutat, a munkanélküliségi ráta csökkenése erős kapcsolatot mutat az ingatlanárak növekedésével.


Minél nagyobb mértékben csökken a munkanélküliség, annál nagyobb mértékben nő a lakóingatlanok ára. Németországban például, ahol a munkanélküliek száma az elmúlt 10 évben közel 2 százalékkal növekedett, 10 százalékkal estek a lakásárak.

Első pillantásra úgy tűnik, annak az évtizedes fellendülésnek, mely az ír, a spanyol és a brit piacot jellemezte, csak az Egyesült Államokból átterjedő hitelválság vethetett véget, valójában azonban a növekvő kamatkörnyezet már a válság kitörése előtt megkezdte az ekkora már több szakértő szerint túlfűtötté vált piacok lassítását.

Az emelkedő hitelkamatok azonban önmagukban nem okoztak volna ekkora visszaesést, a nemrégiben napvilágot látott elemzések szerint ugyanis az íreknek akár 40, míg a briteknek 30 százalékos lakásár-csökkenéssel kell számolniuk a következő időszakban. Amennyiben az előrejelzések helyesek, és a drasztikus árcsökkenés bekövetkezik, abban mindenképpen jelentős szerep jut a subprime válságból keletkezett banki veszteségnek, melyek hatására a kereskedelmi bankok szigorították hitelezési politikájukat.


Simon Rubinsohn szerint azonban a subprime válság hatásai korlátozottak lesznek Európában, főként annak köszönhetően, hogy a laza hitelezési politika ellenére sem határolható el az európai országokban a hagyományosnál nagyobb kockázatot jelentő hitelállomány, amellett, hogy az értékpapírosítási módszertan is tengerentúlinál szigorúbb.

Az árakon túl, avagy mit hoz a jövő?

A subprime válság hatásai a nyugat-európai államokkal szemben hazánkban csak közvetett módon vagy még annyira sem érezhetőek. Az ingatlanfejlesztőket más problémák foglalkoztatják, többek között a kivitelezői piac helyzete, derült ki a Porperty Investment 2007 konferencián megrendezésre került panelbeszélhetésből. A közelmúltban több generálkivitelező is csődbe ment.

Ez lenne a magyarok új őrülete: hasznos hobbi törhet be a piacra

Most néhány kattintással bárki madárodú örökbefogadóvá válhat - ezzel bepillantást nyerve tollas barátaink magánéletébe.

Új őrület hódít a magyarok körében: teljesen rákattantak ezekre az italokra

A hazai kézműves sörök világa hatalmas fejlődésen ment keresztül az elmúlt évtizedben - a sörkedvelők legnagyobb örömére.

Magyarok milliói vágják maguk alatt a fát: csúnyán ráfizethet, aki így fűt 2022 telén

A téli időszakban, fűtésszezonkor az ország légszennyezettségének mintegy 83-85 százalékáért felelős a lakossági fűtés.

Megszólalt a magyar befektetési guru: a profit ne a cél, hanem az eszköz legyen

A panelbeszélgetésen megvitatták, hogy mi számít a befektetőnek, mi a fejlődés alapja, illetve hogy mi az alapja a hazai vállalkozásoknak.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. november 29. kedd
Taksony
48. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Mibe fektessünk 2023-ban?
Háború, energiaválság, infláció - Védelem a befektetéseinknek
Agrárszektor Konferencia 2022
Az év agráreseménye, 2 nap szakma Siófokon!
EZT OLVASTAD MÁR?