Hihetetlen Otthon Start trükköt találtak: százmilliókat lehet kaszálni rajta, bárkinek beválhat

Az Otthon Start Programot eredetileg a fiatalok első otthonának megszerzésére tervezték, de a jogszabályi feltételek lehetővé teszik második vagy további lakástulajdon megszerzését, illetve befektetési célú felhasználást is. A program több esetben is igénybe vehető: ha a korábbi ingatlan értéke nem haladta meg a 15 millió forintot, ha azt lebontották, ha haszonélvezettel terhelt, vagy ha a hitelfelvevő tíz éven belül legfeljebb 50%-os tulajdoni hányaddal rendelkezett egy ingatlanban. Fontos, hogy nem kötelező az életvitelszerű bentlakás, és a lakás kiadása is engedélyezett.

A befektetési célú ingatlanon kétféle hozam érhető el: egyrészt a bérbeadásból származó bevétel, amely bruttó 5%, nettó 3,3% körüli hozamot biztosít, másrészt az ingatlan értéknövekedéséből származó nyereség, amely az elmúlt 25 év átlagában évi 8,96% volt Magyarországon.

A bruttó bérleti hozamból le kell vonni az állagmegóvás költségeit (a lakás értékének 0,5%-a évente), az adókat (13,5% a bérleti díjból), valamint számolni kell az üresjárással is (átlagosan évi 1 hónap). Ezek miatt a bruttó bérleti díj mintegy 32%-a elmegy költségekre, és csak 68% marad a befektető zsebében.

Bár kezdetben a bérleti díj nem feltétlenül fedezi a törlesztőrészletet, a lakásérték emelkedésével a bérleti díj is nő, így például évi 9%-os értéknövekedés esetén az 5. évtől már magasabb lehet a bevétel, mint a hitel törlesztőrészlete, így a projekt "önfinanszírozóvá" válik.

Egy 50 millió forintos lakás esetén, 5%-os bruttó bérleti hozam és 9%-os éves lakásár-emelkedés mellett évi 18,7%-os nettó hozam érhető el. Már 2%-os lakásáremelkedés is biztosítja az évi 7%-os jelenlegi állampapír-hozamot. Minél kisebb az önerő, annál magasabb az éves százalékos hozam a nagyobb tőkeáttétel miatt.

Konkrét példával szemléltetve: 10%-os, vagyis 5 millió forint önerő esetén 25 év alatt 504 millió forint nominális nyereség érhető el, míg 50%-os, vagyis 25 millió forint önerő esetén 513 millió forint. Bár a nagyobb önerő valamivel nagyobb nominális nyereséget eredményez a kisebb törlesztőrészlet miatt, az Otthon Start-ból megvalósított ingatlanbefektetés hozama sokkal érzékenyebb a bérleti díj mértékére és a várható lakásár-változásra, mint az önerő nagyságára.