Vidéken a problémás lakás is problémásabb

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) által készített háttértanulmánya összegzi az elmúlt években a lakáspiacon lezajló folyamatokat, és keresi a választ arra a kérdésre, hogy mi lesz a problémás hitelek hatása a 2011. július 1-ig érvényben lévő moratóriumok után? A moratóriumok által okozott negatív piaci hatások mellett, mint az általános piaci bizonytalanság, a fizetési hajlandóság csökkenése, valamint a problémás lakáshitelekkel rendelkező tulajdonosoknak a keresleti oldalon történő elmaradása, azért pozitív eredményt is felmutatott az intézkedés, mégpedig hogy átmenetileg enyhült az a nyomás a lakáspiacon, amit a nyomott áron meghirdetett lakások jelentenének.

A szigorúan piaci hatások mellett, nem is csak zárójelben, érdemes megemlíteni azt a szociális hatást is, amit az egyelőre az utcára nem kikerült családok jelentenének mind a kormány, mind a társadalom számára. A moratóriumok elrendelése, és többszöri meghosszabbítása egyesek szerint piactorzító és a problémákat csak elhúzó intézkedések voltak, melyből kizárólag politikai tőkét kívánt kovácsolni magának a kormány. Ám sokan vélekednek úgy is, hogy egyfelől társadalmi kötelezettsége, másfelől pedig racionális, a várható piaci folyamatokat némileg keretek között tartó és azt formáló intézkedés született, helyesen, melynek problémaköréből az eddig ismertté vált tervekhez hasonló többlépcsős megoldási terv vezetheti ki az érintetteket.

Az már a kormány, a bankok és a szakmai szervezetek végső döntése előtt is biztosnak látszik, hogy a problémás jelzáloghitelekkel kapcsolatos megoldások közül minden szereplő elsődlegesen abban érdekelt, hogy a lehető legkisebb értékvesztés mellett, de belátható és tervezhető időtávon belül kerüljenek piacra azok a lakások, melyek tulajdonosain semmilyen más mentőöv nem segít. Ahogy az az MNB tanulmányából is kiderül, tranzakciókon végzett kutatások bizonyítják a banki ingatlanfedezet-érvényesítés negatív hatásait a lakásárakra, ám amennyiben sikerül mennyiségében és területi eloszlásában kontroll alatt tartani az árveréseket, úgy minimalizálható lehet az adott környék hasonló típusú ingatlanjainak az áresése, ami a mérések szerint 20-30% körüli az árverezett, illetve 10%-os is lehet a környékbeli lakások esetében.

Az országos számokat vizsgálva, komoly problémát jelent, hogy a jelzáloghitel-adósok száma az elmúlt években rendkívül megnőtt a teljes lakáspiaci forgalomhoz képest. A 2010-ben történt lakásvásárlások 72 ezres állományát ugyanis 30%-kal haladta meg a nem teljesítő adósok mintegy 90 ezres tömege, ami a teljes 4,3 milliós hazai lakásállománynak mintegy 2,2%-át teszi ki. Ezzel szemben 2008 végén a "problémás" ingatlanok aránya csak a teljes állomány 0,7%-át jelentette. Ami azonban ennél a pontnál kifejezetten izgalmas, az a nem teljesítő adósok területi megoszlása. Az országos átlag ugyan 2,2%-os, ám Hevesben és Békésben 3%-ot is meghaladja ez az arány, míg némileg meglepő módon Tolnában 1,5% alatt maradt a mutató.

Az MNB által becsült adatokból készített grafikonon, a lakáspiaci forgalom és a problémás ingatlanok aránya alapján négy szegmensre bontották a nem teljesítő adósokat. Ezek alapján a legtöbb megyénk, valamint a községek és a városok általánosságban is abba az első kategóriába kerültek, ahová nagyobb számú problémás adóssal, illetve alacsony lakáspiaci forgalommal sújtott területek láthatók. Azon túl, hogy a válság kétséget kizáróan erősen rányomta a bélyegét a lakáspiacra, felmerülhet a kérdés, hogy az egyébként is hosszú évek óta tartó urbanizációs folyamat nem hozta volna önmagában is a kisebb települések lakáspiaci forgalmának, és így az ott elérhető ingatlanok árának a csökkenését? A választ persze csak találgathatjuk, a tények viszont magukért beszélnek, a lakáspiacon általánosságban a legnagyobb veszteséget a kisebb vidéki városok és községek szenvedik el.

A legtöbb megyét érintő legrosszabb kategória mellett ott van még a megyei jogú városokat és Győr-Moson-Sopront magában foglaló második kategória, ahol szintén magas a problémás hitelekkel rendelkezők száma, ellenben a lakáspiac kifejezetten erősnek mutatkozik. A relatív kevesebb, 1,7% körüli vagy az alatti nem teljesítő adóssal rendelkező megyék közül Tolna és Baranya azok, ahol a forgalom a gyengébb kategóriába tartozik, míg Vas, Csongrád és Szabolcs-Szatmár megyék, feltehetően a grafikon készítőinek jóindulatából, hiszen nagyon közel vannak a határértékhez, még éppen hogy átcsúsznak az erős piaccal rendelkező területek közé, ahol Budapest kapott még helyet. Véleményünk szerint azonban a területek határoló tengelyek elhelyezkedése nem nyugszik stabil alapokon, így ebből a logikából kiindulva, a tengelyek csak minimális odébb csúsztatásával könnyedén előidézhetnénk egy olyan állapotot, ahol a jelenlegi értékekkel kizárólag Budapest kerülne, vagy még Budapest sem, a relatív jól működő, erősebb részpiacok közé.

Lehet persze számolgatni, bizakodni, ötletelni, a jövőbeli hatásokon, a várható piaci reakciókon, vizionálni a válság begyűrözése óta már eddig is drasztikus lakáspiaci áresés további zuhanását, a végső hatást csak a gyakorlat lesz képes megmutatni. A végső válasz a moratórium teljes vagy részleges feloldása után érkezik, amikor eldől az, hogy ezeknek az ingatlanoknak egy része szinte bármekkora árkedvezmény mellett piacképes-e egyáltalán.