Aranybányává válhatnak a lenézett magyar pincehelyiségek: akár háromszorosára is nőhet az értékük

Az alagsori, szuterén- és pincehelyiségek ingatlanpiaci megítélése kettős. Ezek az ingatlanok gyakran jóval az átlagos piaci ár alatt érhetők el, éppen azért, mert a vevők jelentős része tart a vizesedéstől, a penészedéstől, a rossz szellőzéstől, a kevés fénytől vagy az engedélyezési nehézségektől. Egy hagyományos lakásnál ezek valóban komoly hátrányok lehetnek, különösen akkor, ha a helyiség papíron lakhatási célra sem alkalmas. Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat tulajdonosa szerint az ilyen ingatlanokat nem lehet ugyanazzal a szemmel nézni, mint egy világos, utcai lakást vagy üzlethelyiséget.

„Gyakorlatilag ezeknek a helyiségeknek alapvetően az szokott lenni a problémája, hogy nincsen megfelelő szellőztetés vagy levegőztetés. Amennyiben technológiailag megoldható, hogy olyan légcserélő van, ami a páramentesítést megoldja, akkor nem lép fel az a legnagyobb probléma, ami a régebbi épületeknél jellemző, vagyis a penészedés. Onnantól kezdve egészségügyi kockázata sincs a helyiségnek, és ugyanúgy lehet használni, mint bármi mást” – mondta Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat tulajdonosa.

A nagy hozam ára: műszaki és jogi akadálypálya

Az alacsonyabb vételár sok befektető számára vonzó lehet, de a pincepiac nem az a terület, ahol érdemes pusztán az olcsó négyzetméterek alapján dönteni. A talajnedvesség, a beázás, a gyenge légcsere, a dohosodás vagy a rosszul megoldott szigetelés könnyen tönkretehet egy teljes beruházást. Ehhez jönnek az engedélyezési kérdések: más szabályok vonatkoznak egy tárolóra, egy vendéglátóhelyre, egy rendelőre vagy egy szabadulószobára. Gadanecz Zoltán arra figyelmeztet, hogy a föld alatti ingatlanoknál a rosszul előkészített beruházás könnyen visszaüthet.

„Alapesetben történhet olyan, hogy valaki megveszi, elkezdi kialakítani, de a megfelelő műszaki tartalmat nem tudja létrehozni. Ilyenkor elkezd penészesedni, a bérlők pedig hónapról hónapra kimennek belőle. Ezért van az, hogy ezekből öngólok lesznek, ha a műszaki fejlesztést nem tudja benne megvalósítani” – fogalmazott Gadanecz Zoltán.

A szakértő szerint a jogi rendezettség legalább ilyen fontos. Ha egy pincehelyiségből engedélyezett, működő üzlet lesz, az már önmagában értéknövelő tényező. Egy sikeresen kialakított, működő szabadulószoba, rendelő, szórakozóhely vagy más kreatív üzleti funkció nemcsak használhatóbbá, hanem sokkal értékesebbé is teheti az eredetileg olcsóbban megvásárolt ingatlant.

„Az ingatlan ára az eredeti pincéhez képest két-háromszorosára is nőhet, ha ez egy működő, engedélyekkel lefedett ingatlan” – tette hozzá Gadanecz Zoltán.

A föld alá vezető lépcső is az élmény része

Egy budapesti hely esetében a szabadulószobákat, bárt, pizzériát és rendezvényfunkciókat ötvöző élményközpont és így a föld alatti tér, tudatos választás volt. Egy ilyen koncepciónál ugyanis a sötétség, az ablakok hiánya és a külvilágtól való elszigeteltség az élmény része.

A szabadulószobák és tematikus terek esetében kifejezetten előny, ha a fények, a hangok, a hőmérséklet és a hangulat teljesen kontrollálható. A természetes fény hiánya ebben a környezetben egy extra lehetőség, hiszen a tér valóban „sötét vászonként” működik, amelyben a szolgáltató bármilyen világot megteremthet.