29 °C Budapest

Eladhatatlan lakások? - nincs megoldás

Pénzcentrum
2006. november 28. 12:00

Gázár-mizéria, megszorító csomag, pangó lakáspiac... Vajon érdemes-e még egyáltalán arról álmodni, hogy megszabadulhatsz a feleslegessé vált plusz négyzetméterektől, rossz nyílászáróktól és a szédítő magasságokat elérő gázszámlától még a kemény tél beköszönte előtt? Vajon tényleg eladhatatlan az eladhatatlan, vagy mindenre van vevő, csak megfelelő módon és köntösben kell kínálni azt?

Az Otthon Centrum és a Duna House vezető elemzőit és munkatársait kérdeztük arról, hogy vajon melyek azok a ingatlantípusok, amelyeket elhelyezkedésük, fekvésük vagy egyéb tulajdonságuk miatt nehezebb értékesíteni. Lássuk mit mondtak a szakértők!

A megrendíthetetlen alapszabály

Az első és legfontosabb szabály, amit érdemes tudnunk, ha valaki ingatlaneladásra adná a fejét a mai szűkös viszonyok között: eladhatatlan lakás márpedig nincs. Minden lakás értékesíthető, a kérdés csupán az milyen áron, vagyis mennyit kell engednünk azért, hogy végre elkeljen a megvételre felajánlott ingatlanunk.

Az eladás esetében az árazás egyébként is rendkívül nagy hatással bír a végső kimenetelre, a legtöbb problémát ezen a téren természetesen a túlárazás jelenti, amely egyrészt annak a következménye, hogy az eladók nem kérik ki vagy nem fogadják meg az ingatlanpiacon tevékenykedők tanácsát, másrészt sok esetben a szándék nem kellőképpen erős és az árakat a próba végett túlságosan magasan állapítják meg. Az eléggé határozott vevő, ha a befektetés tárgya megítélése szerint megéri a plusz kiadást hajlandó lehet 10 százaléknyi felárat fizetni az ingatlanért cserébe, azonban efelé semmi esetre sem érdemes menni.

A földszint átka

Az Otthon Centrum belvárosi irodáinak szakértői kérdésünkre elmondták, a legnehezebben eladható ingatlanoknak továbbra is a földszinti, udvarra néző (nincsenek utcára néző ablakai, ezért sötétek), nagy alapterületű lakások számítanak. Emellett nehézkes lehet az értékesítés a tetőtéri és a második emeletnél feljebb elhelyezkedő lakások esetében, ha a társasházban nincsen lift. S bár a zárószinten található ingatlanok a lift meglététől függetlenül nem tartoznak kedvencek közé, a belvárosi tetőtér-beépítések mégis jó hatással vannak a lakásárakra, egyrészt a kialakításukkal járó külső tatarozás, másrészt a födém leszigetelése miatt.

Az se jó, ha túl nagy...

Az alapterületet tekintve a szélsőségek mellőzése lehet a főcél, a jelenleg uralkodó tendencia szerint fogyatkozik mind a garzonok, mint az óriáslakások kereslete. Utóbbit főleg az energiaemelés okozta riadalom miatt nehéz eladni, ezen a téren abszolút a túlkínálat. Budapestem a 70-100 négyzetméteres lakások számítanak túl nagynak, míg Virányi László, az Otthon Centrum munkatársa szerint, a szűk agglomerációban ez az érték akár 60-80 négyzetméterre is lecsökkenthet.

A méreten kívül az elrendezés sem elhanyagolható szempont, a rossz kiosztású és nehezen alakítható lakások egyértelműen hátrányt szenvednek a jó kialakítású, például 1 plusz két félszobás lakásokkal szemben - mondta el lapunknak Sallai Ákos, az Otthon Centrum munkatársa.

És ami körülötte van?

JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

 

Arról is megkérdeztük az ingatlanpiaci kereskedésben jártasakat, hogy vajon mennyiben befolyásolja a külső környezet, a szűken és a tágan vett, az ingatlanunk értékesíthetőségét. A válasz egyértelműen az volt, hogy a szűkebb környezet, tehát maga a társasház az egyik leglényegesebb tényező a döntésnél, egy rossz állapotban lévő társasházban található felújított lakás, amelynek rendbetételére a közeljövőben nincs kilátás, és egy jó állapotban lévő épületben található lelakott lakás közül várhatóan az utóbbi kel majd el hamarabb. Sőt Murányi Ákos szerint, a szakértelem nélkül elvégzett, saját kezű javítgatás általában csak tovább ront a helyzeten.

Ha a belvárost vesszük górcső alá, aligha lehet negatív hatásról beszélni, ha valamilyen módon befolyásolja a környék az árat, az mindenképpen pozitív irányba történik. A nyolcadik kerület, a külső kerületek beton dzsungelei és az agglomerációban megtalálható falvak esetében azonban valóban lefelé módosítja az árat a környék, így ha a házat odébb helyeznénk néhány kilométerrel, akkor az, ha nem is a többszörösét, de jelentősen többet érne.

Zajmizéria

A tapasztalat azt mutatja, hogy akármennyire is szép és kelendő lenne lakásunk, az eladást lényegesen meglassíthatja a zaj, vagyis a repülőtár, a vasútállomás, a gyorsforgalmi út vagy az autópálya közelsége. Fővárosunk esetében az abszurd helyzetet az adja, hogy az óriási területnek csupán viszonylag kis százaléka mentesül ezektől a zajforrásoktól, így a csendre való vadászat első látásra majdhogynem lehetetlen kísérletnek tűnik.

Homályos viszonyok

Nem segíti az eladást az sem, ha az ingatlan tulajdoni viszonyai nem tisztázottak, ezért fontos, hogy a tulajdoni lappal kapcsolatban minden a lehető legnagyobb rendben legyen. Emellett árcsökkentő tényezőnek számít az, ha ingatlanra vagy annak egyes részei nincs meg az építési engedély - tudhattuk meg a Duna House vezető elemzőjétől, Murányi Ákostól.

Összefoglalásképpen elmondhatjuk, hogy bár eladhatatlan lakás a szakértők szerint nem létezik, jelentősen lassíthatja az eladást, ha a megvételre felkínált ingatlan föld- vagy zárszinti, nagy alapterületű, udvarra néző, faluban, külső területen vagy zajforrás közelében helyezkedik el.

Ezen a szőnyegen jógázva már semmi sem választ el a természettől (x)

Gombából és növényi szálakból fejlesztett újgenerációs jógamatracot egy fiatal magyar csapat.

Tücsökfehérjéből készít proteinszeletet a magyar orvostanhallgató, a Cápák között befektetője is beszállt az üzletbe (x)

Ennek nincs is tücsök íze, ez a leggyakoribb visszajelzés a többféle ízesítéssel gyártott, tücsökfehérjével dúsított proteinszelet, snack és shake kapcsán.

A legnagyobb hazai filmfesztiválon mutatkozik be a közösségi finanszírozásból megvalósult kisjátékfilm

A Magyar Mozgókép Fesztiválon találkozhat először a közönség Králl Kevin “Melange”című kisjátékfilmjével.

Üzleti ötletek tesztelése: ezt kell tenned, hogy befutó legyen a kampányod a közösségi piactéren

Magyarországon az üzleti ötletek mintegy 6 százaléka jut el abba a fázisba, hogy jutalomalapú közösségi finanszírozási kampány indulhat rájuk.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2024. július 20. szombat
Illés
29. hét
Július 20.
A Hold napja
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
REA 2024 SUMMIT – Powered by Pénzcentrum
A magyar Real Estate Agent találkozó a Kalmárok közreműködésével
Future of Finance 2024
Mi lesz a szerepe a pénzügyekben az AI-nak?
Sustainable World 2024
Zöld finanszírozási lehetőségek, befektetési döntések, ESG megfelelés
EZT OLVASTAD MÁR?
Felújítási támogatás - hírek, tudnivalók
A legfontosabb hírek, elemzések, és a részletszabályok a 2024-től elérhető lakásfelújítási támogatásról.
Most nem