Hatalmas fordulat a magyar lakótelepeken: beütött a panel-krach, zuhanni kezdtek az árak

Az idei év elején még erős kereslet jellemezte a lakáspiacot, februárban és márciusban az Otthon Start program második hulláma is éreztette a hatását. Áprilistól azonban gyengült a kereslet, ennek pedig a panellakások is megérezték a hatását.

A korábbi panelboom idején gyakorlatilag minden panellakásra jutott érdeklődő, most viszont egyre jobban szétválik a piac. A jó állapotú, azonnal költözhető lakások továbbra is keresettek, a felújítandó panelek iránt azonban jóval kisebb az érdeklődés. A Zenga elemzési vezetője, Futó Péter szerint elsősorban a tavalyi rendkívül gyors áremelkedés és az idei keresletgyengülés áll a háttérben.

„Ennek egyik legnagyobb vesztesei a panellakások voltak, azon belül is a felújítandó panelek ára csökkent a legnagyobbat” - mondta Futó Péter.

A szakember szerint a felújítandó paneleknél a júniusi csúcs óta országosan közel 5 százalékos korrekció következett be. A nyár végére úgy tűnik, az eladók egy része már belátta, hogy a korábban elképzelt magasabb árakon nem érkezik meg a kereslet.

33 százalékkal drágultak egy év alatt a budapesti panelek

A mostani árcsökkenést érdemes a tavalyi drágulás fényében nézni. Budapesten 2024 decembere és 2025 decembere között 33 százalékkal emelkedett a panellakások ára. Egyes megyeszékhelyeken ennél is nagyobb drágulás következett be.

A piac azonban egy ponton elérte a vevők fizetőképességének határát. A tavalyi tempó ezért idén már nem tudott folytatódni. A Zenga adatai szerint aki 2025 januárjában vásárolt fővárosi panellakást, az júliusra már 18 százalékos áremelkedést láthatott. Ez mindössze fél év alatt következett be.

Egy évvel később azonban már teljesen más kép rajzolódott ki. A 2026 januárjában vásárlók esetében már nem volt további áremelkedés, a márciusi vásárlásokhoz képest pedig mostanra közel 3 százalékos árcsökkenés látható a budapesti panelpiacon.

A felújítandó panelek kerültek bajba

A piaci fordulat különösen a felújításra szoruló lakásoknál látványos. A vevőknek ugyanis egy ilyen ingatlannál nem elég előteremteniük a vételárat. A felújítás költségével, annak időigényével és a kivitelezés kockázataival is számolniuk kell. Ez jelentősen megváltoztatja a vásárlási döntést.

Egy 50 négyzetméteres panellakásnál például könnyen előfordulhat, hogy a vevőnek további 10-15 millió forintot kell ráköltenie a teljes felújításra. Így a végső költség már olyan szintre kerülhet, amely mellett egy jobb állapotú vagy akár új építésű lakás is versenyképes alternatívává válik. A Zenga kínálatában a felújítandó és a felújított panelek között átlagosan 200 ezer forint a négyzetméterenkénti árkülönbség. Egy teljes körű felújítás költsége azonban könnyen meghaladhatja ezt a különbséget.

A változás a budapesti kerületekben is jól látható. Az érdemi panelkínálattal rendelkező kerületek mintegy kétharmadában csökkent január óta a felújítandó panellakások átlagos hirdetési négyzetméterára. A legnagyobb visszaesést Budapest VIII. kerületében mérték, ahol év eleje óta 17 százalékkal lett alacsonyabb a felújítandó panelek átlagos hirdetési négyzetméterára.

Győrben 14 százalékos, Egerben 13 százalékos csökkenést mért a Zenga. A XI. kerületben, ahol továbbra is kiemelkedően magasak a panelárak, 9 százalékkal csökkentek a felújítandó lakások hirdetési négyzetméterárai. A visszaesés azonban nem mindenhol volt általános. Szolnokon, Veszprémben és Salgótarjánban például emelkedett a felújítandó panelek ára év eleje óta.

Ennek több oka is lehet. Veszprémben és Salgótarjánban 2025-ben az országos átlagnál jóval kisebb mértékű volt a drágulás, így az idei emelkedés részben korrekciónak tekinthető. Szolnokon pedig az év elején még a környező megyékhez képest is alacsonyabbak voltak az árak, így a mostani drágulás felzárkózásként értelmezhető.

Ennyibe kerül most egy panellakás

A panelek az árcsökkenés ellenére sem számítanak olcsó lakásoknak. Budapesten továbbra is milliós négyzetméterárakkal találkozhatnak a vevők. A XI. kerületben már most is 1,5 millió forint felett van a panellakások átlagos négyzetméterára. A fővárosi kerületek többségében 1,1-1,4 millió forint között kínálják a paneleket.

Vidéken Debrecenben haladja meg az átlagos négyzetméterár az 1 millió forintot. A legtöbb megyeszékhelyen 600-900 ezer forint körüli négyzetméterárakkal lehet találkozni. A mostani adatok alapján tehát egyelőre nem beszélhetünk általános panelpiaci összeomlásról. Inkább arról van szó, hogy a tavalyi kiugró áremelkedés után korrigál a piac, miközben a vevők egyre tudatosabban válogatnak az ingatlanok között.

A jó állapotú panelek továbbra is vonzóak lehetnek, a felújítandó lakásoknál viszont az eladóknak egyre inkább alkalmazkodniuk kell a vevők által elfogadható árakhoz. A korábbi panelboom egyik fontos következménye éppen az lehet, hogy a lakás állapota ismét sokkal nagyobb szerepet kap az ár meghatározásában.