18 °C Budapest

Van élet a moratórium után

Pénzcentrum
2011. május 8. 07:25

A jelzáloghitelek mögötti ingatlanfedezetek érvényesítését gátló moratóriumok - mert valójában két moratórium van érvényben: egy árverezési és egy kilakoltatási - gyakorlatilag minden érintett számára csapdahelyzetet teremtettek. Egyfelől a moratórium feloldása is okozhat bajokat: a problémás ingatlanok olyannyira felhalmozódtak, hogy megjelenésük a lakáspiaci kínálatban igen jelentős ársokkot okozhatna. Ez sem a bankoknak, sem a gazdaságnak, sem az adósoknak nem érdeke. Másfelől az is nyilvánvaló, hogy a moratórium megszüntetése előbb utóbb elkerülhetetlenné válik, és minél később kerül sor rá, annál fájdalmasabb lesz. A megoldás a moratórium feloldását követő szabályozott, a fokozatos banki fedezetérvényesítést elősegítő folyamat lehet - írja Nagy Márton és Szigel Gábor, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Pénzügyi Stabilitási Területének szakértői.

1) A moratóriumot előbb-utóbb meg kell szüntetni

A kormányzat az elmúlt hetek során meghosszabbította az eredeti szándék szerint 2011. április 15-én lejáró kilakoltatási és árverezési moratóriumot (a jogi helyzet áttekintéséhez: lásd az ábra és az MNB Pénzügyi Stabilitási Jelentései itt és itt). Ezzel a nem teljesítő jelzáloghitel-adósok újabb három hónap védelmet kaptak hitelezőikkel szemben. Ugyanakkor a védettek köre folyamatosan szűkül: a kilakoltatási tilalom már csak a bizonyíthatóan lakáscéllal felvett jelzáloghitel-adósokra vonatkozik, a nemteljesítő szabadfelhasználású jelzáloghitelesekre nem (ők az összes bajba jutott jelzáloghitel-adós több mint fele). Mivel azonban a bírósági eljárás hosszadalmasabb, mint a bankok által előnyben részesített bíróságon kívüli egyszerűsített fedezetérvényesítés (az árverezési moratórium minden jelzáloghitelre meghosszabbításra került), ezért lényegében ezen adósok is kaptak néhány hónap haladékot.


Az nyilvánvaló, hogy a moratóriumot nem lehet a végtelenségig meghosszabbítani: ebben az esetben megnövekedne annak valószínűsége, hogy sok, jelenleg még teljesítő jelzáloghitel-adós sem fizetné tovább a hitelét (erkölcsi kockázat), miközben a jelzáloghitelek mögötti ingatlanfedezetek értéke nagymértékben csökkenne. Mindez nem csak a jól fizető adósok költségeit növelné, de jelentős nagyságú veszteségeket okozna a hitelintézeteknek is, illetve a jelzáloglevelek értékére is negatívan hatna. Ez veszélybe sodorná a bankrendszer működését, tovább késleltetve a hitelezési fordulatot. Mára már vélhetően a moratóriumból származó szociális előnyöket jelentősen meghaladják a moratórium által okozott, gazdasági hátrányok.

Minél később kerül sor a moratórium megszüntetésére, a feloldás annál nagyobb problémákat okozhat. A moratórium ugyanis rejtett feszültségeket halmoz fel a lakáspiacon azáltal, hogy átmenetileg visszatartja a mulasztó adósok ingatlanjait a kínálatból, hogy aztán a feloldáskor ezen ingatlanok - egy hirtelen kínálati sokkot eredményezve - egyszerre kerüljenek piacra. A felhalmozódott "rossz lakások" állománya már most is jelentős: 2010 végén legalább 90 ezer lakást terhelt legalább 90 napon túli késedelemben levő jelzáloghitel. A tágabb értelemben vett veszélyeztetett lakástulajdonosok köre még ennél is nagyobb, hiszen ide tartoznak:

- a 30-90 nap közötti késedelemben levő vagy átstrukturált jelzáloghitel-adósok (további mintegy 95 ezer adós),
- a nemteljesítő fedezetlen hiteladósok (tartozásukat végső soron szintén lehet az ingatlanukkal szemben érvényesíteni), és
- a közüzemi tartozással rendelkezők - (bár a közüzemi tartozással rendelkezőket és a fedezetlen hitelt nem fizetőket április 15 óta már nem védik a moratóriumok!).

2) A lakáspiac méretéhez képest sok a felhalmozódott ingatlan

A 90 napon túli mulasztásban lévő jelzáloghitel-adósok 90 ezres tömege már önmagában is a teljes, 4,3 milliós hazai lakásállomány 2,2%-a, illetve a 2010-es lakáspiaci adásvételi forgalom (72 ezer darab) 125%-a. Ez utóbbi értékhez hasonlóan magas szintet egyetlen más országban sem találunk sem a jelenlegi, sem a korábbi válságok során (lásd 2. ábra).


Egyes régiókban és településtípusoknál a "problémás" ingatlanok aránya még az országos átlaghoz képest is kiemelkedően magas. Így például Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves, Nógrád, Komárom-Esztergom és Pest megyékben a mulasztó jelzáloghitel-adósok lakásainak száma kétszeresen is meghaladja a regionális, 2010-es ingatlanforgalmat (1. táblázat). De a jobb helyzetben lévő térségek előnye is csak relatív: még az e tekintetben legjobb mutatókkal rendelkező Budapesten is 75-85% a problémás ingatlanok aránya a 2010-es adásvételekhez képest. (Itt ráadásul figyelembe kell venni azt is, hogy a budapesti agglomerációban kifejezetten sok problémás ingatlan található). Településtípusonként is jelentősek az eltérések: a községekben illetve kisebb városokban a mulasztó jelzáloghitel-adósok lakásainak száma a tavalyi forgalomnak szintén közel kétszeresére rúg, míg a megyei jogú városokban ez az arány mintegy 115%.


Ezt a jelentős méretű, értékesítésre váró lakásállományt egy amúgy is gyengélkedő ingatlanpiacnak kellene "elnyelnie": 2008 óta a lakáspiaci forgalom több mint felével, az árak pedig nominálisan kb. 12-15%-kal estek vissza annak ellenére, hogy a 2010 eleje óta különböző formában fennálló moratóriumok már csökkentették a nyomást a piac kínálati oldalán. (Ugyanakkor a moratóriumok valamelyest a keresletet is mérsékelték átmenetileg, mivel sokan halaszthatták el lakásvételüket annak reményében, hogy a moratórium feloldása után még olcsóbban tudnak majd vásárolni). A lakáspiac fundamentumai sem ígérnek túl sok jót: bár Magyarországon a válság előtt közvetlenül nem volt ingatlanpiaci árbuborék (reálértéken a piaci árak valójában már 2004-2005 óta stagnáltak, 2007 óta pedig egyértelműen csökkentek), így az árak korrekciója nem volt szükségszerű. A devizaalapú termékek eltűnésével a lakáshitelek reálkamata azonban közel olyan magassá vált, mint a 2000-es évek elején a támogatott forinthitelek megjelenése előtt, ami negatívan hat a keresletre. Emellett a demográfiai folyamatok sem kedvezőek: az elmúlt tíz évben ért "háztartásalapítási" korba és jelent meg a lakáspiac keresleti oldalán az utolsó népesebb - a 70-es évek második felében született - generáció, a 20-29 éves közötti - jellemzően első lakás-vásárló - korcsoport aránya innentől kezdve belátható ideig csökken.

3) Fedezetérvényesítési kvóta lehet a megoldás

A moratórium feloldását követően a problémás ingatlanok egyszerre történő, dömpingszerű (fire-sale típusú) értékesítése tehát kínálati sokkot és ezáltal jelentős áresést okozhat. Ez minden érintett számára negatív hatású lenne: a bankok további veszteségeket szenvednének el a nemteljesítő hiteleiken, de a teljesítő portfolió tőkekövetelménye is növekedne az alulfedezettség miatt. A lakáspiaci áresés a gazdasági növekedésre is negatívan hatna: az ingatlanfedezetek leértékelődése csökkentené az új hitelek folyósítását és ezáltal a lakosság fogyasztását. Végül maguk a fizetni nem tudó adósok is rosszul járnának, hiszen az ingatlan értékesítése és a hitel visszafizetése után fennmaradó összeg - amely már a jelenlegi lakásárakon is negatív az adósok közel negyedénél - még kisebb lenne, ami tovább rontaná az esélyeiket lakhatásuk alternatív módszerekkel történő megoldására és az újrakezdésre.

Ezért megfontolandó lehet egy olyan állami beavatkozás, ami a problémás hitelek mögötti ingatlanok fokozatos, koordinált formában történő piacra vezetésére ösztönöz a moratóriumok megszüntetése után. Ilyen eszköz lehet egy olyan kvótarendszer, amely korlátozná - 5-10%-os mértékben meghatározva - a bankok által egy negyedévben elárverezhető ingatlanok számát. (A problémás ingatlanok piacra dobása által okozott kínálati sokk elvileg olyan módon is kezelhető, ha az állami beavatkozás a kereslet ösztönzésére irányul.). Egy ilyen kvótarendszer kialakítását kettős célrendszer mentén lehetne elvégezni: egyrészt biztosítani kellene, hogy a kvóták a szükségesnél nagyobb mértékben ne lassítsák a banki portfoliótisztítást, másrészt, hogy lehetőség szerint simítsák a problémás lakások piacra kerülése által okozott átmeneti ársokkot. Mivel az adatok azt mutatják, hogy az egyes régiók lakáspiacainak felvevőképessége és a problémás ingatlanok száma lényegesen különbözik, a kvóták meghatározása akár megyei szinten is elképzelhető. A kvótákat az ingatlanpiaci fejlemények alakulásának függvényében rendszeresen felül lehetne vizsgálni.

Egy ilyen kvótarendszerrel tehát az átmeneti kínálati sokk által okozott gyors és drasztikus áresés elkerülhető, bár a felhalmozódott problémás lakásállomány árleszorító hatása ezzel a megoldással sem szűnik meg, csak mérséklődik, és időben elnyúlik. Az is nyilvánvaló, hogy semmiféle állami beavatkozás nem képes hosszú távon eltéríteni a lakáspiaci árakat a fundamentumok (hitelköltségek, demográfia, lakhatási szokások) által kijelölt egyensúlyi pályáról - bárhová is vezessen az. A nemteljesítő jelzáloghitelek által okozott kínálati sokk tehát - ilyen vagy olyan formában - mindenképpen bekövetkezik. Az viszont, hogy ez a sokk mekkora lesz, és milyen koncentráltan jelentkezik, már attól is függ, meddig tartanak még a moratóriumok.

TÍZEZREKET SPÓROLHATSZ BANKVÁLTÁSSAL!

A bankszámla mindennapi életünk része. A munkabér, nyugdíj, ösztöndíj jellemzően bankszámlára érkezik. Segítségével kényelmesen intézhetjük a pénzügyeinket, akár otthonról is. Ahhoz azonban, hogy bankszámlád valóban azt nyújtsa, amire szükséged van, körültekintően kell választanod. Mielőtt kiválasztanád bankszámládat, nézz szét a Pénzcentrum megújult bankszámla kereső kalkulátorában! Állítsd be a személyes preferenciáidat, és versenyeztesd a pénzügyi szolgáltatókat, hiszen a megalapozott döntés a Te érdeked! Egy testre szabott bankszámlával a költségeken is rengeteget spórolhatsz! (x)

(A szerzők az MNB Pénzügyi Stabilitási Területének szakértői. A cikk megállapításai a szerzők véleményét tükrözik és nem feltétlenül azonosak az MNB hivatalos álláspontjával)

A szerzők a témával kapcsolatos megjegyzéseket, kérdéseket az info@mnb.hu email címen várják.

Összefoglaló egy fedezetérvényesítési (árverezési) kvótarendszer lehetséges alapelveiről:

a kvótákat érdemes ingatlan-darabszám és nem a hitelállomány alapján meghatározni, mivel így jobban kontrollálhatók a piaci folyamatok és a banki portfoliótisztítás sebessége is kevésbé korlátozott;

a negyedéves árverezési kvóta nagysága 5-10% között lehet: ez belátható időtávon belülre (2,5-5 év) helyezi a banki portfoliótisztítás végét, és közben még elfogadható mértékben - a piaci forgalom legfeljebb 25-50%-áig - terheli a lakáspiac kínálati oldalát;

a kvóták hatálya alól érdemes kivenni a nagy (pl. 30 millió forint feletti) értékű ingatlanokat;

a kvótákat olyan módon érdemes meghatározni, hogy a fedezetérvényesítés lehetősége a hitelkövetelés átruházásakor is megmaradjon (voucher-rendszer);

megfontolandó a kvóták regionális szintű meghatározása, mivel a lakáspiac felszívó képessége nem minden térségben ugyanolyan;

ezen belül az is megfontolandó, hogy Budapest ne kerüljön be a kvótarendszer hatálya alá, hiszen a fővárosban a piac talán elég mély ahhoz, hogy felszívja a banki kínálatot;

ingatlanpiaci helyzet függvényében a kvóta nagysága negyedévente felülvizsgálandó és módosítható, ennek során cél, hogy a kvóták a banki portfoliótisztítás sebességét a szükségesnél nagyobb mértékben ne lassítsák.

NEKED AJÁNLJUK
PC BLOGGER & PODCASTER
Holdblog  |  2022. május 22. 16:17
Idealisztikus világban a pénzügyi befektetéseinket elsődlegesen a fenntarthatóság szempontjai alapjá...
Kiszámoló  |  2022. május 22. 12:05
Tizenhárom évig tartott a féktelen fesztivál a tőzsdéken és úgy általában az egész világgazdaságban....
MEDIA1  |  2022. május 20. 20:36
Az ország egyik leggazdagabb vállalkozójához köthető Rádió 1 hálózat egy hét alatt egyszerre 6 pénzü...
MNB Intézet  |  2022. május 20. 10:46
Környezeti kérdések az egyik legszélesebb látókörű magyar közgazdász gondolatainak tükrében. Miképp...
Sok szülő így rontja el a gyerek fejlesztését: nem lehet elég korán kezdeni

Szinte semmi sem fejleszti olyan gyorsan és hatékonyan a legkisebbek agyát, mint a társasjáték.

Ennyibe kerül manapság egy luxus mobilház: ez lehet a lakásválság megoldása? + videó

Drágulnak az ingatlanok, emelkednek a hitelkamatok: ez pedig szinte egyenes út a lakhatási válsághoz. Nálunk is működhet az, ahogy az USA-ban megoldották?

Ilyen még nemigen volt itthon: itt a bejelentés, elindult a magyar Kickstarter

A Kickstarternek és az Indiegogonak hála a közösségi finanszírozási forma évek óta világszerte népszerű és most megérkezett Magyarországra is, a Brancs formájában

Milliókat bukhat, aki így indít vállalkozást: jól meg kell gondolni, a KATA sem jó mindenre

Sokan alábecsülik, mennyire lényeges alaposan átgondolni, milyen vállalkozási és azzal együtt adózási formát válasszanak induló cégük számára.

NAPTÁR
Tovább
2022. május 23. hétfő
Dezső
21. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Külföldi piacra lépés 2022
Ingyenes online konferencia hazai kkv-nak!
EZT OLVASTAD MÁR?