Döbbenetes összegekért, tömegével vásárolják fel a zártkerteket a Balatonnál: mire készülnek?

A Balatoni Integrációs és Fejlesztési Ügynökség és a LOKÁCIÓ Ingatlanpiaci Tanácsadó Kft. elkészítette a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet lakóingatlan-piacának 2022. évi vizsgálatát, amit a Balaton Fejlesztési Tanács (BFT) legutóbbi ülésén ismertettek a szakemberek. A tizedik alkalommal összeállított dokumentumból egyértelműen kiderül, hogy a magyar tengernél az árnövekedés kiemelkedő volt, miközben a Balaton környékén fizetett átlagos fajlagos árak közeledtek a Budapestet jellemzőhöz. A Balaton Kiemelt Üdülőkörzet drágulása a környező megyéket is meghaladta.

A tavalyi évben tovább folytatódott a töretlen növekedés, ami országosan 2014-ben kezdődött meg, de a Balatonnál már 2012-ben elindult. Tény, hogy a magyar tenger az országos átlagárhoz képest jóval nagyobb áremelkedést tudhat maga mögött. Ez a pandémia időszaka alatt is töretlen maradt annak ellenére, hogy a tranzakció szám egy kis mértékben visszaesett. A Balaton ingatlanárak tekintetében a fővárost is lehagyta: egyedül a Tisza-tó jelentett kivételt, de az a terület nagyon kis értékről indult.

A felmérésünkben megkülönböztetjük a parti és a parttól távoli területeket, ahol maradt a korábbi tendencia, miszerint a legtávolabbi területek kevésbé drágultak. A felívelés kezdetétől a parthoz legközelebbi helyszínek jobban drágultak, 2014 és 2022 között a parttól legfeljebb egy percre lévő területen emelkedtek a leginkább az árak, mintegy 241 százalékkal. Tavaly kicsit változott azonban a korábbi dinamika: az 1-15 perc távolságra lévő területek drágultak a leginkább, ami sok esetben meghaladta a part mentieket is Az utóbbi években azonban néhány parttól távolabbi terület is jelentős áremelkedést mutatott, és a turisztikai jellemzők alapján is hasonló folyamat volt megfigyelhető. Abszolút értékben a különbségek nagyok maradtak a partmenti és a távoli helyszínek között. A vendégéjszaka számoknál is hasonló tendencia figyelhető meg: jóval dinamikusabb árnövekedés történt, mint a turizmus által nem érintett területeken

– mutatott rá az ülésen Táncsics Tünde, az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont munkatársa.

A Balaton legnagyobb településein 2014 és 2021 között elkezdődött a távolabbi településrészek felzárkózása. Siófok, Keszthely és Balatonfüred esetében a parttól távolabbi helyszínek felzárkóztatása volt megfigyelhető ebben az időszakban. Ezekben az években azonban ismét nagyobb mértékben drágultak Balatonfüred és Keszthely esetében, illetve Siófokon az Ezüstparton. A partmenti területek utóbbi évekbeli árnövekedését részben magyarázhatják az új fejlesztések, hiszen 2021 után ismét a part vette át a drágulást; rengeteg part menti lakás épült.

A 2022. évben a jelentésünkbe új vizsgálati elemként bekerültek a zárt kertek, mint építési telkek. A lakó- és üdülőingatlanok drágulásával ugyanis újra előtérbe kerültek az olcsóbb lakhatást kínáló zártkerti ingatlanok. Bár jogilag nem teljesen tisztázott fogalomról van szó, a település azon külső részeit értjük ez alatt, amelyek nagy művelési területként nem azonosíthatók. Egyfajta háztáji területről van szó és az 1990-es években felgyorsult a lakófunkciójuk megjelenése, bár akkoriban elsősorban inkább az alacsony jövedelműek költöztek ide. A települések többségén találhatunk olyan részeket amelyek a ma már nem létező zártkerti besorolás alá esnek. Kedvező árukat általában a tisztázatlan jogi helyzet, a szigorú beépítési mutatók, a gyengébb infrastrukturális adottságok, tehát a közmű és az úthálózat hiánya indokolják. A beépítés maximum 3 százalékos lehet, tehát nagy területre van szükség ahhoz, hogy valaki egy értékelhető méretű ingatlant tudjon felhúzni oda.

Néhány balatoni településen ezeket a területeket azonban időközben belterületre vonták, ami által kikerült a művelés alóli státuszból. Ekkor kezdtek el így tömegesen egykori zártkerti telkeket vásárolni. A vásárlók is speciális helyzetben vannak, hiszen egy ilyen ingatlan hitelezés szempontjából is kockázatosabb, ami miatt nehéz rá banki forrást találni. Ahogy látjuk, leginkább a panorámás, nyaralóként funkcionáló zártkertek a népszerűek, ám az ide felhúzott épület besorolása csak gazdasági épület lehet. A jelentésben vizsgáltunk a hirdetéseket és tranzakciós adatbázist: azt láttuk, hogy családi házként és nyaralóként is hirdetik őket, de nagyon nagy a vételárak különbsége; a telekár pár milliótól 100 millióig terjed, az átlagár jelenleg 28 millió forint. A legdrágább tételt panorámás területek jelentik a Balaton felvidéken. A piacot egyértelműen nagy szélsőségek jellemzik, néhány millió forinttól a több száz millióig hirdetnek zárt kerteket. A tranzakciós adatbázis alapján egyértelmű, hogy a zártkerti ingatlanok ára növekedett, ezek között is a művelés alól kivett ingatlanok értéke nőtt a legjobban

– mutatott rá Táncsics Tünde a beszámoló során.

A jelentés kitért az új lakás fejlesztésekre is, amelyek szó szerint pörögnek. Az elmúlt években kiemelt lakásfejlesztési helyszínnek számított a Balaton és a környéke. A 2017 és 2021 közötti időszakban mintegy 6000 új lakást adtak tulajdonba, ebből a legtöbbet, 1700-at Siófokon. A lakásállomány megújulása Szántódon volt a legmagasabb (30 százalék), amit Balatonlelle (17 százalék), Balatongyörök és Zamárdi (13 százalék) követ. Érdemes megjegyezni, hogy az országos megújulási ráta 2,2 százalék, ami a fővárosban is csak 2,8 százalék. Tény, hogy jelenleg is számos fejlesztés zajlik, amelyek főként a parti településeken koncentrálódnak. Ezek tekintetében a déli part jeleskedik jobban, az északi parton jóval kevesebb lakás épül.

A Balaton országos szinten nagyon drágának számít, a megvásárolható új lakások ára Budapesthez viszonyítva is magas. Alsóörsön például az átlagos árszint 178 millió forint. A felmérés szerint az üdülőkörzet tizenhárom településén az átlagos kínálati árszint meghaladja a 100 millió forintot. A fajlagos árakat nézve a legolcsóbb Zánka, ahol a négyzetméterár 710 ezer forint volt. A legdrágább ingatlanokat továbbra is Tihanyban vásárolhatjuk, ahol a négyzetméterár 2 millió forint körül mozog.