7 °C Budapest

Trükkös kis lakáshitel! - Többet fizetsz, mint gondolnád...

Pénzcentrum
2007. február 2. 12:00

Emelkedhetnek bármilyen mértékben a lakásárak és mozdulhatnak kedvezőtlen irányba a reálkeresetek, a bankoknak mindig is az marad az érdekük, hogy az átlagpolgár képes legyen jelzáloghitelükkel ingatlanhoz jutni. Ez a motiváció a tengerentúlon már rendkívül sok kreatív lakáshitel-konstrukciót szült, melyek némelyike a hazai piacra is beszivárgott. Jelen összeállításunkban egy kissé extrém és meglehetősen érdekes hitelt mutatunk be, mellyel az Egyesült Államokban már sokaknak meggyűlt a baja. Annak ellenére is megéri az alábbi példa tanulmányozása, hogy Magyarországon (még?) nem létezik ezen termék konkrét megfelelője, viszont sokat lehet tanulni az elrejtett buktatókból.

Mit is kell tudni a változó-kamatozású jelzáloghitelről?

A tengerentúlon ARM-nek (adjustable-rate mortgage) nevezett konstrukció meglehetősen jól reklámozható, hiszen igaz lehet rá a következő megkapó szlogen: "lakáshitel 1%-os induló kamattal"! A probléma sokkal nagyobb, mint azt az "induló" szócska sejtetni engedi, lássuk hát, milyen tényezőkre kell odafigyelni!

- induló kamat: ez a kamatláb az USA-ban általában 1-4 százalékponttal marad el a hagyományos 30 éves fix kamatú jelzáloghitelek rátájától, nem nehéz hát a kreatív konstrukciókhoz ügyfelet fogni
- kamatperiódus: a kamat csak a kamatperiódusok végén változik, egy perióduson belül fix. Minden periódus ugyanolyan hosszú.
- index: mivel változó kamatozásról van szó, a kamat mértéke mindig egy index-számhoz van kötve, ezek együtt mozognak, de nem egyeznek meg teljesen, hiszen a bank a saját marzsát ráteszi az indexre. (Ez a marzs általában fix mértékű a hitel teljes futamideje alatt.) A kamat mértéke tehát a kamatperiódus végén a következő periódusra vonatkozóan az adott index és a marzs összegeként határozódik meg.

Néhány jól csengő extra...

Ebben persze eddig nincs semmi rendkívüli, ezen alapokhoz azonban számos, opcióként kérhető faktor hozzájön, melyek segítségével kivitelezhető, hogy valaki a futamidő végén többel tartozzon, mint amikor megkezdte a törlesztést. Nézzük, miket is kell számba venni, hogy ne érjen meglepetés!

- Kamatsapka: a kamatplafon vonatkozhat a teljes futamidőre, mely gyakorlatilag azt jelenti, hogy adott mértéknél többel nem emelkedhet hitelünk kamata a futamidő alatt a kezdeti értékhez képest, függetlenül attól, hogy az index mekkora elmozdulást mutat. A kamatsapkának létezik periodikus fajtája is, melynél az egyik kamatperiódusról a másikra bekövetkező kamatemelkedés mértékét maximalizálják, nehogy túl hirtelen ugorjon meg a törlesztő-részlet.
- Törlesztő-részlet plafon: a kamatsapka mintájára működik, segítségével az aktuális törlesztő-részlet százalékában megszabható, hogy milyen mértékben emelkedhet az egyik periódusról a másikra a havi törlesztés.

Gondolkodjunk egy kicsit!

LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!

A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 10 millió forintot, 15 éves futamidőre, már 7,21 százalékos THM-el,  havi 89 803 forintos törlesztővel fel lehet venni a CIB Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az Erste Banknál 8,04% a THM, a Raiffeisen Banknál 8,09%; az UniCredit Banknál 8,12%,  a K&H Banknál 8,31%, akárcsak az OTP Banknál. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

Ha kicsit belegondolunk a marketing szempontból kétségkívül ütős extrákba, beláthatjuk hogy a törlesztő-részlet növekedésének maximálása negatív amortizációhoz vezethet, hiszen a törlesztésünk kamat része egy indexhez van kötve, mely akár a maximáltnál magasabb részletet kívánhatna meg, összességében tehát folyamatosan nőhet a fennálló tartozás mértéke. (Ebbe a csapdába a tengerentúlon jó néhányan belesétáltak...)

A negatív amortizáció egy bizonyos mérték felett persze már a banknak sem jó, hiszen nem lesz elegendő fedezete, ezért a konstrukciókba beépítettek egy limitet (általában az eredeti tőketartozás 110-125%-a), melynek elérésekor a minimális törlesztés mértéke automatikusan arra a szintre emelkedik, mely mellett hitel a futamidőn belül teljes egészében visszafizethető. A törlesztő-részlet plafon innentől fogva érvényét veszti, a havi terhek emelkedésének mértéke pedig igen számottevő lehet.

Néhány további érdekesség...

Érdemes kiemelni, hogy számos konstrukció esetében egyetlen hónapig tart a bevezető kamat időszaka, így a hirdetések ugyan megkapóak tudnak lenni, de gyakorlatilag semmit nem mondanak el a hitel lényegéről.

Egyes hiteleknél az is előfordulhat, hogy a kamat havonta változik, a törlesztő-részletet azonban csak évente módosítják...utólag persze meg kell fizetni az elmúlt periódus alatt felhalmozódott, kifizetetlen kamattartozásunkat, melyet hozzáírnak a fennálló tartozás egyenlegéhez.

Ilyen modellben még soha nem szerveztek ekkora rendezvényt (x)

Rekord gyorsasággal fogytak el a jegyek arra 400 fősre tervezett, fiataloknak szóló kapcsolatépítő és önfejlesztő rendezvényre, amelynél a szervezők a közösségi finanszírozás modelljével toboroztak.

Zsongtak és tolongtak a vevők a magyar Kickstarteren: rengetegen csaptak le erre az egyedülálló termékre

Az első hazai közösségi piactéren sikeresen célba ért egy mézes kampány, amelyben a vásárlás mellett egy hartai termelő kaptárait is örökbe lehetett fogadni.

Újraindul a STRT Holding inkubációs programja, a Launchpad

Az STRT Holding közleménye szerint 8+30 millió forint befektetés és tapasztalt mentorgárda várja a jelentkezőket.

Egykor kubai textilmunkásoktól volt hangos, most közösségi finanszírozásból újul meg a patinás budapesti gyárépület (x)

A hiánypótló naturális, és letisztult berendezési trendeket kedvelő fotós közösség számára a Nordix már nem ismeretlen.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2024. március 29. péntek
Auguszta
13. hét
Március 29.
Nagypéntek
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
GEN Z Fest 2024
Gyere el akár INGYEN a Z generáció tavaszi eseményére!
Retail Day 2024
Merre tovább, magyar kiskereskedelem?
EZT OLVASTAD MÁR?
CSOK Plusz - hírek, tudnivalók
A legfontosabb hírek, elemzések, és a részletszabályok a 2024-től elérhető CSOK Plusz-ról.
Most nem