Robbant a lakáspiac Budapesten: így változik minden, amit a vevők eddig megszoktak

Az MBH Jelzálogbank már az idei legfrissebb adatokat is figyelembe véve készítette el legújabb elemzését a budapesti újlakás-piac folyamatairól. Az elemzés kizárólag a legalább négy lakásból álló társasházi projektek adataira épül, vagyis azokra a fejlesztésekre, amelyek jellemzően meghatározzák a fővárosi újlakás-kínálat trendjeit.

Újabb rekordok a keresleti oldalon

A 2023-as mélyponthoz képest már 2024 élénkülést hozott az új lakások piacán Budapesten. Míg 2023-ban az értékesített lakások száma alig lépte át a háromezret, addig csak 2024 utolsó három hónapjára vetítve több mint 2500 új lakás talált vevőre a fővárosban. Ilyen magas számokra legutóbb 2021 őszén volt példa.

„A jelentős érdeklődés 2025 elején is folytatódott: az első negyedévben új rekord született, csaknem 2800 lakást értékesítettek, sőt, a következő hónapokban is 2500 körül maradt a megvásárolt társasházi lakások száma. 2016 óta nem volt egymást követő három olyan negyedév, amikor 2000-nél több új társasházi lakást adtak el Budapesten. A jelentős értékesítési volumen részben a lejáró állampapírok okozta keresleti hullámnak, részben az újonnan, nagy számban piacra kerülő projekteknek, illetve a befektetői érdeklődés élénkülésének köszönhető. Utóbbit jól tükrözi, hogy 2025 tavaszán az értékesített lakások több mint fele 50 négyzetméternél kisebb alapterületű lakás volt” – mondta Dr. Nagy Gyula, az MBH Jelzálogbank vezérigazgatója.

Növekvő kínálat és területi különbségek

Az új lakások piacán a fejlesztők is nagyobb volumenben indították el beruházásaikat az elmúlt negyedévekben. Már 2024 őszén több mint 3000 társasházi lakás jelent meg újonnan a kínálatban Budapesten, majd 2025 tavaszán minden eddigi rekordot megdöntött a piacra kerülő új lakások száma. 2025 június elején már 7500 szabad társasházi lakás közül lehetett választani, ami 14 százalékos növekedést jelentett 2024 azonos időszakához képest.

2025 júniusi adatok szerint a Budapesten értékesítés alatt álló új társasházi lakások közül mintegy 600 esetében már befejeződött az építkezés, és további 1300 olyan lakás volt még megvásárolható, amelyek esetében az átadás 2025 hátralévő részére várható. Ebből tehát látszik, hogy a budapesti kínálat jelentős részét a későbbi átadású projektek adják, a még elérhető lakások közül több mint 3000 átadása 2027-2028-ra tehető.

A kínálatban szereplő lakások mérete kerületenként jelentősen eltér. 2025 júniusában a legkisebb átlagos alapterületű lakásokat a 8. és a 19. kerületben kínálták, 50 négyzetméter alatti alapterülettel. Szintén a kisebb lakások domináltak a 9., a 21., a 10., a 13. és a 7. kerületben, ahol 57 négyzetméter alatt alakult az átlagos lakásméret. Az ellenpólust a budai vagy pesti családi házas kerületek jelentik: a 2., a 16. és a 12. kerületben meghaladta a 100 négyzetmétert az eladásra kínált lakások átlagos alapterülete. Általános tendencia, hogy a már értékesített lakások átlagos mérete kisebb a kínálatban maradt ingatlanokénál, ami arra utalhat, hogy a kisebb lakások iránt nagyobb a kereslet. 

Az Otthon Start program további ösztönzőt jelenthet a piacnak

2025-ben tovább gyorsult az új társasházi lakások drágulása Budapesten: a második negyedévre az átlagos négyzetméterárak 2024 azonos időszakához képest csaknem 16 százalékkal, 2024 utolsó negyedévéhez viszonyítva pedig 7,7 százalékkal emelkedtek. A legdrágább kerületek az 1., a 2. és a 12. voltak, ahol az árak elérték vagy meghaladták a négyzetméterenkénti 3 millió forintot. A belső pesti kerületekben 2–3 millió forint között alakultak az árak. Tizenegy külső kerületben mértek 1,5 millió alatti átlagárat, de az 1 millió forintot mindenhol meghaladták az árak

– tette hozzá Dr. Nagy Gyula, az MBH Jelzálogbank vezérigazgatója.

2025 szeptemberében indul az Otthon Start program, amely várhatóan a hitelpiac átrendeződését is előidézi.

A hitel feltételei szerint a lakás teljes ára nem haladhatja meg a 100 millió (ház esetén 150 millió) forintot, az átlagos négyzetméterár pedig az 1,5 millió forintot. Azok, akik ezt a hitelt veszik igénybe, az alacsonyabb árkategóriájú lakásokat fogják keresni, hogy megfeleljenek a négyzetméterárra vonatkozó előírásnak. Így a program a kedvezőbb árú lakások iránti keresletet erősítheti és várhatóan nem fogja tovább növelni a budapesti újlakás-árakat.

A fővárosban a külsőbb kerületekben nagyobb eséllyel találhatók az Otthon Start program feltételeinek megfelelő lakások a kedvezőbb négyzetméterárak miatt, ugyanakkor érdemes alaposan körülnézni a piacon, mert szinte minden kerületben hirdetnek olyan lakást, ami megfelelhet a feltételeknek. Budapesten kívül pedig jóval szélesebb kínálati körrel találkozhatnak az otthonteremtés előtt állók.