Az igazi lakásbumm még csak most következik Magyarországon: ezzel számoljon, aki ingatlant venne 2026-ban

A KSH ma publkikált adatai szerint 2025-ben 12 000 új építésű lakást adtak át Magyarországon. Ez 9,3 százalékkal kevesebb mint 2024-ben, de stabilan meghaladja 2012 és 2016 közötti lakásépítési mélyrepülésben regisztrált 10 000 alatti darabszámot.

A 2008-as nagy gazdasági válságot és a devizahitelezés összeomlását követő 6-7 évig elhúzódó lakáspiaci válsággal ellentétben, a 2022-23-as infláció okozta sokk tehát nem volt olyan mély, mint az akkori visszaesés, és nem is húzódik el olyan hosszan, hiszen 2026-ban minden rendelkezésünkre álló adat szerint komoly felfutás várható a lakás piacon.

A legfontosabb ilyen adat a kiadott építési engedélyek száma. Az ugyancsak ma publikált adat szerint 2025-ben 28 000 új lakásra adtak ki építési engedélyt, illetve ennyi építést jelentették be az építtetők. Ez 37 százalékos növekedés a megelőző évhez képest, és többszöröse a korábbi válság előtti szinteknek, és már a megelőző években sem ment 20 000 alá, vagyis a korábban kiadott engedélyek alapján is van mozgástere az építtetőknek és a kivitelezőknek.

A kiadott engedélyekből az látszik, hogy a korábbi felívelő szakaszokhoz képest a várható építkezések között most kisebb az önerős, családi házas beruházások száma, és jóval nagyobb a társasházi fejlesztéseké. A covid utáni fellendülésben, 2021-ben 13 300 egylakásos új épületre adtak ki építési engedélyt, 2025-ben ezzel szemben csak 8000-re, ami az összes kiadott lakásépítési engedély és bejelentés 29 százaléka, szemben a 2021-es 45 százalékkal. Ez az eltolódás a társasházi fejlesztések irányába arról tanúskodik, hogy az ingatlan fejlesztők bizalma már helyreállt, és igyekeznek mielőbb kielégíteni a korábbi években felhalmozódó igényeket.

A fejlesztők terveit messzemenőkig alátámasztják a lakossági megtakarításokra és a háztartások rendelkezésére álló jövedelemről szóló adatok. Segíti a beruházókat az is, hogy az elmúlt egy évben összezáródott a használt és az új építésű lakások ára közötti olló, vagyis akinek van ideje kivárni, az ma már lényegében a használtlakás áron juthat új építésű, modern és mindenekelőtt kedvezőbb energiahatékonyságú otthonhoz. A társasházi fejlesztések engedélyezési adatokban megmutatkozó felpörgése azt is alátámasztja, hogy az építtetők igyekeznek kiaknázni a gyorsított engedélyezési eljárásban rejlő lehetőségeket.

A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy bár az árak hosszú távon szorosan együtt mozognak a reálbérekkel, a lakásépítéseket és felújításokat hosszabb-rövidebb ideig eltérítik ettől az állami támogatások és kedvezmények.

Ilyen pozitív irányú eltérítő hatása lehet az Otthon Start hitelnek. 2025 utolsó negyedévében 800 milliárd forint értékű hitelkérelmet fogadtak be a bankok, igaz, ennek elsöprő többségét használtalkás vásárlásra fordíthatják a hitel felvevők, új lakásra, illetve építésre bővítésre ugyanebben a három hónapban összesen 91 milliárd forint hitelt hitelkérelmet fogadtak be a bankok.

Nem feledkezhetünk meg azonban arról, hogy ennyi hitel felhasználásával a vevők akár 1000 milliárd forintért is vásárolhatnak használt lakásokat, vagyis az eladói oldalon ekkora bevétel keletkezik, aminek egy része az új építésű lakások piacára is áramolhat. Ezt a lehetőséget támogatja a kormány legújabb rendelkezése is, amely lehetővé teszi, hogy a bankok márciustól már az íróasztalról történő újlakás vásárlást is hitelezhessék, ami hatalmas finanszírozási könnyebbséget jelenthet a fejlesztőknek.

Hasonló tendenciákat támasztanak alá az elsősorban lakáspiacot kiszolgáló építőanyag kereskedelem forgalmi adatai is. Az építőanyagok forgalma az Újház Zrt teljes hálózati adatai alapján tavaly lényegében változatlan árak mellett (átlagos áremelkedés 0,8 százalék) mennyiségi alapon nagyjából 10 százalékkal emelkedett. A növekedés motorjai a leginkább a felújításokhoz köthető termékek (burkolatok-szaniterek 20 százalék, hőszigetelő anyagok 16 százalék) voltak. Az építőanyag kereskedések a hozzájuk befutó megkeresésekből már látják, hogy a soklakásos társasház fejlesztések előkészítési fázisban vannak, sőt, sokuknak már az építése is megkezdődött, és a becslések szerint 2026-ban akár 25 ezer új lakás kivitelezése fog elindulni.

Ami a hosszabb távú kilátásokat illeti, nem segíti a fellendülést, hogy az elmúlt egy évben nagyon megdrágultak azok a telkek, amelyek alkalmasak lehetnek soklakásos társasházak építésére. Ez növeli a költségeket, így egyre távolabb kerülnek a belvárostól, és általában a városközpontoktól azok a fejlesztések, amelynél a megépülő új lakások közvetlenül az Otthon Start hitelből finanszírozhatók, azaz lakás ár nem haladja meg a négyzetméterenkénti másfél millió forintot.