Ingatlanok adóváltozásai: nem csak a magánszemélyeknek, a cégeknek is figyelni kell!

Személyi jövedelemadót érintő változások

Január elsején jelentősen módosultak az ingatlan átruházásából származó jövedelem adókövetkezményei, mondta el Dr. Kövesdy Attila, a Deloitte Zrt. ingatlanipari csoportjának vezetője. A lakások értékesítéséből származó jövedelemre vonatkozó adóköteles időszak 5 évre csökkent, és jelentősen átalakultak a lakásszerzési kedvezmény alkalmazásának feltételei is. A törvénymódosítás érinti a meghiúsult ingatlanlízingekből származó jövedelmek elszámolására vonatkozó szabályokat. A törvény korábban nem tartalmazott erre vonatkozó külön rendelkezést, a mostani változás lényege, hogy a meghiúsult ingatlanlízing esetén szintén az ingatlan átruházásból származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

ÁFA-val kapcsolatos változások

Az ingatlan beszerzésével, illetve létrehozásával kapcsolatos ÁFA-levonhatóság, a visszaigénylés, az adómentes tevékenységek körére, az adókötelezettség-választás lehetősége és a fordított adózás szabályainak változására is mind-mind odafigyelést igényel. 2008. május 1-től hatályba lépő áfa-törvény módosítás, és az ehhez kapcsolódó átmeneti rendelkezések is lényegesen, mivel egy áprilisban fordítottan adózó szolgáltatásról (például takarítás) kiadott száma még a vevő hatáskörébe tartozik, neki kell bevallania, és befizetnie az adót, attól függetlenül, hogy májustól ez már rendesen adózik.

A Deloitte szakértője kiemelte, hogy az adótervezés során a cégeknek különös figyelmet kell fordítaniuk többek között a megváltozott szabályozásra a sorozat-jellegű értékesítések esetén, a levonási tiltásokra, a teljesítések időpontjára, az előlegre és az adó-visszaigénylésre vonatkozó pontjaira.

Generálkivitelezővel építtetett ingatlanprojektek adózási kérdései

Az önkormányzati adóhatóságok az utóbbi időben célzott ellenőrzéseket folytatnak ingatlanfejlesztő vállalkozásoknál. A vizsgálatok célja, hogy a vállalkozások a fejlesztett ingatlan költségét helyi iparűzési adóalapot csökkentő tételként veszik-e figyelembe. A jelenlegi számviteli elszámolási gyakorlat szerint a kivitelezővel építtetett, majd a vevőnek továbbértékesített lakás nyilvántartásának egyik alkalmazott módja az áruként történő kezelés, így a kivitelező által számlázott költségek az eladott áruk beszerzési értéke vagy a közvetített szolgáltatás értéke között van nyilvántartva. Ez azért jelent problémát, mert így csökkenti az iparűzési adó alapját.

Szovics Zsolt, a könyvvizsgálati szekció szenior menedzsere elmondta, hogy az adóhatóság számos olyan érvet próbál felsorakoztatni, amelyek alapján ezen elszámolási gyakorlat jogszerűségét vitatja. A végleges döntést az adóhatóság és az adózók közötti jogértelmezési vitában valószínűleg csak a bíróság hozhat majd.

Nemzetközi adótervezés

A megfelelően kiválasztott, nemzetközi holding-struktúra kialakításával lehetőség van az ingatlan-beruházásokból származó profit adóhatékony hazatelepítésére és újra-befektetésére is. Ennek az az oka, hogy külföldön alacsonyabb adókulccsal magasabb nyereséget lehet elérni. A körültekintően meghatározott finanszírozási struktúra esetén az ingatlan-beruházások saját tőkeigényének biztosítására léteznek olyan megoldások, amelyek a beruházó, vagy az ingatlanfejlesztésre létrehozott projektcégek hosszú-, és rövidtávú eredményét tekintve adóhatékonyak lehetnek.