Időzített bombán ül a magyar lakáspiac: elég egyetlen apró változás, és kártyavárként omolhat össze az egész

Az idei év a lakossági hitelezésben is lendületesen indult. A lakáshitelek januári, 253,8 milliárd forintos összértéke a valaha mért negyedik legmagasabb havi adat. Az első három helyet egyaránt az Otthon Start bevezetését követő hónapok foglalják el. A tavaly januári szinthez képest ez bő kétszeres növekedés.

A teljes lakáshitel-kihelyezés meghatározó részét a kamattámogatott konstrukciók – mindenekelőtt az Otthon Start és a CSOK Plusz – adják. A támogatott hitelek januári volumene 206 milliárd forint volt, ami az összes új lakáshitel 81,2 százaléka. A Bankmonitor becslése szerint ennek döntő hányada, nagyjából a teljes állomány 70 százaléka közvetlenül az Otthon Start programhoz köthető.

Az első lakásukat vásárlók számára teljesen racionális választás a legfeljebb évi 3 százalékos kamatozású hitel, különösen úgy, hogy a jogszabály az első lakásszerzés feltételét meglehetősen megengedően határozza meg. Ennek azonban komoly mellékhatása van: a támogatott konstrukciók fokozatosan kiszorítják a piaci alapú lakáshiteleket.

Az Otthon Start szeptemberi indulása előtti évben a háztartások havonta átlagosan mintegy 100 milliárd forintnyi piaci lakáshitelt vettek fel, jelenleg ez az összeg alig haladja meg az 50 milliárd forintot. Így a lakáshitelpiac – és közvetve maga a lakáspiac is – egyre erősebben függ a támogatott hitelektől, ezért akár kisebb szabályváltozás is érzékenyen érintheti az egész szektort.

Figyelemre méltó, hogy miközben a kihelyezett összegek drasztikusan megugrottak, a szerződések száma ennél jóval visszafogottabb ütemben nőtt. Az Otthon Start előtt havonta átlagosan mintegy 6500 lakáshitel-szerződést kötöttek, októbertől ez nagyjából 9700-ra emelkedett. Ez önmagában nem problémás, ugyanakkor az átlagos hitelösszeg a korábbi 13–14 millió forintról mintegy 33 millió forintra nőtt.

A nagyobb hitelösszeg természetesen magasabb törlesztőrészlettel jár. Egy 14 millió forintos kölcsön 20 éves futamidővel és 7 százalékos kamattal nagyjából havi 108 ezer forintos törlesztést jelent. Ezzel szemben 33 millió forint még 3 százalékos kamatszint mellett is körülbelül 183 ezer forintos havi terhet ró az adósra.

Ezt a tendenciát többféleképpen lehet magyarázni: a háztartások jövedelmük egyre nagyobb hányadát fordíthatják hiteltörlesztésre; az Otthon Startot kezdetben elsősorban a magasabb keresetűek vették igénybe; vagy a kedvező kamat miatt sokan választanak hosszabb futamidőt. Mindhárom forgatókönyv magában hordoz bizonyos kockázatokat.

A személyi kölcsönök januári volumene 84,33 milliárd forintot tett ki, ami az előző hónapokhoz képest enyhe visszaesés. Januárban 24 594 új szerződést kötöttek. Éves összevetésben ugyanakkor továbbra is növekedés látható: az összvolumen 13,9 százalékkal, a szerződések száma pedig 3,2 százalékkal emelkedett. A mérséklődés egyelőre inkább a korábbi jelentős felfutást követő korrekciónak tűnik, de ebből a szempontból a következő hónapok adatai lesznek igazán irányadók.

A legnagyobb kérdőjel jelenleg a Babaváró hitel és a Munkáshitel jövőjével kapcsolatban látszik. A Babaváró januári, 14,11 milliárd forintos volumene 2023 eleje óta a leggyengébb adat, a Munkáshitel pedig 5,78 milliárd forintos kihelyezéssel történelmi mélypontot ért el. Pedig mindkét konstrukció komoly segítséget jelent a jogosultak számára, az érdeklődés visszaesése azonban egyre szembetűnőbb.