Időzített bírságbomba rengeteg magyar háza, lakása: milliós büntetés, kötelező helyreállítás is lehet a vége, ha ilyen ingatlanod van

Évek óta népszerű gyakorlat az ingatlanpiacon, hogy a nagy alapterületű polgári lakásokat vagy a tágas családi házakat a magasabb hozam reményében több kisebb egységre osztják fel. Bár a műszaki kivitelezés sokszor megtörtént, a jogi és hatósági rendezés az esetek többségében elmaradt. Dr. Tóth Renáta ingatlanjogász szerint a tulajdonosok most csapdába kerültek. A hatóságok ugyanis elkezdték szigorúan ellenőrizni és szankcionálni ezeket a szabálytalan kialakításokat.

A leggyakoribb eset az, hogy a társasházi alapító okirat módosítása helyett a tulajdonostársak csupán egy használati megosztási megállapodást kötöttek. Ez a dokumentum azonban a hatóságok és a közműszolgáltatók irányába hatálytalan, számukra az ingatlan továbbra is egyetlen önálló rendeltetési egységnek számít. A hatályos jogszabályok értelmében ugyanis a rendeltetési egységek számának megváltoztatását előzetesen be kellett volna jelenteni az illetékes építésügyi hatóságnak.

A mulasztás ma már korántsem intézhető el egy jelképes figyelmeztetéssel. Az új építészeti törvény és a helyi rendeletek alapján a bejelentés hiánya miatt azonnal 100 és 200 ezer forint közötti közigazgatási bírság szabható ki. Ha az átalakítás sérti a helyi építési szabályzatot, és a tulajdonos felszólításra sem rendezi a helyzetet, a településkép-védelmi bírság akár a kétmillió forintot is elérheti, ráadásul többször is kiszabható. A legrosszabb forgatókönyv azonban az eredeti állapot kötelező helyreállítása. Ilyenkor a tulajdonosoknak saját költségükön kell egyetlen nagy lakássá visszaalakítaniuk az ingatlant. Ez a különálló albetétek megszűnéséhez, a lakók kiköltöztetéséhez, végső soron pedig akár kényszerértékesítéshez is vezethet.

A probléma országos kiterjedésű. A fővárostól kezdve az egyetemi városokon és a Balaton környékén át egészen az agglomerációig jelen van. Az önkormányzatok egyre hatékonyabb eszközökkel, például drónos ellenőrzésekkel és helyszíni szemlékkel szűrik ki a szabálytalan kialakításokat. Sok esetben már az is alapos gyanúra ad okot, ha egy ingatlanon két bejárati ajtó vagy két postaláda található, miközben a tulajdoni lap szerint csak egyetlen rendeltetési egység állhatna ott.

A jogilag rendezetlen státusz a mindennapi életben is komoly kockázatokat rejt. Mivel a közműszolgáltatóknál csak egyetlen szerződött fogyasztó szerepel, az egyik lakó díjhátraléka esetén a teljes épületben kikapcsolhatják a szolgáltatást. Emellett az ilyen ingatlanok értékesítése is rendkívül nehézzé vált. A piaci és az államilag támogatott hitelek alapfeltétele a jogilag tiszta háttér, így a hitelintézetek elzárkóznak a finanszírozástól. Aki ma ilyen lakást szeretne vásárolni, annak kötelező alaposan ellenőriznie a társasházi alapító okiratot és a hatósági bizonyítványokat. Ennek hiányában a vevő könnyen egy drága és elhúzódó jogi eljárás közepén találhatja magát.