Végleg megszűnhet a kamatstop Magyarországon: tízezreknek drágulhatnak a lakáshitelek

Egy társadalmi egyeztetésre bocsátott jogszabálytervezet alapján a jelzáloghitelek kamatstopja 2026. szeptember végével tényleg lejárhat. Ezúttal ugyanis a tervek szerint nem meghosszabbítanák az intézkedést, hanem pont végső határidőt adnának a jelenleg visszavonásig érvényes kedvezménynek - áll a Bankmonitor közleményében. 

Mi is az a kamatstop?

Érdemes eggyel visszább lépni, mi is az a kamatstop? A jelzáloghitelekre, illetve lakáscélú lízingszerződéseke érvényes kamatstop 2022. januárjában indult és egyes kölcsönöket, lízingszerződéseket hivatott megvédeni kamatemelkedéstől. Ugyanis bizonyos hitelek kamatába igen gyorsan beépült volna az emelkedő infláció miatt megugró pénzpiaci hozamszint.

• 2022. januárjától a legfeljebb egy évig fix kamatozású – nevezhetjük változó kamatozású – jelzáloghitelek védelmével indult a kamatstop.
• Majd 2022. novembertől kiterjesztették a 2, 3, 4 és 5 évig fix kamatozású jelzáloghitelekre is az intézkedést.  

Hogyan működik a kamatstop?

A legfeljebb egy évig fix kamatozású hitelek kamata jellemzően egy referenciamutatóhoz van kötve. Ez a mutató a rövid futamidejű bankközi kamatláb, azaz a BUBOR szokott lenni. A hitelkamat a BUBOR értékéből és egy felárból áll össze. A kölcsön 3, 6, 12 havonta módosulhat – ez szerződésfüggő – megfelelő futamidejű BUBOR alakulásának megfelelően.

Ha például egy 3 havonta változó kamatozású kölcsönnél a 3 havi BUBOR értéke 4 százalék volt szerződéskötéskor, melyet még 3 százalék kamatfelárral megnöveltek, akkor a kölcsön induló kamatszintje évi 7 százalék. Ha három hónappal később a 3 havi BUBOR értéke 6 százalékra emelkedett, akkor a kölcsön kamata évi 9 százalékra emelkedik.

Ebbe a mechanizmusba avatkozott be a kamatstop oly módon, hogy kamatfordulókor az aktuális, valós BUBOR érték helyett a mutató egy korábbi, 2021. október 27-ei értékét kellett alapul venni.

Mekkora volt a BUBOR értéke 2021. október 27-én?

• A 3 havi BUBOR értéke 2,02 százalék volt. Fix 3 százalék kamatfelár mellett a hitelkamat nem haladhatja meg az évi 5,02 százalékot.
• A 6 havi BUBOR értéke 2,17 százalék volt. Fix 3 százalék kamatfelár mellett a hitelkamat nem haladhatja meg az évi 5,17 százalékot.
• A 12 havi BUBOR értéke 2,40 százalék volt. Fix 3 százalék kamatfelár mellett a hitelkamat nem haladhatja meg az évi 5,40 százalékot.

 
Jó tudni: a 2, 3, 4 és 5 éves kamatfixálású jelzáloghiteleknél kicsit másképp működik a kamatstop. Alapvetően az MNB által publikált kamatváltoztatási mutatók alapján módosulhat az éppen akkor forduló kölcsönök kamata. A kamatstop ideje alatt a kérdéses mutatóból egy korábbi értéket kell használni és ennek megfelelően változhat a hitelkamat.

Mekkora segítség a kamatstop?

A felgyorsuló infláció időszakában 2022. őszén a 3-12 havi BUBOR mutatók értéke átlépte a 16 százalékot. Gyakorlatilag ezen időszakban a kamatstop miatt az érintett kölcsönök kamata durván 14 százalékponttal volt kedvezőbb, mint az intézkedés nélkül lett volna.

Azóta az infláció jelentősen mérséklődött, ami magával vonta a pénzpiai hozamok csökkenését is. Jelenleg, 2026.06.12-én az alábbi értékeket lehet látni a bankközi hozamoknál:

• A 3 havi BUBOR értéke 5,94 százalék
• A 6 havi BUBOR értéke 5,84 százalék
• A 12 havi BUBOR értéke 5,75 százalék

Tehát mind a mai napig jelentős 3,35-3,92 százalékpontos kamatcsökkenést eredményez a változó kamatozású hiteleknél a kamatstop.

Kamatszinten tehát még mindig nagy a kamatstop hatása, de mi a helyzet a törlesztőrészletekkel? Mennyit spórol ma a kamatstop miatt egy adós?

Forrás: Bankmonitor

Ez nagymértékben függ a fennálló tartozástól és a hátralévő futamidőtől. A Bankmonitor szakértői ezért több esetre is kiszámolta a hatást. Ezen esetekben 5,1-18,9 százalékkal emelkedhet az adósok törlesztőrészlete a kamatstop kivezetését követően.

Szerencsére az érintett adósok jelentős részénél a fennálló tartozás relatív alacsony -az átlagösszeg 3,8 millió forint körül van – és a hátralévő futamidő sem olyan hosszú. Emiatt átlagosan csak pár ezer forinttal emelkedhet az adósok terhe, persze lehet olyan csoport, akinél érdemben nagyobb lenne a plusz kiadás.

Hányan családot véd jelenleg a kamatstop?

Az MNB Pénzügyi Stabilitási jelentése alapján mintegy 218 ezer jelzáloghitel szerződést véd a kamatstop, a teljes hitelállomány 842 milliárd forint. Ezen belül mintegy 19 ezer család tekinthető sérülékenyek, nekik okozna nagyobb terhet a kamatstop kivezetése.

Az MNB vizsgálata során azok tekinthetők sérülékenynek, akiknél a törlesztő legalább 5 ezer forinttal nő és eléri a havi kötelezettség a család jövedelemének a 40 százalékát.

Összességében, a teljes hitelállományra, gazdaságra vetítve a hatás kicsi, ettől függetlenül 19 ezer család sorsa nem elhanyagolható.

Miért vezetik ki a kamatstopot?

Alapvetően a kamatstoppal kapcsolatban az utóbbi időben számos kritika fogalmazódott meg:

• A kamatsop a rövid futamidő, kamatfixálás melletti hiteleknélerősen torzítja a piacot, ezáltal ronthatja a különböző kamatbefolyásolási intézkedések hatékonyságát.
• Felmerülhet morális kérdés is: a kockázatosabb hitelt választókat megmentik. Ez igencsak rossz üzenet azok számára, akik kiszámítható, de drágább hitelt választottak kezdetben.
• Olyanokat is megmentenek a kamatemelkedéstől, akiknek nincs szükségük ilyen védelemre. Anyagi helyzetük jó, a törlesztőrészlet emelkedése pedig csekély lenne az intézkedés nélkül. Ellenbenmegtakarításukat magasabb kamat mellett el tudjék helyezni alacsony kockázat mellett.
• A kamatstop okozta kamatcsökkenést a bankoknak be kell nyelnie. A korábbi határozatlan időre való kiterjesztése az intézkedésnek durván 125 milliárd forintba került volna a szektornak. Márpedig ezen bevételkiesés miatt elmaradhatnak banki fejlesztések, vagy épp emelkedhetnek másfajta banki díjak.

Fontos: jelen pillanatban úgy néz ki, hogy a kivezetés tényleg eljön, de az biztos, hogy a veszélyeztetett 19 ezer család számára valamilyen megoldást kínálni kell, hogy a havi teher tényleg ne legyenek elviselhetetlenül nagyok.

Milyen lehetőségei vannak az adósoknak?

A fenti példákban a kölcsön kamata 8,75 százalékra emelkedne, ez azért már egy komoly kamatszint. Éppen ezért érdemes foglalkozni a kérdéses hitelekkel.

• Alapvetően a kisebb fennálló tartozással rendelkező jobb anyagi helyzetben lévő adósok elgondolkodhatnak kölcsönök végtörlesztésén. Ezzel letudják a terhet, nem kell azt magas kamat mellett tovább fizetni.
• A hitelkiváltás – meglévő kölcsön lecserélése egy újra – is felmerülhet. A mostani új piaci lakáshitelek és lakáscélú kiváltásra igényelhető kölcsönök kamata 6,5-7,0 százalék körül alakul. A kiváltással erre a szintre csökkenthető a kamat és ezáltal a havi törlesztő is mérséklődne. Kalkulálni kell azonban a kiváltáshoz kapcsolódó költségekkel is. Ez azoknak érheti meg inkább, akik nagyobb fennálló tartozással rendelkeznek és a futamidő is hosszabb.
• A meglévő kölcsönük átütemezését is kérhetik az adósok: például meghosszabbítva a futamidőt, vagy épp átmeneti tőkefizetési moratóriumot kérve. Ezzel a havi fizetési kötelezettség kordában tartható. Ez azoknak lehet jó választás, akiknek tényleg nehézséget okozna a megemelkedett törlesztő megfizetése és nem megoldás a hitelkiváltás.

Az biztos, hogy most már tényleg foglalkozni kell a kérdéssel, ugyanis úgy néz ki valóban kifut a kamatstop szeptember végével.