Van élet a moratórium után

1) A moratóriumot előbb-utóbb meg kell szüntetni

A kormányzat az elmúlt hetek során meghosszabbította az eredeti szándék szerint 2011. április 15-én lejáró kilakoltatási és árverezési moratóriumot (a jogi helyzet áttekintéséhez: lásd az ábra és az MNB Pénzügyi Stabilitási Jelentései itt és itt). Ezzel a nem teljesítő jelzáloghitel-adósok újabb három hónap védelmet kaptak hitelezőikkel szemben. Ugyanakkor a védettek köre folyamatosan szűkül: a kilakoltatási tilalom már csak a bizonyíthatóan lakáscéllal felvett jelzáloghitel-adósokra vonatkozik, a nemteljesítő szabadfelhasználású jelzáloghitelesekre nem (ők az összes bajba jutott jelzáloghitel-adós több mint fele). Mivel azonban a bírósági eljárás hosszadalmasabb, mint a bankok által előnyben részesített bíróságon kívüli egyszerűsített fedezetérvényesítés (az árverezési moratórium minden jelzáloghitelre meghosszabbításra került), ezért lényegében ezen adósok is kaptak néhány hónap haladékot.

Az nyilvánvaló, hogy a moratóriumot nem lehet a végtelenségig meghosszabbítani: ebben az esetben megnövekedne annak valószínűsége, hogy sok, jelenleg még teljesítő jelzáloghitel-adós sem fizetné tovább a hitelét (erkölcsi kockázat), miközben a jelzáloghitelek mögötti ingatlanfedezetek értéke nagymértékben csökkenne. Mindez nem csak a jól fizető adósok költségeit növelné, de jelentős nagyságú veszteségeket okozna a hitelintézeteknek is, illetve a jelzáloglevelek értékére is negatívan hatna. Ez veszélybe sodorná a bankrendszer működését, tovább késleltetve a hitelezési fordulatot. Mára már vélhetően a moratóriumból származó szociális előnyöket jelentősen meghaladják a moratórium által okozott, gazdasági hátrányok.

Minél később kerül sor a moratórium megszüntetésére, a feloldás annál nagyobb problémákat okozhat. A moratórium ugyanis rejtett feszültségeket halmoz fel a lakáspiacon azáltal, hogy átmenetileg visszatartja a mulasztó adósok ingatlanjait a kínálatból, hogy aztán a feloldáskor ezen ingatlanok - egy hirtelen kínálati sokkot eredményezve - egyszerre kerüljenek piacra. A felhalmozódott "rossz lakások" állománya már most is jelentős: 2010 végén legalább 90 ezer lakást terhelt legalább 90 napon túli késedelemben levő jelzáloghitel. A tágabb értelemben vett veszélyeztetett lakástulajdonosok köre még ennél is nagyobb, hiszen ide tartoznak:

- a 30-90 nap közötti késedelemben levő vagy átstrukturált jelzáloghitel-adósok (további mintegy 95 ezer adós),
- a nemteljesítő fedezetlen hiteladósok (tartozásukat végső soron szintén lehet az ingatlanukkal szemben érvényesíteni), és
- a közüzemi tartozással rendelkezők - (bár a közüzemi tartozással rendelkezőket és a fedezetlen hitelt nem fizetőket április 15 óta már nem védik a moratóriumok!).

2) A lakáspiac méretéhez képest sok a felhalmozódott ingatlan

A 90 napon túli mulasztásban lévő jelzáloghitel-adósok 90 ezres tömege már önmagában is a teljes, 4,3 milliós hazai lakásállomány 2,2%-a, illetve a 2010-es lakáspiaci adásvételi forgalom (72 ezer darab) 125%-a. Ez utóbbi értékhez hasonlóan magas szintet egyetlen más országban sem találunk sem a jelenlegi, sem a korábbi válságok során (lásd 2. ábra).

Egyes régiókban és településtípusoknál a "problémás" ingatlanok aránya még az országos átlaghoz képest is kiemelkedően magas. Így például Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves, Nógrád, Komárom-Esztergom és Pest megyékben a mulasztó jelzáloghitel-adósok lakásainak száma kétszeresen is meghaladja a regionális, 2010-es ingatlanforgalmat (1. táblázat). De a jobb helyzetben lévő térségek előnye is csak relatív: még az e tekintetben legjobb mutatókkal rendelkező Budapesten is 75-85% a problémás ingatlanok aránya a 2010-es adásvételekhez képest. (Itt ráadásul figyelembe kell venni azt is, hogy a budapesti agglomerációban kifejezetten sok problémás ingatlan található). Településtípusonként is jelentősek az eltérések: a községekben illetve kisebb városokban a mulasztó jelzáloghitel-adósok lakásainak száma a tavalyi forgalomnak szintén közel kétszeresére rúg, míg a megyei jogú városokban ez az arány mintegy 115%.

Ezt a jelentős méretű, értékesítésre váró lakásállományt egy amúgy is gyengélkedő ingatlanpiacnak kellene "elnyelnie": 2008 óta a lakáspiaci forgalom több mint felével, az árak pedig nominálisan kb. 12-15%-kal estek vissza annak ellenére, hogy a 2010 eleje óta különböző formában fennálló moratóriumok már csökkentették a nyomást a piac kínálati oldalán. (Ugyanakkor a moratóriumok valamelyest a keresletet is mérsékelték átmenetileg, mivel sokan halaszthatták el lakásvételüket annak reményében, hogy a moratórium feloldása után még olcsóbban tudnak majd vásárolni). A lakáspiac fundamentumai sem ígérnek túl sok jót: bár Magyarországon a válság előtt közvetlenül nem volt ingatlanpiaci árbuborék (reálértéken a piaci árak valójában már 2004-2005 óta stagnáltak, 2007 óta pedig egyértelműen csökkentek), így az árak korrekciója nem volt szükségszerű. A devizaalapú termékek eltűnésével a lakáshitelek reálkamata azonban közel olyan magassá vált, mint a 2000-es évek elején a támogatott forinthitelek megjelenése előtt, ami negatívan hat a keresletre. Emellett a demográfiai folyamatok sem kedvezőek: az elmúlt tíz évben ért "háztartásalapítási" korba és jelent meg a lakáspiac keresleti oldalán az utolsó népesebb - a 70-es évek második felében született - generáció, a 20-29 éves közötti - jellemzően első lakás-vásárló - korcsoport aránya innentől kezdve belátható ideig csökken.

3) Fedezetérvényesítési kvóta lehet a megoldás

A moratórium feloldását követően a problémás ingatlanok egyszerre történő, dömpingszerű (fire-sale típusú) értékesítése tehát kínálati sokkot és ezáltal jelentős áresést okozhat. Ez minden érintett számára negatív hatású lenne: a bankok további veszteségeket szenvednének el a nemteljesítő hiteleiken, de a teljesítő portfolió tőkekövetelménye is növekedne az alulfedezettség miatt. A lakáspiaci áresés a gazdasági növekedésre is negatívan hatna: az ingatlanfedezetek leértékelődése csökkentené az új hitelek folyósítását és ezáltal a lakosság fogyasztását. Végül maguk a fizetni nem tudó adósok is rosszul járnának, hiszen az ingatlan értékesítése és a hitel visszafizetése után fennmaradó összeg - amely már a jelenlegi lakásárakon is negatív az adósok közel negyedénél - még kisebb lenne, ami tovább rontaná az esélyeiket lakhatásuk alternatív módszerekkel történő megoldására és az újrakezdésre.

Ezért megfontolandó lehet egy olyan állami beavatkozás, ami a problémás hitelek mögötti ingatlanok fokozatos, koordinált formában történő piacra vezetésére ösztönöz a moratóriumok megszüntetése után. Ilyen eszköz lehet egy olyan kvótarendszer, amely korlátozná - 5-10%-os mértékben meghatározva - a bankok által egy negyedévben elárverezhető ingatlanok számát. (A problémás ingatlanok piacra dobása által okozott kínálati sokk elvileg olyan módon is kezelhető, ha az állami beavatkozás a kereslet ösztönzésére irányul.). Egy ilyen kvótarendszer kialakítását kettős célrendszer mentén lehetne elvégezni: egyrészt biztosítani kellene, hogy a kvóták a szükségesnél nagyobb mértékben ne lassítsák a banki portfoliótisztítást, másrészt, hogy lehetőség szerint simítsák a problémás lakások piacra kerülése által okozott átmeneti ársokkot. Mivel az adatok azt mutatják, hogy az egyes régiók lakáspiacainak felvevőképessége és a problémás ingatlanok száma lényegesen különbözik, a kvóták meghatározása akár megyei szinten is elképzelhető. A kvótákat az ingatlanpiaci fejlemények alakulásának függvényében rendszeresen felül lehetne vizsgálni.

Egy ilyen kvótarendszerrel tehát az átmeneti kínálati sokk által okozott gyors és drasztikus áresés elkerülhető, bár a felhalmozódott problémás lakásállomány árleszorító hatása ezzel a megoldással sem szűnik meg, csak mérséklődik, és időben elnyúlik. Az is nyilvánvaló, hogy semmiféle állami beavatkozás nem képes hosszú távon eltéríteni a lakáspiaci árakat a fundamentumok (hitelköltségek, demográfia, lakhatási szokások) által kijelölt egyensúlyi pályáról - bárhová is vezessen az. A nemteljesítő jelzáloghitelek által okozott kínálati sokk tehát - ilyen vagy olyan formában - mindenképpen bekövetkezik. Az viszont, hogy ez a sokk mekkora lesz, és milyen koncentráltan jelentkezik, már attól is függ, meddig tartanak még a moratóriumok.

(A szerzők az MNB Pénzügyi Stabilitási Területének szakértői. A cikk megállapításai a szerzők véleményét tükrözik és nem feltétlenül azonosak az MNB hivatalos álláspontjával)

A szerzők a témával kapcsolatos megjegyzéseket, kérdéseket az info@mnb.hu email címen várják.

Összefoglaló egy fedezetérvényesítési (árverezési) kvótarendszer lehetséges alapelveiről:

a kvótákat érdemes ingatlan-darabszám és nem a hitelállomány alapján meghatározni, mivel így jobban kontrollálhatók a piaci folyamatok és a banki portfoliótisztítás sebessége is kevésbé korlátozott;

a negyedéves árverezési kvóta nagysága 5-10% között lehet: ez belátható időtávon belülre (2,5-5 év) helyezi a banki portfoliótisztítás végét, és közben még elfogadható mértékben - a piaci forgalom legfeljebb 25-50%-áig - terheli a lakáspiac kínálati oldalát;

a kvóták hatálya alól érdemes kivenni a nagy (pl. 30 millió forint feletti) értékű ingatlanokat;

a kvótákat olyan módon érdemes meghatározni, hogy a fedezetérvényesítés lehetősége a hitelkövetelés átruházásakor is megmaradjon (voucher-rendszer);

megfontolandó a kvóták regionális szintű meghatározása, mivel a lakáspiac felszívó képessége nem minden térségben ugyanolyan;

ezen belül az is megfontolandó, hogy Budapest ne kerüljön be a kvótarendszer hatálya alá, hiszen a fővárosban a piac talán elég mély ahhoz, hogy felszívja a banki kínálatot;

ingatlanpiaci helyzet függvényében a kvóta nagysága negyedévente felülvizsgálandó és módosítható, ennek során cél, hogy a kvóták a banki portfoliótisztítás sebességét a szükségesnél nagyobb mértékben ne lassítsák.