Eladhatatlan lakások? - nincs megoldás

Az Otthon Centrum és a Duna House vezető elemzőit és munkatársait kérdeztük arról, hogy vajon melyek azok a ingatlantípusok, amelyeket elhelyezkedésük, fekvésük vagy egyéb tulajdonságuk miatt nehezebb értékesíteni. Lássuk mit mondtak a szakértők!

A megrendíthetetlen alapszabály

Az első és legfontosabb szabály, amit érdemes tudnunk, ha valaki ingatlaneladásra adná a fejét a mai szűkös viszonyok között: eladhatatlan lakás márpedig nincs. Minden lakás értékesíthető, a kérdés csupán az milyen áron, vagyis mennyit kell engednünk azért, hogy végre elkeljen a megvételre felajánlott ingatlanunk.

Az eladás esetében az árazás egyébként is rendkívül nagy hatással bír a végső kimenetelre, a legtöbb problémát ezen a téren természetesen a túlárazás jelenti, amely egyrészt annak a következménye, hogy az eladók nem kérik ki vagy nem fogadják meg az ingatlanpiacon tevékenykedők tanácsát, másrészt sok esetben a szándék nem kellőképpen erős és az árakat a próba végett túlságosan magasan állapítják meg. Az eléggé határozott vevő, ha a befektetés tárgya megítélése szerint megéri a plusz kiadást hajlandó lehet 10 százaléknyi felárat fizetni az ingatlanért cserébe, azonban efelé semmi esetre sem érdemes menni.

A földszint átka

Az Otthon Centrum belvárosi irodáinak szakértői kérdésünkre elmondták, a legnehezebben eladható ingatlanoknak továbbra is a földszinti, udvarra néző (nincsenek utcára néző ablakai, ezért sötétek), nagy alapterületű lakások számítanak. Emellett nehézkes lehet az értékesítés a tetőtéri és a második emeletnél feljebb elhelyezkedő lakások esetében, ha a társasházban nincsen lift. S bár a zárószinten található ingatlanok a lift meglététől függetlenül nem tartoznak kedvencek közé, a belvárosi tetőtér-beépítések mégis jó hatással vannak a lakásárakra, egyrészt a kialakításukkal járó külső tatarozás, másrészt a födém leszigetelése miatt.

Az se jó, ha túl nagy...

Az alapterületet tekintve a szélsőségek mellőzése lehet a főcél, a jelenleg uralkodó tendencia szerint fogyatkozik mind a garzonok, mint az óriáslakások kereslete. Utóbbit főleg az energiaemelés okozta riadalom miatt nehéz eladni, ezen a téren abszolút a túlkínálat. Budapestem a 70-100 négyzetméteres lakások számítanak túl nagynak, míg Virányi László, az Otthon Centrum munkatársa szerint, a szűk agglomerációban ez az érték akár 60-80 négyzetméterre is lecsökkenthet.

A méreten kívül az elrendezés sem elhanyagolható szempont, a rossz kiosztású és nehezen alakítható lakások egyértelműen hátrányt szenvednek a jó kialakítású, például 1 plusz két félszobás lakásokkal szemben - mondta el lapunknak Sallai Ákos, az Otthon Centrum munkatársa.

És ami körülötte van?

Arról is megkérdeztük az ingatlanpiaci kereskedésben jártasakat, hogy vajon mennyiben befolyásolja a külső környezet, a szűken és a tágan vett, az ingatlanunk értékesíthetőségét. A válasz egyértelműen az volt, hogy a szűkebb környezet, tehát maga a társasház az egyik leglényegesebb tényező a döntésnél, egy rossz állapotban lévő társasházban található felújított lakás, amelynek rendbetételére a közeljövőben nincs kilátás, és egy jó állapotban lévő épületben található lelakott lakás közül várhatóan az utóbbi kel majd el hamarabb. Sőt Murányi Ákos szerint, a szakértelem nélkül elvégzett, saját kezű javítgatás általában csak tovább ront a helyzeten.

Ha a belvárost vesszük górcső alá, aligha lehet negatív hatásról beszélni, ha valamilyen módon befolyásolja a környék az árat, az mindenképpen pozitív irányba történik. A nyolcadik kerület, a külső kerületek beton dzsungelei és az agglomerációban megtalálható falvak esetében azonban valóban lefelé módosítja az árat a környék, így ha a házat odébb helyeznénk néhány kilométerrel, akkor az, ha nem is a többszörösét, de jelentősen többet érne.

Zajmizéria

A tapasztalat azt mutatja, hogy akármennyire is szép és kelendő lenne lakásunk, az eladást lényegesen meglassíthatja a zaj, vagyis a repülőtár, a vasútállomás, a gyorsforgalmi út vagy az autópálya közelsége. Fővárosunk esetében az abszurd helyzetet az adja, hogy az óriási területnek csupán viszonylag kis százaléka mentesül ezektől a zajforrásoktól, így a csendre való vadászat első látásra majdhogynem lehetetlen kísérletnek tűnik.

Homályos viszonyok

Nem segíti az eladást az sem, ha az ingatlan tulajdoni viszonyai nem tisztázottak, ezért fontos, hogy a tulajdoni lappal kapcsolatban minden a lehető legnagyobb rendben legyen. Emellett árcsökkentő tényezőnek számít az, ha ingatlanra vagy annak egyes részei nincs meg az építési engedély - tudhattuk meg a Duna House vezető elemzőjétől, Murányi Ákostól.

Összefoglalásképpen elmondhatjuk, hogy bár eladhatatlan lakás a szakértők szerint nem létezik, jelentősen lassíthatja az eladást, ha a megvételre felkínált ingatlan föld- vagy zárszinti, nagy alapterületű, udvarra néző, faluban, külső területen vagy zajforrás közelében helyezkedik el.