Váratlan fordulat: ugrál a panellakások ára

Az ingatlanpiacon belül a lakáspiac az, ami egy elemző számára a legnagyobb kihívást jelenti szinte akármekkora egységet vizsgálva. A transzparencia hiánya, a számtalan méret, beosztás, egyéb csatolt részekben meglévő eltérések, az alapvető minőségbeli különbségek, a tájolás, a lakóközösség, és még oldalakon keresztül sorolhatnánk, hogy mik azok a befolyásoló tényezők, amik miatt a lakásokat szinte lehetetlen egymáshoz viszonyítva objektív módon vizsgálni, és beárazni. Egyetlen terület azonban némileg mégis egységesebb képet mutat, mégpedig a panellakások, melyek eltérően a régi vagy új társas vagy családi házaktól, térben és időben egyfajta egységet mutatnak. Persze ez az egység közel sem jelenti azt, hogy minden panellakás ugyanolyan minőségű, és ugyanolyan jó vagy rossz elhelyezkedéssel rendelkezik, csupán annyit, hogy van olyan közös vizsgálati tulajdonságuk, ami alapján lehetségessé válik egy, a valósághoz némileg közelítő összevetés kidolgozása.

A kutatás adataiból kiderül, hogy a vizsgált városok panellakás piacán, ha nem is jelentős mértékben, de 2010 második felében, a W-alakú árváltozási folyamatok lezárásaként már egymást követő két negyedévben is emelkedés volt tapasztalható. Az árak, a 2009 negyedik, illetve 2010 második negyedévében tapasztalt, legalacsonyabbnak számító 142 500 forint/nm környéki átlagról 2010 év végére 145 ezer forint fölé emelkedtek, ami közel 2%-os kínálati áremelkedést jelent fél éven belül a vidéki panellakások piacán. Van is persze hova emelkednie az áraknak, hiszen a vizsgált időszakon belül is, 2009 harmadik negyedévről az év utolsó negyedévére, 148 ezer forintos átlagárról esett 142,5 ezer forint környékére a mutató, ami 3%-ot is jóval meghaladó áresés volt egyetlen negyedév alatt. A folyamat a W-alakzattal remélhetőleg lezárulni látszik, ám a problémás jelzáloghitelek, valamint a moratórium körüli állami és piaci intézkedések újabb hullámvölgybe taszíthatják ezt a gazdaságilag és társadalmilag is érzékeny piaci szegmenst. Erre a moratórium feloldásával várhatóan kialakuló piaci áresésre pedig, az MNB legfrissebb lakáspiaci elemzése szerint, a problémás jelzáloghitelek területi eloszlásából kiindulva, inkább a kisebb-nagyobb vidéki városokban, és községekben van nagyobb esély, sem mint a megyei jogú városokban és a fővárosban, ahol százalékosan jóval alacsonyabb a nem teljesítő adósok aránya.

Közelebbről vizsgálva az egyes városok panelpiacát azonban már nem ennyire fényes a helyzet. Míg Veszprém, Szeged, és Nyíregyháza esetében valóban tapasztalható volt az utolsó negyedévben is az áremelkedés, addig Pécsen és Miskolcon kifejezetten csökkenést, míg Székesfehérváron és Debrecenben inkább stagnálás tapasztalható a panellakások átlag négyzetméter áraiban. Ahogy az a nemrég megjelent OTP Jelzálogbank által kiadott válságállósági térképen is jól látható, földrajzilag nem lehet semmilyen összefüggést találni a válságot elszenvedett és az azt tűrő térségek között, így csak egyéb helyi viszonyok, szezonális hatások lehetnek azok, amik eltérően befolyásolják a nagyobb vidéki városaink panellakásainak átlagos kínálati négyzetméterárait.

A vizsgálatban szereplő adatok alapján kimutatható, hogy a felmérésben szereplő városok közül a legmagasabb kínálati négyzetméter árakkal Székesfehérvár büszkélkedhet, itt az utolsó negyedévben, vagyis 2010 végén átlagosan több mint 167 ezer forintot kértek el egy panellakás négyzetméteréért. Ezzel szemben a másik véglet Miskolc, ahol ugyanez a mutató a vizsgált időszak legalacsonyabb számát hozta a maga 122 ezer forintot alig meghaladó négyzetméter-árával.

Miskolc azonban nem csak a legalacsonyabb átlagárakkal rendelkezik a panellakások átlagos négyzetméterárának tekintetében, hanem a vizsgált időszakban a legnagyobb áresést is ez a város szenvedte el a válság hatására. A számok nyelvén Miskolc esetében ez közel 10%-os áresést jelent, ami hangsúlyozottan kínálati áresés, amely a tapasztalatok alapján a végleges vételár tekintetében akár 20-30%-os is lehetett. Érdekesség, hogy az árszintben vezető Székesfehérvár 6 százalékos eséssel a második helyezett az árcsökkenési listán, míg Veszprémben a vizsgálat adatai szerint nemhogy csökkenés, éppen ellenkezőleg, mintegy 2,5%-os áremelkedést tapasztaltak.

A most megismert kínálati adatok, és az eddig látott piaci vizsgálatok, valamint szakmai anyagok tapasztalatai alapján elmondható, hogy az ország területén teljesen eltérő helyi viszonyok miatt, a különböző alpiacokon eltérő árhatásokkal találkozhatunk, így fordulhat elő az, hogy akadnak olyan részei az országnak, ahol a lakáspiaci árak további esésére joggal nem számítanak, ugyanakkor találkozhatunk azokkal a területekkel is, ahol az úgynevezett mélypont még mindig nem jött el. A mostani árszint azonban a moratórium feloldásával időszakosan akár erős csökkenést is mutathat, ami azonban a bedőlt hitelek fedezeteként szolgáló lakások kifutásával újra egyensúlyba kerülhet, és a helyi viszonyok leképezéseként eltérő meredekségű növekedési pályára állhat. A szintén sokat emlegetett beszállási pont is egyes helyeken már elérkezettnek tűnik, és miután végleges döntés születik a moratórium által érintett lakások értékesítésével kapcsolatban, a piac megfelelően gyors reakciójával hamar kialakulhat a végleges piaci mélypont és egyben beszállási pont a vidéki panellakások piacán is.