Ingatlanhoz jutás szinte ingyen: ez az elbirtoklás menete, szabályai, feltételei a Ptk szerint

Cikkünkben annak jártunk utána, mi az elbirtoklás lényege és milyen jogi vonatkozásai vannak az elbirtoklás útján történő tulajdonjog szerzésnek. Mit mond ki a Ptk elbirtoklás esetén, melyek a vonatkozó elbirtoklás Ptk jogszabályok? Ki szerezhet ingatlant elbirtoklás útján, mit tehet a tulajdonos az elbirtoklás ellen és hogyan védheti meg az igazát az elbirtokló? Számít az elbirtokló rosszhiszeműsége? Melyek az elbirtoklás szabályai jelzáloggal terhelt ingatlan vagy például végrendeletbe foglalt ingatlan esetén? Mik az elbirtoklás feltételei, amelyek, ha nem teljesülnek, megszakad az elbirtoklás menete?

Elbirtoklás Ptk jogszabályok: mit mond ki a Ptk elbirtoklás tekintetében?

A Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény - a Polgári Törvénykönyvről, XII. Fejezet) az elbirtoklás szabályai és az elbirtoklás feltételei kapcsán a következőképp rendelkezik az elbirtoklás jogi hatásáról:

1. Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén tíz éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.
2. Ingó dolog tulajdonjogának elbirtoklásával megszűnnek a harmadik személynek a dolgot terhelő olyan jogai, amelyek az elbirtokló birtokának megszerzése előtt keletkeztek, és amelyekre nézve az elbirtoklás ideje szintén eltelt, kivéve, ha az elbirtokló a harmadik személy jogának fennállása tekintetében nem volt jóhiszemű.
3. Elidegenítési és terhelési tilalom fennállása nem zárja ki az elbirtoklással való tulajdonszerzést, ha az elbirtoklás feltételei egyébként fennállnak.
4. Az elbirtoklásra vonatkozó általános szabályok szerint birtokolható el a dolog tulajdoni hányada is.

Az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely jogelődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. A jogcímes elbirtoklás szabályai szerint az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.

Mi az elbirtoklás jelentése és mik az elbirtoklás feltételei?

Elsősorban arról kérdeztük Dr. Mihalics Krisztiánt, hogy hogyan tudná elmagyarázni egy laikusnak a legegyszerűbben azt, hogy pontosan mi az elbirtoklás lényege, milyen formában találkozhatunk a leggyakrabban a tulajdonszerzés ezen formájával. A szakember ismertette, hogy az elbirtoklás egy olyan eredeti tulajdonszerzési mód, amikor a jog az idő múlását ismeri el a korábbi tulajdonos terhére, a dolgot birtokló személy javára. A jog szerint ez a dolog lehet ingó és ingatlan tulajdon, de a gyakorlatban ingó dolog elbirtoklása nagyon ritkán fordul elő - egészen egyszerűen azért, mert egy ingó dolgot, ha nincs meg, nehéz megtalálni, egy ingatlan viszont mindig ugyanott marad.

Az elbirtoklás esetében a jog azt mondja, hogy ha valaki 15 éven keresztül az egyik oldalról úgymond nem foglalkozik az ingatlanjával, tehát nem rendelkezik vele, nem birtokolja, nem használja, nem hasznosítja, nem újítja föl vagy nem fizeti utána a közterheket, fenntartási költségeket, az a személy gyakorlatilag az idő múlása miatt elveszti a tulajdonjogát fölötte. A másik oldalról pedig, amikor valaki sajátjaként birtokol egy ingatlant, és az kifelé is úgy jelenik meg, hogy az az ő ingatlanja - hiszen olyan magatartást tanúsít, mintha az az övé volna, tehát birtokolja, használja, hasznosítja azt, fizeti a fenntartási költségeit -, akkor jog szerint egy idő után tényleg az övé lehet, megszerezheti a tulajdonjogát. Azért nevezzük az elbirtoklást eredeti tulajdonszerzési jogcímnek, mert a korábbi tulajdonos jogai megszűnnek

- árulta el az elbirtoklás feltételei kapcsán Dr. Mihalics Krisztián, aki néhány, a praxisában előforduló esettel illusztrálta az elbirtoklás tipikus eseteit.

Az elbirtoklás klasszikus esete

Elmondásai szerint Budapesten a második világháborút követően elég rossz állapotban voltak az ingatlanok, ráadásul ekkoriban politikai okokból kifolyólag sokan hagyták el az országot. Míg ők elköltöztek például az Egyesült Államokba vagy Nyugat-Európába, mások beköltöztek az üresen hagyott ingatlanjaikba. A szakember a következő példát hozta az elbirtoklás klasszikus esetére:

Egyszer egy tulajdonos azzal a problémával érkezett, hogy 40 éve lakik egy budapesti lakásban, már a szülei is ott éltek, azonban valaki más neve van bejegyezve a tulajdoni lapra, valaki olyané, aki a születési éve szerint már nem is él. Azt gondolták, hogy ez az ő ingatlanjuk, de valójában nem az övék volt. Ilyen esetben a hagyatéki eljárások alapján kideríthetjük, hogy egyáltalán vannak-e tulajdonosai az ingatlannak. Ebben a konkrét esetben is előkerültek Ausztriából annak az illetőnek a leszármazottjai, aki a háború elől elmenekült Magyarországról.

A jogász kiemelte, hogy a bíróság ilyenkor azt vizsgálja, hogy megvalósult-e a folyamatos, minimum 15 éves elbirtoklási idő, amíg birtokolták ezt az ingatlant és úgy viselkedtek, mintha az az övék lenne. Hozzátette:

A bíróság a másik oldalról azt vizsgálja meg ilyenkor, hogy a tulajdonosnak vagy az ő leszármazójának ez idő alatt volt-e olyan magatartása, ami esetleg megszakíthatta az elbirtoklás menetét: tehát fellépett-e az ingatlanja érdekében, kérte-e annak birtokának a visszaadását, fordult-e bírósághoz, rendelkezett-e vele, felszólította-e a birtokost a birtok elhagyására. Ezek azok a magatartások, amelyeket a bíróság pro és kontra mérlegel.

Dr. Mihalics Krisztián rámutatott, hogy akár az is elegendő lehet, ha a tulajdonos ír egy levelet, amelyben a birtoklót arra kéri, hogy hagyja el az ingatlant, mert az az övé. Ha ezek közül bármelyik megvalósul, akkor nyilvánvalóan megszakad az elbirtoklás menete. Tehát: ha a tulajdonos bírósághoz fordul, valamely tulajdonosi jogát gyakorolja vagy bármilyen más módon a fellép a birtokló ellen és jelzi, hogy az ingatlan az övé, vissza szeretné kapni, akkor megszakad az a 15 éves folyamat.

Az ingatlan elbirtoklás leggyakoribb esetei

A szakember véleménye szerint tipikusan földterületek esetében, illetve zártkerti vagy családi házas övezetekben a telekhatárok kimérése kapcsán fordulnak elő elbirtoklási ügyek. A leggyakrabban előforduló elbirtoklás esetek közé tartozik az is, hogy valaki az ingatlan-nyilvántartásban megjelölt telekhatárhoz képest jóval nagyobb területet használ annál, mint ami a birtokában van, de erről egyik fél sem tud – és sokszor mindez már akkor derül ki, amikor jogosan elbirtokolták az adott területet.

Magyarországon nagyon alacsony az ingatlanvásárlás kultúrája: sokan úgy vesznek meg akár több tízmilliós vagy százmilliós házakat és más ingatlanokat, mint egy kiló kristálycukrot a boltban. Volt egy ügyem Budapesten, ahol egy nagyon drága családi háznál kiderült, hogy a kert fele nem is az ügyfelemé, hanem másé volt, mert nem nézték meg elég alaposan a papírokat. Érdemes az ingatlanokat műszaki és jogi szempontból is ellenőrizni, mielőtt megvásárolnánk azt!

- intett óva Dr. Mihalics Krisztián. Az szakember kifejtette, hogy az elbirtoklás Ptk szerint nyugszik abban az időszakban, amikor a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa. Egy esetben például a tulajdonos pszichiátriai gondozás alá került, és arra hivatkozott, hogy menthető okból kifolyólag nem volt olyan a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhatta volna, a jog pedig respektálta ezt a rendhagyó élethelyzetet.

Elbirtoklás menete: elbirtokolt ingatlanból hivatalos tulajdon

Dr. Mihalics Krisztián elmondásai szerint abban az esetben, ha valaki például elbirtokol egy lakást, az elbirtokló jogi képviselője kérheti a bíróságtól, hogy jegyeztesse át az ingatlant a földhivatali nyilvántartásban az elbirtokló nevére. Ha nem egy lakóingatlanról, hanem például egy telekhatár problémáról van szó, ahhoz, hogy a bíróság olyan ítéletet hozzon, amit a földhivatal elfogad, egy földmérővel előzetesen készíttetni kell egy úgynevezett változási vázrajzot, ami megmutatja, hogy nézett ki a változás előtt és után a két telek. Ha valaki már egy ilyen dokumentummal fordul a bírósághoz, a változási vázrajzzal együtt fogja a bíróság a földhivatalnál átvezetni az elbirtokló telkének megnagyobbodását.

Olyan elbirtoklási esetek is előfordulnak, hogy a felek nem is tudnak arról, hogy például a telekhatárok eltérnek, és eladják az ingatlant - ekkor jogutódlásról beszélünk. Ilyen esetben az új birtokos a saját elbirtoklási idejéhez hozzászámíthatja a jogelődjének az idejét akkor, ha a jogelődnél az elbirtoklási idő nem járt le

- fűzte hozzá az ügyvéd.

A Ptk elbirtoklás ügyben arra is kitér, hogy az elbirtoklás kizárt olyan személy esetében, aki bűncselekménnyel, alattomos úton jutott hozzá a dolog birtokához (ingóság esetében pedig pl. ellopta azt) – ilyenkor elbirtoklás útján nem szerezhető tulajdonjog. Dr. Mihalics Krisztiánt arról is megkérdeztük, számít-e az, ha az elbirtokló személy rosszhiszemű:

A gyakorlatban ilyesmi ritkán fordul elő; az, ha valaki bűncselekménnyel jutott hozzá az ingatlanhoz, elég egyértelmű szokott lenni. Ahhoz, hogy bűncselekményről beszéljünk, általában valamilyen jogerős határozattal megállapított dolog szükséges, akkor nevezünk valakit rosszhiszeműnek, amikor tud róla, hogy a dolog nem az övé. A gyakorlatban azonban általában arról van szó, hogy valaki a sajátjának tekint valamit, ami tudtán kívül nem az övé, mert egész egyszerűen nem tud arról, hogy például a telke határa rosszul lett kimérve.

Vagyonszerzési illeték, jelzálog, öröklés

Dr. Mihalics Krisztiánt arról is megkérdeztük, hogyan kapcsolódnak az elbirtoklás Ptk jogszabályok a vagyonszerzési illetékhez, a végrendelkezéshez és az örökléshez, illetve, hogy el lehet-e birtokolni jelzáloggal terhelt ingatlant. A szakértő kifejtette, hogy az illetéktörvény szerint az ingatlan tulajdonjogának öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik, így elbirtoklás esetén az ingatlan új tulajdonosának vagyonszerzési illetéket kell fizetnie.

Az elbirtoklás szabályai szerint ez az eredeti szerzésmód azt biztosítja, hogy az elbirtokló tehermentesen szerzi meg a szóban forgó ingatlant. Olyan eset a gyakorlatban nem szokott előfordulni, hogy jelzáloggal terhelt ingatlant birtokolnak el, ugyanis, ha van rajta teher, a pénzintézet visszaköveteli a tartozást, akár végrehajtás alá is vonhatja az ingatlant. Ha pedig valaki végrendeletbe foglalja az ingatlanját, az tulajdonjoggal való rendelkezésnek minősül, ami miatt megszakad az elbirtoklás menete

- tette hozzá a jogász.

Elbirtoklási per indítása

Dr. Mihalics Krisztián kifejtette, hogy az elbirtoklási ügyek nem feltétlenül indulnak perrel: meg lehet egyezni peren kívül is, azonban mindig érdemes ilyen esetekben szakemberhez fordulni és alaposan kivizsgálni a helyzetet.

A mai ingatlanárak tekintetében kevés ügyvéd fogja azt tanácsolni a tulajdonosnak, hogy mivel nem rendelkezett vele, csak úgy mondjon le a tulajdonjogáról. Ehelyett sokan inkább érvekkel próbálják meg alátámasztani követeléseiket és végigmennek az elbirtoklási peren, megpróbálják megtartani a tulajdonukat.

Az ügyvéd egy olyan esettel illusztrálta az elbirtoklás perre vitelét, amikor három testvér osztozott egy nyaraló tulajdonjogán: két testvér külföldre költözött, a harmadik testvér viszont az ingatlan közelében lakott és arra hivatkozott, hogy azt ő elbirtokolta tulajdonostársaitól. A szakember szerint ez inkább a rosszhiszemű elbirtoklási esetek közé tartozik, hiszen a harmadik testvér tudta, hogy az egész ingatlan nem lehet az övé, mert korábban az ingatlan közös értékesítését vagy bérbe adását kezdeményezve ő tulajdonképpen már olyan nyilatkozatot tett, amelyben elismerte a testvérei tulajdonjogát, így ebben az esetben nem állt meg az indoklás.

Hozzátette, hogy szerinte ügyvédi szempontból általában azért mennek perre ezek az ügyek, mert a bíróságok sokszor egészen apró dolgokról is nagyon másképpen gondolkodnak, ugyanazon tényállás mellett apróságok is átbillenthetik az elbirtoklások megítélését. Az említett lakáselbirtoklási ügynél például az elsőfokú bíróság azt mondta, hogy nem birtokolta el az ügyfél, másodfok viszont egy ugyanolyan, tehát ugyanazokat a tényeket figyelő bíróság már, azt mondta, hogy megtörtént az elbirtoklás.