Negyedszázados rekord dőlt meg a magyar lakáspiacon: elképesztő mértékben túlértékeltek az ingatlanok

2025-ben nominálisan 23,5%-kal, reálértéken pedig 19 százalékkal emelkedtek országosan a lakásárak, ez az elmúlt 25 év legnagyobb reál áremelkedését jelentette – derül ki az MNB nemrég publikált Lakáspiaci Jelentéséből. Ezzel megerősítést nyert, hogy tavaly folytatódott a megelőző évi intenzív drágulás a piacon.

Az árak szárnyalása oda vezetett, hogy az év végén már 22,5%-kal voltak túlértékeltek országosan a lakások, vagyis ennyivel kerültek többe, mint amit a fundamentumok indokoltak volna. Ennél nagyobb túlértékeltségre az elmúlt húsz évben csak egyszer volt példa az MNB adatsora alapján, 2022 második negyedévében. Budapesten átlagosan 20,7%-os volt a túlértékeltség a kiadvány szerint, ami új történelmi rekord az idősor szerint.

A jelentés arra is keresi a választ, mi okozza a lakások rekord túlértékeltségét, ebből a szempontból több mutatót is vizsgálnak. Kiemelik, hogy az újlakás-árak építési költségektől elmaradó dinamikája valamelyest ellensúlyozta a lakásárak többi fundamentumtól való elszakadását.

A tavalyi negyedik negyedévben az előző év azonos időszakához képest a bérleti díjak 6%-kal, a háztartások rendelkezésre álló jövedelme 7%-kal, a piaci kamatláb mellett átlagbérből megfizethető hitelösszeg pedig 9%-kal emelkedett. Ezen dinamikákat a lakásárak növekedési üteme jelentősen meghaladta, ami arra utal, hogy a lakáspiaci kereslet aktuális szintje hosszú távon nem fenntartható – szögezi le az MNB. A beruházások oldaláról azonban a lakáspiac továbbra sem mutatta a túlfűtöttség jeleit, és az is a túlértékeltség növekedése ellen hatott, hogy az újlakások ára 2025-ben lassabban emelkedett az építési költségeknél.

Az MNB becslései szerint 2025-ben 152 ezer lakáspiaci tranzakció történt a magyar piacon (magánszemélyek 50%-os tulajdonszerzéseit is figyelembe véve), ez szinte egybevág a korábbi 140-150 ezres szakértői becsléssel. A jegybank adatai szerint az idei első negyedévben már 18%-kal csökkent a lakáspiaci forgalom az egy évvel korábbihoz képest.

„A tavaly szeptemberben indult Otthon Start program egyértelműen átrendezte a lakáspiacot, az első hónapok robbanásszerű érdeklődése után az év utolsó hónapjaiban már lassult a kereslet, majd 2026 elején megint élénkülés látszott, ez azonban elmaradt az igen magas 2025-ös bázisszintektől” – kommentálta a kiadvány megállapításait Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az MNB kiemelte, hogy a kedvezményes hitelprogram a lakáspiac szerkezetét is jelentősen átrajzolta, Budapesten például egy év alatt 25%-ról 40%-ra emelkedett az elsőlakás-vásárlók aránya, miközben a befektetők már inkább a piac eladói oldalán jelentek meg. Utóbbi okát a csökkenő bérleti hozamokban, illetve a jelentős túlértékeltségben látja a jegybank.

A kiadott használatba vételi engedélyek száma tavaly 8 százalékkal csökkent az előző évhez képest, így mindössze 12 ezer újépítésű lakóingatlan kapott engedélyt, ami közel évtizedes negatív rekord. Ugyanakkor a kiadott építési engedélyek száma 37%-kal megugrott, ami elsősorban a fővárosban és a megyei jogú városokban növelheti a kínálatot a következő években. Az év egészében az MNB szakemberei közel 16 ezer lakás átadására számítanak, ami 30%-os növekedést jelentene 2025-höz képest.

Hozzáteszik, hogy az újlakás-piacon érdemben bővülhet a kínálat az Otthon Starthoz kapcsolódó kiemelt projekteknek köszönhetően, azonban egyelőre még nem indultak el nagy számban ezen fejlesztések. Az április közepéig kiemelt 31 – ebből Budapesten 22 – lakóingatlan beruházásból az első negyedév végén összesen 4 állt értékesítés alatt nagyjából 1200 lakással.

Az idei évvel kapcsolatban a jegybank kiemeli, hogy Budapesten tovább mérséklődhet az éves lakásár-dinamika a második negyedévben. Előrejelzésük alapján országos átlagban 4,5%-os negyedéves drágulás várható, ezzel a lakásárak éves növekedési üteme 19,1%-ot érhet el. Budapesten 1%-os negyedéves áremelkedést követően 10,9%-ra mérséklődhet az éves lakásár-dinamika a második negyedévben.

„Ez a becslés egybecseng a szakértői előrejelzésekkel, melyek szintén a lakásárak emelkedésének szelídülését vetítik előre az idei évre, de arról egyelőre korai lenne beszélni, hogy megállna a drágulás” – hangsúlyozta Valkó Dávid.