Súlyos lakáspiaci figyelmeztetést adott ki az MNB: egyre csak nő az Otthon Start buborék, de mikor durran ki?

2025 augusztus végéig mindösszesen 69,7 milliárd forintot utaltak ki az önkéntes nyugdíjpénztárak ingatlancélú felhasználásra - derült ki az MNB friss Lakáspiaci jelentéséből. Mindez arra enged következtetni, hogy a jogosultak igen csekély százaléka törte fel a nyugdíjmegtakarítását, hiszen a jegybank adatai szerint szeptember végén az önkéntes nyugdíjpénztárak által kezelt teljes vagyon több mint 2350 milliárd forint volt - azaz a kiutalt összeg ennek kevesebb mint 3 százaléka. A jelentés szerint augusztus végéig a kiigényelt összeg 83,1 milliárd forint volt.

A jegybank szerint egyébként a legtöbb pénzt (24,3 milliárd forint) hiteltörlesztésre fordították a megtakarításukat feltörők, illetve lakásvásárlásra is hasonló nagyságrandű összeg ment el. 16,6 milliárdot korszerűsítésre, felújításra, bővítésre költöttek a kiigényelt pénzből, 2 milliárd ment el hitel önrészekre, 2,6 milliárdot pedig telekvásárlásra, építkezésre fordították a jogosultak.

Összességében tehát a lehetőség messze nem adott akkora löketet az ingatlanpiacnak, mint azt előzetesen várták: a szakértők korábban rendre százmilliárdos nagyságrendekről beszéltek, mint a potenciálisan az ingatlanpiacra áramló összeg. A lehetőség egyébként december 31-ig él, és kérdés, hogy ilyen érdeklődés mellett a kormányzat meghosszabbítja-e.

A Nemzetgazdasági Minisztérium korábban a Pénzcentrum kérdésére azt közölte, az ügyben még nem született döntés, amennyiben a kormány a határidő módosításáról vagy az érintett szabályok változtatásáról határoz, az állampolgárokat és az érintett szolgáltatókat időben, a megszokott csatornákon keresztül tájékoztatni fogják.

Felrobbant a kereslet az Otthon Start miatt

Arról már többször is beszámoltunk, hogy a szeptemberben elindított Otthon Start óriási keresletet generált a lakáspiacon. Az MNB friss adatai is azt tükrözik, hogy a legnagyobb hazai hirdetési portálon augusztusban és szeptemberben is elképesztő volt a keresletélénkülés. 

EZ IS ÉRDEKELHET

Üres zsebbel várja 2026-ot százezernyi magyar: egy váratlan kiadás összeroppanthatja a kasszát

A több mint 14 ezer válaszadó kb. kétharmada nem, vagy kevéssé érzi magát anyagi biztonságban - derül ki a Pénzcentrum legfrissebb, nagymintás felmérésből.

Ahogy a lenti bárán is látszik, 2024-ben fokozatos, de nem egyenletes élénkülés volt megfigyelhető az ingatlanpiaci érdeklődésben, ám a kereslet még viszonylag hullámzott. A budapesti és vidéki házak iránti aktivitás tavasszal és ősszel is erős maradt, de a lakásoknál inkább mérsékelt, ingadozó érdeklődés volt jellemző. A piac ekkor még főként a kamatcsökkenési ciklus hatásaira reagált, ugyanakkor a vevői várakozások kiváró magatartást tükröztek: a kereslet nem tudott tartósan magas szintre állni, különösen 2024 végére vált újra gyengébbé.

2025-ben azonban egyértelmű töréspont látható, amely időben egybeesik az OtthonStart hitel bejelentésével, majd nyári indulásával. Januártól már érzékelhető volt némi élénkülés, de a valódi keresleti robbanás nyáron érkezett az Otthon Start hírére: a budapesti lakásoknál a mutató augusztusban 134 ezerre ugrott, a vidéki lakásoknál pedig 93 ezerre, mindkettő jelentősen meghaladva az előző év szintjeit.

A házak esetében még látványosabb a hatás: vidéken július-szeptember között 114 ezerről 148 ezerre, majd 138 ezerre emelkedett az érdeklődés, ami többéves csúcsot jelent. Mindez azt mutatja, hogy a támogatott hitelprogram belépése erőteljesen aktivizálta a keresletet, különösen a nagyobb alapterületű, családos célcsoport által preferált ingatlantípusoknál.

Az Otthon Start Program indulásával összefüggésben augusztustól jelentősen bővült a lakáspiaci kereslet. Az ingatlan.com hirdetési portál adatai szerint 2025 első félévében mindössze 5 százalékkal, augusztusban azonban 46 százalékkal, szeptemberben pedig 26 százalékkal nőtt az eladó lakóingatlanok iránti kereslet az előző év azonos időszakához képest. Budapesten és vidéken hasonló ütemben bővült a kereslet, továbbá a lakások és családi házak iránti érdeklődések arányában sem volt tapasztalható érdemi átrendeződés. A kereslet augusztusi megugrását a szeptemberben elinduló, széles körben elérhető, fix 3 százalékos kedvezményes kamatozású hitelt biztosító Otthon Start Program bejelentése okozta

- összegezte az MNB a jelentésben.

Jön az Otthon Start buborék?

Ugyanakkor a jegybank arra figyelmeztet, hogy 2025 első felében érdemben emelkedett, és

az év második felében tovább fokozódhat a lakáspiaci túlértékeltség.

A lakáspiaci túlértékeltség azt jelenti, hogy a lakásárak tartósan és jelentősen meghaladják azt a szintet, amelyet a gazdasági fundamentumok - például a háztartások jövedelme, a foglalkoztatottság, a hitelfeltételek vagy a demográfiai trendek - indokolnának.

EZ IS ÉRDEKELHET

Sokszázezer magyar retteg 2026-tól: kilátásban az anyagi csőd, nem is tudják, van-e innen kiút

A Pénzcentrum felmérésén a válaszadók több mint egyharmada azt mondta, vélhetően vagy biztosan romlani fog az anyagi helyzete a következő egy évben.

Más szóval a lakások ára gyorsabban nő, mint amennyit a kereslet valódi, hosszú távon fenntartható ereje alátámaszt. Ilyen helyzetben a piac érzékenyebbé válik: nagyobb a kockázata annak, hogy egy külső sokk – például kamatemelkedés, gazdasági lassulás vagy hitelfeltételek szigorodása – hirtelen árcsökkenést vagy tranzakció-visszaesést idéz elő. A túlértékeltség így a pénzügyi stabilitás szempontjából is fontos mutató, mert jelzi, ha a lakáspiac áraiban buborékjellegű folyamatok kezdenek kialakulni.

A friss jelentésben az áll, hogy a jegybank kompozit indikátora szerint 2025 második negyedévében országosan 18,8 százalékot ért el a lakásárak fundamentumok által indokolt szinttől való becsült eltérése, ami az előző év azonos időszaki értékhez képest 5,7 százalékpontos emelkedést jelent.

A fővárosi lakáspiacra vonatkozó becslésünk szintén a túlértékeltség érdemi emelkedését jelzi. A lakásárindex előzetes értékei alapján és az Otthon Start Program által generált jelentős kereslet miatt 2025 második felében a túlértékeltség további növekedése várható. Többek között a magasabb túlértékeltségből fakadó banki kockázatokra is reagálva az MNB 2026. január 1-jétől a hazai lakóingatlanra (valamint a kereskedelmi ingatlanra) bejegyzett zálogjoggal fedezett kitettségek esetében 1 százalékos szektorális rendszerkockázati tőkepuffert (sSyrB) ír elő, amivel célzottan növeli a bankok sokkellenálló képességét

- tette hozzá a jelentés. Arról is írnak, hogy ötből négy túlértékeltségi alindikátor a kockázatok emelkedését jelzi. A 2025 első félévi dinamikus lakásár-növekedést részben a kínálat szűkössége magyarázta, de a piac keresleti oldalán is egyre nagyobb túlfűtöttség tapasztalható.

A lakásár/bérleti díj mutató értéke jelentősen meghaladja az elmúlt két évtizedben jellemző szintjét, ami hosszabb távon a lakhatási céllal vásárlókat a bérlés irányába, a bérbeadási céllal vásárlókat pedig más befektetési eszközök felé terelheti.

A lakásárak nemcsak a bérleti díjaknál, hanem a jövedelmeknél, az építési költségeknél és a megfizethető hitelösszegeknél is jelentősen nagyobb ütemben emelkedtek 2025 első félévében. Mindez arra utal, hogy a lakáspiaci kereslet már az Otthon Start Program indulása előtt is meghaladta a hosszabb távon fenntartható szintet

- tette hozzá az MNB.

EZ IS ÉRDEKELHET

Ez lenne a nagybetűs jólét Magyarországon: sorra lehagynak minket az új bezzegországok - lenne mit tanulni tőlük

Magyarország csúnyán lemaradt nemcsak az életszínvonal indexben legelől álló európai országokhoz képest, hanem a régiónk országaihoz viszonyítva is.

Összességében a jegybank nem azt állítja, hogy az Otthon Start Program biztosan lakáspiaci buborékot okoz, de szerinte a program hatására jelentősen megnőtt a buborékjellegű folyamatok kockázata.

Mivel a támogatás bejelentése és indulása látványos keresletnövekedést eredményezett egy olyan piacon, ahol a kínálat rövid távon rugalmatlan, az árak a fundamentumokhoz képest gyorsabban emelkedhetnek. Ez túlértékeltséghez, végső soron pedig buborék-kockázathoz vezethet.

Az MNB ezért elővigyázatosságból megerősíti a bankok tőkepufferét, hogy egy esetleges későbbi sokkot jobban elviseljenek, vagyis nem tényként, hanem kockázatként kezeli az Otthon Start által felerősített árnövekedési hatást.

Új szintre kapcsol a drágulás

A jegybanki várakozások szerint

országos átlagban 29 százalék közelébe gyorsulhat az éves nominális lakásár-dinamika 2025 végére.

Az MNB kevert frekvenciás, a legfrissebb, szeptemberi piaci indikátorokat is figyelembe vevő előrejelző modellje alapján országos átlagban 2025 harmadik és negyedik negyedévében is magas, 6-7 százalékos negyedéves lakásár-dinamika várható, így 2025 végére a lakásárak éves növekedési üteme 28,8 százalékra gyorsulhat

Budapesten 4-5 százalékos negyedéves áremelkedéseket követően 27,9 százalékot érhet el az éves lakásár-dinamika 2025 negyedik negyedévében. A fővárosi dinamika országosnál kisebb mértékű gyorsulását az indokolhatja, hogy az Otthon Start árjellegű feltételei, azaz a maximális 1,5 milliós négyzetméterár a budapesti lakások egy részénél korlátot jelenthetnek a további áremelések előtt, míg a vidéki árszintek mellett ez a korlát egyelőre nem effektív.

Összességében 2025 harmadik negyedévében eladott vidéki lakások 98 százaléka, a budapesti lakások 81 százaléka fért bele az Otthon Start Program árjellegű korlátaib. A fővárosi tranzakciók esetében a négyzetméterár-korlát effektívebb volt, mint a vételárra vonatkozó korlátok.

Ennek kapcsán az MNB ugyanakkor megjegyzi, hogy a harmadik negyedévi budapesti újlakás-kínálatnak csupán 17 százaléka lett volna jogosult a programban való részvételre. A négyzetméterár a fővárosi újlakások közel 80 százalékában volt magasabb az 1,5 millió forintos határnál, míg a vételárra vonatkozó 100 millió forintos határt a budapesti újlakások közel fele haladta meg.

A Magyar Nemzeti Bank predikcióját erősítik meg a Zenga adatai is: Futó Péter, a cég elemzési vezetője a Pénzcentrumnak arról beszélt korábban, hogy Budapesten 24 százalékkal drágultak a lakások egy év alatt, országos szinten pedig 20 százalékos volt az áremelkedés idén október és tavaly ilyenkor között. A tendenciák kapcsán a szakértő kifejtette, a legnagyobb drágulás (39%) a XV. kerületet jellemezte, de itt a kerületi átlagot egy nagyberuházás új lakásainak piacra kerülése húzta fel, vagyis a kínálat összetétele jelentősen megváltozott.

A megyeszékhelyek közül Pécs áll az élen, ahol a kínálati árak most 28 százalékkal magasabbak, mint egy évvel ezelőtt, így a dél-dunántúli megyeszékhely árai a drágább észak-dunántúli városokhoz - Veszprém, Győr és Székesfehérvár - zárkózott fel. Utóbbiaknál éves szinten átlag alatti, 13-15 százalékos áremelkedés volt mérhető

- sorolta. A legdrágább megyeszékhely továbbra is Debrecen, ahol idén októberben 1,03 millió forintért kínálták a lakóingatlanok négyzetméterét az eladók, míg a legolcsóbb Salgótarjánban a 11 százalékos éves drágulás ellenére még mindig kicsivel 300 ezer forint alatt maradnak a négyzetméterárak.

Várakozásaink szerint a fővárosban ezekben a hónapokban tetőzhet az áremelkedési dinamika, a következő hónapokban és a jövő évben fokozatosan lassulhat a drágulás üteme, ami részben az egyre magasabb bázisértékekkel, részben az Otthon Start 1,5 milliós négyzetméterár-limitjével magyarázható. Vidéken pedig, ahogy az a piaci változásokkor általában lenni szokott, néhány hónapos késéssel jelentkezhetnek a Budapestre már most jellemző folyamatok

- magyarázta a szakember.

Hozzádrágultak a lakások az Otthon Starthoz?

A jelentés szerint a legfeljebb 1 millió forintos négyzetméterárú fővárosi tranzakciók aránya 50 százalékról 40 százalékra mérséklődött, az 1-1,5 millió forintos négyzetméterár-kategóriában pedig 33 százalékról 49 százalékra nőtt az adásvételek aránya.

Ezen belül nagyon jelentősen, 10 százalékponttal emelkedett a lakástranzakciók aránya közvetlenül az Otthon Start Program által meghatározott felső árkorlát alatt, az 1,4-1,5 millió forintos sávban.

Az eloszlás jelentős részén tehát általános drágulás volt megfigyelhető. Csökkent ugyanakkor - 18 százalékról 11 százalékra - az 1,5 millió forintnál magasabb négyzetméteráron eladott lakások aránya is, mivel ebben a szegmensben mérséklődhetett a kereslet, illetve az eladók egy része a 1,5 milliós határ alá csökkenthette a négyzetméterárat. Ez utóbbinak aránya azonban nagyon alacsony lehet az MNB szerint.

Alku? Na még mit nem!

Az MNB szerint 2025 harmadik negyedévében a lakáspiaci közvetítők adásvételeinek 71 százalékában a tranzakciós ár alacsonyabb volt az utolsó hirdetési árhoz képest (alku valósult meg), 22 százalékban megegyezett vele, 7 százalékban pedig a tranzakciós ár volt magasabb (licit valósult meg).

Ezen arányok az előző év azonos időszakában még rendre 80-15–5 százalékok voltak, tehát az elmúlt egy év folyamán csökkent a vevők alkuereje. A tranzakciós ár utolsó hirdetési ártól vett medián eltérése Budapesten -1,5 százalék, vidéken pedig -3,7 százalék volt 2025 harmadik negyedévében.