Felrobbantak az árak: már egy 50 négyzetméteres új lakás is méregdrága luxusnak számít Pesten

Megjelent a Budapesti Lakáspiaci Riport 2025 2. negyedévi újlakás-piaci felmérése, amely 25 062 lakást tartalmaz. Ezek olyan fejlesztésekben találhatók, ahol az elmúlt fél év során legalább egy lakást kínáltak eladásra.

Az összegzést készítő ELTINGA szerint a rekord nagyságú új kínálat miatt 13 százalékkal emelkedett a felmérésben szereplő lakások száma, viszont a listázott projektek száma szinte változatlan az előző negyedévhez képest. Az értékesítések továbbra is kiemelkedően magasak, bár az előző negyedévi rekordhoz képest mintegy 10 százalékos visszaesés látszódik.

2485 újépítésű lakást értékesítettek február és május között a fejlesztők. A felmérés kezdete óta nem volt példa arra, hogy egymás után három negyedévben is kétezer feletti legyen az eladott lakásszám.

12 olyan projekt is azonosítható, ahol több mint 50 lakást értékesítettek egy negyedév alatt, közülük hét az idei második negyedévben került a piacra. A tartósan magas keresletért továbbra is elsősorban a befektetők a felelősek, amit az is jelez, hogy az eladott lakások 53 százaléka 50 nm-nél kisebb volt.

Az előző negyedévben az értékesített lakásszám, az ideiben pedig az új kínálat döntött rekordot. Több mint négyezer lakás fog felépülni azokban a projektekben, ahol az elmúlt három hónapban indult el az értékesítés. A rekord kínálat hatására a szabad lakások száma normalizálódott, az előző fordulóban mélypontra kerülő kínálat visszatért a 7 ezres szint fölé, ahol legutóbb négy éve járt.

Jelenleg közel 7500 lakásból tudnak választani a vásárlók, ami 14 százalékos emelkedést jelent éves szinten. Továbbra is gyakori az ütemes értékesítés és a kínálat egy részének visszatartása: az új projektekben épülő, de jelenleg nem értékesített lakásokkal a kínálat közel lenne a 8500-as szinthez. A nagyobb fejlesztők közül

• a Cordia 4,
• a Márton Ökoházak 3,
• a Bayer Property,
• a Biggeorge Property,
• a Metrodom és az Indotek is 2-2 új projektet indított el - utóbbi Revital Park I. üteme számít ezek közül a legnagyobbnak (421 lakás).

Az árak továbbra is emelkednek, és amíg ilyen magas kereslet jellemzi a piacot, nem is várható trendforduló. Az átlagos négyzetméterárak áttörték az 1,75 millió forintos szintet, ami 4 százalékkal magasabb az első negyedéves értéknél. Az éves növekedés is gyorsult, már majdnem eléri a 16 százalékot.

Egy átlagos újépítésű lakás ára meghaladja a 131 millió forintot Budapesten, ami 4 millió forinttal magasabb, mint egy negyedévvel ezelőtt. Az árak negyedéves emelkedése Külső-Pesten (6,5%) volt a legmagasabb, míg Belső-Pesten és Budán némiképp átlag alatti volt a drágulás.

A lakások valamivel több mint felét árazták át a fejlesztők az elmúlt negyedévben, ami átlagosnak számít, de visszaesést jelent az előző fordulóhoz képest. Az árváltozások 84 százaléka emelés volt, ez megegyezik az előző negyedévi aránnyal.

A leggyakoribb stratégia a közepes mértékű áremelés volt: a lakások harmadánál 2,5–10 millió Ft közötti összegű emelés történt. Minden tizedik lakásnál ennél kisebb, 3 százalékuknál pedig több mint 10 millió forinttal nőtt az ár.

Árcsökkentés mindössze a lakások 8 százalékát érintette.

Az összegzés szerint kevesebb átárazás történt, kisebb volt a drasztikus emelések aránya, de az erős kereslet továbbra is árfelhajtó hatással bír. Az értékesített lakások száma továbbra is magas Angyalföldön: 924 lakást adtak el a kerületben, így az elmúlt három negyedévben egyszer sem csökkent 900 alá.

Jelentősebb növekedés egyedül Belső-Pesten történt (+27%), azon belül is Ferencvárosban ugrott meg az értékesített lakásszám, elsősorban a magas előértékesítést elérő új projektek (Woodland II. by Cordia, Metrodom Green II.) miatt. A XI. kerületben stagnáltak az értékesítések, míg Külső-Pesten (-31%) és Buda egyéb részein (-49%) nagyobb visszaesés következett be.

Lakásméretek és kínálati szerkezet

A kétszobás lakások számítanak a legkelendőbbnek, ugyanakkor az utóbbi két fordulóban csökkent a részesedésük, legutóbb négy éve volt ilyen alacsony (43%).

A rekord új kínálat hatására a garzonok részaránya (17%) nőtt meg leginkább az értékesített lakások között, de a nagyobb, legalább négy szobás lakásoké is emelkedett (13%). Az értékesített háromszobás lakások száma viszont 2 százalékponttal csökkent az év elejéhez képest. Az aktuális kínálatban különösen a garzonok vannak fogyóban, részarányuk nem éri el a 10 százalékot, de a kétszobás lakások is kisebb súlyt képviselnek, mint amekkora a keresleti részesedésük volt.

Projektstátusz és várható átadások

Az ELTINGA összegzése szerint a megvásárolható lakások 82 százaléka építés alatt álló projektben található, arányuk némileg csökkent a még nem épülő új projektek miatt, de így is magas. A befejezett, de még elérhető lakások aránya továbbra is csökken, és legutóbb három éve volt ilyen alacsony.

A szabad lakások nagyobb része (37%) olyan projektekben épül, melyek 2027-re várhatóak, míg a 2026-os átadású lakások aránya 32 százalékra csökkent. Mintegy 1300 lakás vásárolható meg idei átadással, 600 pedig már befejezett projektben.