Kifogyóban a magyarok önereje: lényegesen kevesebb lakáshoz is kétszer annyi hitel kell - ki fog ilyen feltételekkel lakást venni?!

A háromszázalékos kamatozású Otthon Start hitelprogram egy eleve drága lakáspiacra érkezett, ahol hirtelen további, jelentős áremelkedést generált. Ennek hatásai jól látszanak az első negyedéves adatok éves összevetéséből, hiszen miközben az ingatlanok ára 18 százalékkal nőtt, az adásvételek száma 17 százalékkal esett vissza.

A piac torzulását mutatja, hogy a teljes tranzakciós összérték is 6 százalékkal, 1882 milliárd forintra mérséklődött, a finanszírozás szerkezete azonban drámaian megváltozott. A vásárlók 520 milliárd forinttal, vagyis 32 százalékkal kevesebb önerőt fizettek ki, miközben a felvett hitelek volumene 397 milliárd forinttal, azaz 104 százalékkal ugrott meg.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az ingatlanok olyan mértékben megdrágultak, ami teljesen felborította a vásárlási szokásokat. Komoly figyelmeztető jel, hogy a lakosságnak lényegesen kevesebb lakás megvásárlásához is kétszer annyi hitelt kellett felvennie, miközben a saját megtakarítások aránya meredeken zuhant. A Magyar Nemzeti Bank elemzése szerint is a hazai lakáspiac több mint 20 százalékkal a fundamentumok által indokolható szint felett van árazva. Bár a közepes jövedelmű rétegek technikailag hitelképesek, a magas árak miatt a banktól kapható hitelösszeg sokszor már nem elegendő a vásárláshoz.

Sokan várnak az árak zuhanására, azonban súlyos gazdasági és pénzügyi válság nélkül a lakáspiacon nem jellemző a drasztikus árcsökkenés. Sokkal inkább az adásvételek számának további mérséklődésére, illetve bizonyos szegmensekben – például a panellakásoknál – kisebb árkorrekciókra lehet számítani. A piac hosszú távon csak úgy tud regenerálódni, ha a gazdasági növekedés és a béremelkedés üteme tartósan meghaladja a lakásárak növekedési ütemét.

A jelenlegi helyzet legnagyobb tanulsága, hogy az állami beavatkozásoknál a fenntarthatóságot kellene előtérbe helyezni. A támogatott hitelek túlzott dominanciája a csökkenő tranzakciószám mellett patthelyzetet teremtett, a programot ugyanis nem lehet hirtelen, drasztikusan leállítani anélkül, hogy a lakáspiac összeomlana. A kiutat az Otthon Start program fokozatos finomhangolása, a piaci kamatok tartós csökkenése, valamint az erősödő gazdasági teljesítményhez társuló lakossági jövedelemnövekedés jelentheti.