Óriásit fordult a kocka a hazai lakáspiacon: pont ott drágultak leginkább az ingatlanok, ahol senki sem számított rá

A Zenga Ingatlan Radar 2026. májusi adatai szerint a hirdetési árak alapján toronymagasan a főváros vezeti a hazai ingatlanpiacot. Budapesten az 1,5 millió forintos átlagos négyzetméterár azt jelenti, hogy egy 45 négyzetméteres lakásért több mint 67 millió forintot kérnek az eladók. Ezzel szemben a legolcsóbbnak számító Nógrád vármegyében egy ugyanekkora ingatlan már mintegy 15 millió forintból, vagyis 336 ezer forintos négyzetméteráron megvásárolható.

Az elmúlt egy évben azonban épp az olcsóbb térségekben drágultak leginkább a lakások: Borsod-Abaúj-Zemplén és Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében 28, Tolnában pedig 23 százalékkal nőttek az árak. A fővárosban a drágulás 12, Somogyban pedig csupán 6 százalékos volt. Ennek oka vélhetően az, hogy a drágább régiókban a vételárak már elérték a vevők fizetőképességének határát.

A vételár önmagában azonban nem mutatja meg a teljes valóságot. A KSH 2026. első negyedéves adatai alapján ugyanis a helyi nettó átlagbérek is hatalmas eltéréseket mutatnak. Míg Budapesten ez az összeg meghaladta a 672 ezer forintot, Békés vármegyében mindössze 421 ezer forint volt.

A valós terheket akkor kapjuk meg, ha az ingatlanárakat és a fizetéseket együttesen vizsgáljuk. Ez mutatja meg a lakhatás megfizethetőségét, vagyis azt, hogy hány havi átlagbér szükséges egy 45 négyzetméteres lakás megvásárlásához. Ebből a szempontból már nem a főváros a legdrágább. Míg Budapesten 101 havi fizetés fedezi egy ekkora ingatlan árát, Somogy vármegyében ehhez már több mint 110 havi átlagbérre van szükség.

Az elmúlt év folyamatait vizsgálva kiderül, hogy azokban a vármegyékben romlott leginkább a lakás-hozzáférhetőség, ahol a hirdetési árak jelentősen emelkedtek, a bérnövekedés viszont nem tudta tartani a lépést ezzel az ütemmel. Ez a romló tendencia elsősorban tizenkét, jellemzően alacsonyabb jövedelmű területre – köztük Borsod-Abaúj-Zemplén, Csongrád-Csanád, Pest és Fejér vármegyékre – volt igaz. Ezzel szemben Budapesten, a Dunántúl nagy részén, valamint néhány keleti vármegyében, például Szabolcs-Szatmár-Beregben és Békésben javult a vásárlók pozíciója.

A piaci összképet két fontos tényező is finomítja. Egyrészt az Otthon Start program elindulása jelentős könnyebbséget hozott a hitelből vásárlóknak. A támogatott 3 százalékos kamat ugyanis jóval kedvezőbb a 6,5 százalék körüli piaci ajánlatoknál. Másrészt az első negyedéves bérstatisztikákat felfelé torzította a fegyveres testületeknek kiosztott egyszeri juttatás, a "fegyverpénz". Ez az egyszeri tétel a valóságosnál kedvezőbb képet fest a lakosság tényleges, tartós fizetőképességéről és a lakhatás megfizethetőségéről.