Fájó milliókat bukott, aki így vett lakást az utóbbi időben: rengetegen sétáltak bele a csapdába

A 2022 közepén kibontakozó energiaválság hatalmas kihatással volt többek között a magyarországi jelzáloghitel-piacra is, amit mi sem jelzett jobban, minthogy a lakáshitelek átlagos évesített kamatlába a 2022 április 4,54%-ról 2023 januárjára 11,25%-ra emelkedett. A lakáshitelek jelentős drágulása maga után vonta az új kihelyezések jelentős mértékű csökkenését – míg 2022 májusában még 153,9 milliárd forint volt az újonnan kihelyezett lakáshitelek szerződéses összege, addig a 2023 februári mélyponton mindössze 33,1 milliárd forint.

Mindebben semmi meglepő nincsen, hiszen a fent leírt drágulás valóban jelentős terhet rótt az akkor hitelt felvevőkre. Csak a példa kedvéért – 10 millió forint hitelösszeget 15 év futamidőre a fent említett 4,54%-os éves kamat mellett 76 704 forintos havi törlesztőrészlettel lehetne felvenni. Ezzel szemben ugyanezen hitelösszegnek ugyanakkora futamidő mellett már 115 235 forint lenne a havi törlesztőrészlete 11,25%-os éves kamat mellett, ami 50,2%-kal magasabb törlesztőt jelent az előbbi összegnél.

Értelemszerűen nem csak a havi törlesztőrészlet, hanem a futamidő végére összesen visszafizetett összeg is jelentősen megemelkedett az elszálló kamatok hatására. Míg az első példában a felvett 10 millió forinton túl további 3 806 700 forintot fizetnének vissza az adósok (összesen 13 806 700 forintot), addig a második példában 10 742 061 forint lenne a hitelen felül visszafizetendő összeg (összesen 20 742 061 forint).

Ezt tehát aligha kell tovább magyarázni. A hitel költségeinek oldaláról nézve egyértelműen megérte várni. Már csak azért is, mert a 2023 év eleji tetőzést követően idővel csökkenni kezdtek a lakáshitel-kamatok – az átlagos évesített kamatláb tavaly májusban egészen 6,37%-ig mérséklődött. Igaz, azóta nem sikerült lejjebb mennie, sőt, némileg emelkedett is. A legfrissebb, 2025 februári adatok szerint pedig 6,47%-on állt.

Amennyiben valaki már csak ekkora kamat mellett vette a fent részletezett lakáshitelt, úgy a törlesztőrészlete már csak 86 946 forint lenne, ami 24,5%-kal alacsonyabb havi kiadást jelent a fent kiszámolt 115 235 forintos törlesztőhöz képest. Ami a teljes visszafizetést illeti – a hitelre pluszban fizetett összeg 5 650 265 forint lenne (összesen 15 650 265 forint), tehát 5 091 796 forintot spórolt volna az, aki a legdrágább, 2023 januári időszak helyett idén februárban vett volna fel lakáshitelt.

Örök drágulás

Az Eurostat adatai szerint az elmúlt évtizedben Európai Unión belül példátlan mértékben növekedtek a magyarországi lakásárak. Az európai uniós lakásárindex 2024-ben 53%-kal múlta felül bázisnak tekintett 2015-ös év árait, miközben Magyarországon 207,4% volt az áremelkedés mértéke ugyanezen időszakban. Ráadásul a lakásárindex a válság hatására sem mutatott csökkenést – 2022-ben 154,5%-kal, 2023-ban 172,5%-kal, 2024-ben pedig 207,4%-kal múlta felül a 2015-ös értéket.

Az áremelkedés tehát töretlen volt, olyannyira, hogy a tavalyi lakásárindex már a 2022-es értékhez viszonyítva is 20,8%-os emelkedést mutatott, de még a 2023-ashoz képest is 12,8%-ost.

Amennyiben pedig a teljes, 2015-2024-es időszakot vizsgáljuk, úgy az Eurostat adatai alapján azt mondhatjuk, hogy Magyarországon évente átlagosan 13,3%-kal nőttek a lakásárak.

Példaszámítás

Tételezzük fel, hogy valaki 2023 januárjában, tehát a legmagasabb kamatok idején vett egy ingatlant 30 millió forintért (ez lesz az A verzió). A vételárból 20 millió forintot saját zsebből, a maradék 10 millió forintot lakáshitelből fedezett – utóbbi feltételei megegyeznek a fent leírtakkal, tehát az éves kamat 11,25% volt, a futamidő 15 év. Ebben az esetben a futamidő végére az ingatlan – feltételezve, hogy a következő években is átlagosan évi 13,3%-kal nőnek a lakásárak – 195,2 millió forintot fog érni. Az ingatlan értéke tehát 165,2 millió forinttal lesz magasabb, amiből ha levonjuk a hitelre pluszban fizetett 10 742 061 forintot, úgy a haszon 154 498 435 forint.

Most nézzük meg, mi történt volna, ha ugyanez a vásárló 2023 januárjában a kivárás mellett dönt (B verzió). Persze jogosan vetődik fel, hogy miért várt egészen mostanáig, elvégre a kamatok lényegében már egy éve nem igazán mozdultak el lefelé, de mondjuk azt, hogy ezt a képzeletbeli vásárlónk is csak mostanra látta be. Szóval, feltételezve, hogy ugyanazt az ingatlant szeretné megvenni, amit 2023 januárjában, úgy annak az ára mostanra a korábbi 30 millió forintról 38 510 670 forintra emelkedett volna (az évi átlagos 13,3%-os áremelkedéssel számolva).

Amennyiben feltételezzük, hogy a tőkéje időközben nem növekedett, és az változatlanul 20 millió forint, úgy a korábbi 10 millió forint helyett mostanra 18 510 670 forint lakáshitelt kellene felvennie a kinézett ingatlan megvásárlásához. Bár ennek kamata a legfrissebb, idén februári átlag alapján csak 6,47% lenne, a megnövekedett hitelösszeg miatt a hitelre pluszban fizetett összeg 10 458 981 forint lenne a futamidő végére. Ugyanezen időszak alatt az ingatlan értéke – továbbra is évi 13,3%-os áremelkedést feltételezve – 250 628 077 forintra emelkedne.

Ha ebből az összegből levonjuk az eredeti vételárat és a hitelre kifizetett bő 10 millió forintot, úgy a tiszta haszon 201 658 426 forint, ami 47 159 991 forinttal magasabb, mint az előző verzióban számolt ~154,5 millió forintos összeg.

Igen ám, de van itt egy csavar. Ezek az összegek a hitel kifutásának pillanatában érvényesek. Az A verzióban (2023 januári vásárlás) a hitel 2038 elején, míg a B verzióban (idén februári vásárlás) 2040 elején járna le. Márpedig akkor tudjuk érdemben összehasonlítani a két tranzakciót, ha az A verzió esetében is a 2040-es lakásárakat vesszük alapul. Ebben az esetben tehát a 2023 elején 30 millió forintért megvásárolt ingatlan nem 15, hanem 17 évig drágul az általunk elképzelt tulajdonos birtokában, tehát az 2040 elejére ugyanúgy 250 628 077 forintot fog érni, mint a fent vázolt forgatókönyv esetén. Csakhogy ebben az esetben a két évvel korábban kifutott hitel és az eredeti vételár levonásával a tulajdonos haszna 209 886 016 forint.

Ez alapján pedig azt mondhatjuk, hogy 8 227 590 forinttal többet keresne az, aki nem várt, és a magasabb kamatkörnyezet ellenére is belevágott a lakásvásárlásba.

Arról nem is beszélve, hogy az A verzió adósát semmi sem gátolja meg abban, hogy a kamatkörnyezet csökkenését látva kiváltsa a korábban felvett hitelt egy újabb, olcsóbb lakáshitellel. Ebben az esetben még kevesebb összeget fizetne vissza a banknak a felvett összeg után, miközben változatlanul tovább élvezhetné a lakásárak emelkedéséből adódó előnyöket, mint a B verzió vásárlója.

Magyarországon minden más

Azt azért érdemes hangsúlyozni, hogy a fenti számításokban alapul vett évi 13,3%-os lakásár-növekedés még akkor is extrém magasnak számít, ha egyébként a korábbi évek valós adatain alapul. Általában évi 5-6%-os hozammal szokás számolni az ingatlanbefektetések kapcsán, az, hogy Magyarországon ennyivel nagyobb mértékben drágulnak az ingatlanok, az jelentős részben a lakásvásárlásokhoz és -építésekhez nyújtott állami támogatásoknak köszönhető.

Korábban mi is említettük, hogy a vizsgált 2015-2024-es időszakban az Európai Unióban lényegesen kisebb mértékben, mindössze 53%-kal nőtt a lakásárindex, ami éves szinten már jóval szerényebb, mindössze átlag 4,8%-os áremelkedést jelent.

Amennyiben ezt vesszük alapul, úgy a 2023 januárjában megvásárolt 30 milliós ingatlan a 15 éves hitel futamidejének végére 60 609 471 forintot, 2040-re pedig 66 567 625 forintot érne. Ebből levonva az eredeti vételárat és a hitel után kifizetett felárat 25 825 565 forintot kapunk.

A B verzió esetében idén februárra az eredetileg 30 milliós ingatlan 32 949 120 forintba kerülne, tehát mindössze ~3 millió forinttal kellene több hitelt felvenni, mint két évvel korábban. Ezáltal a futamidő végére visszafizetett teljes összeg 20 265 633 forint lenne, tehát a hitelre fizetett plusz 7 316 513 forint lenne. Tehát a futamidő végén – 2040 elején – az ingatlan értéke itt is 66 567 625 forint lenne, amiből az eredeti vételárat és a hitel költségét levonva 26 301 992 forintot kapunk.

Látható tehát, hogy ebben az esetben már a B verzió jönne ki jobban, bár csak minimális mértékben. Ha pedig itt is figyelembe vesszük, hogy az A verzió adósa ugyancsak élhet a hitelkiváltás lehetőségével, akkor jó eséllyel itt is ő az, aki jobban járt. Azt mondhatjuk tehát, hogy általánosságban olyan mértékben nőnek az ingatlanárak, hogy még magasabb kamatkörnyezet esetén is megérheti belevágni a vásárlásba. Természetesen fontos hangsúlyozni, hogy a fent felvázolt eset pusztán egy speciális példa – a valóságban mindig érdemes a konkrét paraméterek mentén meghozni a döntést.