10 °C Budapest
Összeomlás: megússzák a lakáshitelesek vagy megismétlődik 2008?

Összeomlás: megússzák a lakáshitelesek vagy megismétlődik 2008?

2018. október 25. 05:45

Egyre növekvő hitelállomány, elszálló ingatlanárak, kiélezett verseny a bankok közt az ügyfelekért - így jellemezhető a mai magyar lakáspiaci helyzet. Ezeket a sorokat azonban tizenegy éve is olvashattuk, az akkori túlhevülésnek pedig összeomlás lett a vége. Noha az elemzők szerint egyelőre nincs veszély, számos tényező adhat okot az aggodalomra: a szabályozási környezet változásának hatásai nehezen kiszámíthatók, a világgazdasági fejlemények pedig meglehetősen vészjóslónak tűnnek. Vajon közel vagyunk ahhoz, hogy a lufi ismét kidurranjon, vagy ezúttal nem is beszélhetünk lufiról?

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.

Az elszálló lakásárakat  és az élénk hitelezést látva sokakban felmerülhet a kérdés, hogy vajon megismétlődhet-e a tíz évvel ezelőtti összeomlás. A helyzet megértéséhez indokolt visszatekinti 2008-ba, hogy felmérjük, vajon mennyiben változtak meg az akkori feltételek. A visszatekintés után pedig megvizsgáljuk, hogy jelenleg fennállnak-e az akkori összeomlást okozó veszélyforrások.

Következetes felelőtlenség vezetett az összeomláshoz

Az épp tíz éve kezdődő válság az Egyesült Államokból indult, ahol a 2000-es évek elején jelentkező ingatlanár-esésre a lakosság élénkülő kereslettel reagált, ez pedig természetesen felpörgette a hitelezést. A hitelkérelmek a lakásárak növekedésével egyenletesen nőttek, a bankok közti verseny pedig a kérelmek alapos átvizsgálása nélküli kihelyezéséig fajult. Elkerülhetetlen volt az összeomlás, tekintve, hogy a kiélezett verseny miatt a bankok pénzügyi termékeiket különböző módokon, minden szabályozást nélkülözve átcsomagolták (legjellemzőbb konstrukciók az MBS, ABS és CDO voltak), hogy az ezek értékesítéséből származó összeget is kihitelezhessék.

A lakáspiaci kereslet Magyarországon is élénk volt a kétezres évek közepén, noha az akkori forint kamatszint a maihoz képest magasnak számít. Természetesen akkor is voltak alacsony kamatszinten felvehető hitelek, mint például a devizahitel. Hazánkban azonban felelőtlen döntések egész sorának köszönhetően a begyűrűző válság különösen nagy károkat okozott. Az Egyesült Államokban a problémát leginkább a pénzpiac ellenőrzésének és szabályozatlanságának hiánya okozta, Magyarország ezzel szemben több problémával küszködött.

Az élénk jelzáloghitelezés kockázataival a pénzintézetek már 2006-ban tisztában voltak, az ingatlanpiaci buborék nem várt kipukkanása helyett ekkor azonban inkább a megszorító gazdaságpolitika és az abból következő romló törlesztőképesség aggasztotta őket. Ennek ellenére sok bank döntött a lazítás mellett. A köztük lévő verseny hasonló módon hajszolta bele őket a mérlegelés nélküli hitelezésbe, mint az Egyesült Államokban, a mi helyzetünk viszont annyival rosszabb volt, hogy nem csupán a pénzügyi szektor volt felelőtlen, hanem a gazdaságpolitika is.

Szinte nem volt olyan mutató, amiben ne lettünk volna rosszak: az államadósság gyors tempóban nőtt, az államháztartás évről évre hiánnyal zárt, amelyet nem kompenzált magas gazdasági növekedés, az állam mellett pedig az önkormányzatok, a bankok, és a lakosság is eladósodott - sokan devizában (2008-ban a jelzáloghitelek teljes állományán belül 61%-ot tett ki a deviza alapú kölcsönök aránya). A devizahitel-felvétel a válság előtti állapot szerint sokkal olcsóbb volt a többi hiteltermékhez képest, ráadásul forintkeresletet teremtett, ami megtévesztő módon, minden romló makrogazdasági adat ellenére rövid távon stabilan alacsonyan tartotta az euro-árfolyamot, hosszú távon azonban a devizakereslet miatt várható volt a gyengülés. A következményeket ismerjük: az elszálló forint miatt sorra váltak nem teljesítővé a hitelek, ami a hitelezés leállásához, az ebből eredő keresletcsökkenés pedig az ingatlanárak eséséhez vezetett.

Újabb összeomlás közeleg?

A hitelezés befagyása természetszerűleg visszavetette a GDP-növekedést az összeomlást követő években, így a monetáris politika döntéshozói felismerték a problémát. A Jegybanknak megvolt az eszköze, az alapkamat-csökkentés terén ugyanis viszonylag nagy mozgástere volt a 2010-es évek elején - ráadásul ez egybeesett az exportorientált gazdaságpolitika célkitűzéseivel is. A fokozatosan mérsékelt alapkamat-szint valóban beindította a hitelezést, és a bankokba vetett bizalom visszaszerzésével a lakosság ingatlanvásárlási kedve is megjött. Ez vezetett el a mai növekvő kereslethez és az ebből eredő magas ingatlanárakhoz. A lakáshitelek állományának növekedése és a meredek ingatlanár-emelkedés azonban sokakban felidézi a tíz évvel ezelőtti állapotot, és emiatt ismét nő az aggodalom, hogy a rohamosan növekvő lufi hamarosan kipukkan.

Bár sok a hasonlóság, a mai helyzet némileg más. Fontos rávilágítani, hogy egyrészt az ingatlanárak reálértéken még mindig nem érték el a válság előtti szintet, ahogy a jelzáloghitel-állomány is a még a 2010-es csúcs alatt van, másrészt egyedül az olcsó hitelek nem lettek volna elegendőek a kereslet ilyen mértékű növekedéséhez. Azt lehet mondani, hogy a hitelfelvételek gyakorisága mögött - persze az alacsony kamatok mellett - olyan tényezők állnak, mint a reálbérek emelkedése, a lakáscélú állami támogatások, és az általános gazdasági fejlődés. 

Okkal feltételezhető, hogy a lakáspiaci keresletnövekedés reálgazdasági szempontból megalapozott.

Az is egy fontos magyarázó tényező, hogy a válság utáni bizalmatlan évek során valójában messze az elvárható szint alatt zajlott a hitelfelvétel, s mivel Magyarország volt az egyik legjelentősebb kárvallottja a válságnak, nekünk volt a legtöbb bepótolni valónk. Ezzel magyarázható, hogy Budapest Európa egyik leggyorsabban dráguló városa az ingatlanárak tekintetében: mivel a válság során az átlagosnál nagyobb mértékű volt a visszaesés, nem csoda, hogy a krízis elmúltával a növekedés is meglehetősen gyors. Ezt támasztja alá az MNB félévente megjelenő lakáspiaci jelentése is, amely szerint a magyarországi lakásárak még mindig nem magasabbak annál, mint amit gazdasági helyzetünk indokolna.

Mindenki tanult a hibából

Amennyiben azonban mégis bekövetkezne a krach, a stabil makrogazdasági adatok miatt az államnak sokkal nagyobb mozgástere van a válságkezelésben, mint 2008-ban. Az akkorihoz képest az államadósság csökkenő pályára állt (bár még mindig magas), a gazdasági növekedés stabil, az államháztartás hiánya kezelhető, a külkereskedelmi mérleg egyenlege (még) pozitív, a munkanélküliség rekordalacsony, a reálbérek pedig nőnek.

Nem csupán a makrogazdasági adatok a kedvezőbbek, de a döntéshozók is odafigyelnek arra, hogy a tíz évvel ezelőtti helyzet ne álljon újra elő. A Jegybank kiemelt figyelmet fordít a hitelezés stabilitására, és folyamatosan monitorozza az ingatlanpiacot (ennek az egyik eszköze a fent említett Lakáspiaci jelentés). A szabályozási környezet alakítása szintén a jelzáloghitelesek biztonságát hivatott szavatolni: a 2015-ben alkotott adósságfék szabályokhoz elfogadott és októbertől életbe lépő szigorítás szerint a fix kamatozású hitelek felvelői 400 ezer forintos jövedelem alatt legfeljebb 50%-os jövedelemarányos törlesztőrészlettel juthatnak hitelhez, a változó kamatozású hitelek esetén ez az arány jelentősen alacsonyabb.

A Jegybank prioritása tehát a lakosság átterelése a kockázatosabb változó kamatozású hitelekről a kiszámíthatóbb fix kamatozású hitelek felé. Erre viszont csak részben van szükség, a Jegybank mellett ugyanis a lakosság is óvatosabb lett, a jelzáloghitelek állományának nagy része fix kamatozású, és arányuk egyre nő. A 2008-as válság során a legnagyobb sebet ejtő konstrukció, a devizahitel pedig teljesen eltűnt a piacról.

Kockázatok azért vannak

Biztonsággal kijelenthető tehát, hogy az ingatlanpiaci fejlemények gazdaságilag megalapozottak, nem kell attól tartani, hogy a közeljövőben tömegesen dőlnek be a jelzáloghitelek. Pánikra jelenleg semmi ok.
Mindazonáltal vannak tényezők, amelyekre jobb odafigyelni.

Egyelőre kiszámíthatatlan, hogy a 2020-tól megszűnő kedvezményes áfa milyen mértékben eredményez keresletcsökkenést.

Az nem vitás, hogy az 5-ről 27%-ra emelkedő áfa jelentős drágulást okoz majd az ingatlanárakban, azt most még nem tudhatjuk, hogy a mostani élénkülés a kedvezményes időszak kihasználásából adódik, vagy valós keresletet mutat.

Amennyiben a kereslet drasztikus mértékben csökken, azt a pénzügyi szektor is megérezheti. A kormányzati reakció a piac hűtésére önmagában örvendetes, a biztosan előrejelezhető drágulás mértéke viszont elég nagy ahhoz, hogy a kereslet nagymértékű visszaesését feltételezzük.

Kétségkívül valós kockázatot jelent a hitelállomány változó kamatozású hányada, amelynek kamatai - a referenciakamatok, elsősorban a BUBOR emelkedése miatt - az utóbbi hónapokban növekedést mutattak. A BUBOR hosszú idő után először júniusban emelkedett jelentős mértékben, majd stabilan beállt a korábbinál magasabb szintre. A BUBOR emelkedése kiemelten kockázatos - annak 1%-os növekedése ugyanis a havi törlesztőrészletben 8-9 százalékos emelkedést is előidézhet. Márpedig elemzők szerint nem sok esély van rá, hogy a BUBOR a közeljövőben csökkenni, vagy stagnálni fog.

A további veszélyfaktor külgazdasági eredetű. Noha a fejlett világ egyelőre stabil, a kínai vállalati szektor eladósodottsága tetemes. Amennyiben eljön az évek óta beharangozott összeomlás, az az egész világgazdaságra - így az Európai Unió által Magyarországra is - hatással lesz. Szerencsére Kína mindmáig jelentős devizatartalékkal rendelkezik, ha ennek orvoslására sort kéne kerítenie.

A Jegybankon is nagy a nyomás - az MNB ugyan láthatóan kitart az alacsony alapkamat mellett, nem sok esély van rá, hogy hosszabb távon fenn tudja tartani a jelenlegi állapotot. Az amerikai példa pedig megmutatja, hogy a kamatemelési ciklus után törvényszerűen nő a nem teljesítő hitelek aránya.

NEKED AJÁNLJUK
A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2021. november 28. vasárnap
Stefánia
47. hét
November 28.
Advent (1.)
November 28.
Nemzetközi Aura nap
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2021. november 27. 19:18