Kész, ennyi volt a saját lakások korának? Olyan változás előtt áll a magyar ingatlanpiac, amire senki sincs felkészülve

A privatizáció kétségtelenül sok család számára teremtett lehetőséget arra, hogy rendkívül kedvező feltételekkel saját ingatlanhoz jusson. Az önkormányzatok számára is előnyt jelentett, hogy megszabadultak a hatalmas lakásállomány fenntartásának költségeitől. A folyamatnak azonban volt egy hosszú távú következménye is: gyakorlatilag eltűnt az az intézményi bérlakásszektor, amely valódi alternatívát jelenthetne a saját lakással szemben.

Az Eurostat adatai szerint ma a magyar lakosság mintegy 90 százaléka saját tulajdonú lakásban él. Ebben nem vagyunk egyedül, a kelet közép európai országok jelentős részében szintén magas a tulajdonosok aránya.

Nyugat Európában viszont egészen más a helyzet. Ausztriában a lakások mintegy 45 százalékát bérlők lakják, Németországban pedig a bérlés még ennél is elterjedtebb. A különbséget azonban hiba lenne pusztán kulturális sajátosságokkal magyarázni. Nem egyszerűen arról van szó, hogy a magyarok ragaszkodnak a saját lakáshoz, míg a németek vagy az osztrákok szívesebben bérelnek.

A lakhatási döntéseket jelentősen meghatározza az is, milyen alternatívák közül lehet választani. Ha megfelelő mennyiségű, kiszámítható áron bérelhető lakás áll rendelkezésre, és a bérleti jogviszony hosszú távon is biztonságot nyújt, akkor a bérlés nem feltétlenül átmeneti élethelyzet. Ha viszont szűk a kínálat, magasak a lakbérek és bizonytalanok a szerződések, érthető, hogy a saját ingatlan megszerzése válik a lakhatási biztonság legfontosabb eszközévé.

Ausztria megmutatja, hogy a bérlakás nem feltétlenül szükségmegoldás

Magyarország szempontjából különösen érdekes az osztrák példa. Nyugati szomszédunknál a bérlakás a lakhatási rendszer természetes része, és jelentős szociális, illetve nonprofit bérlakásszektor épült ki. A lakások mintegy 45 százalékát bérlik, miközben a szociális bérlakások aránya a teljes állományon belül 15 százalék körül alakul. Ez többszöröse a magyarországi szintnek.

Az osztrák rendszer azonban nem néhány év alatt jött létre. Évtizedek alatt alakult ki az a finanszírozási és intézményi háttér, amelyben az önkormányzatok mellett nonprofit lakásépítő és lakáskezelő szervezetek is fontos szerepet töltenek be.

Ennek egyik legfontosabb tanulsága Magyarország számára, hogy egy bérlakásprogram nem ér véget az építkezéssel. Valakinek az elkészült lakásokat tulajdonolnia, működtetnie, felújítania és karbantartania kell. Emellett azt is meg kell határozni, milyen feltételekkel lehet hozzájuk jutni és hogyan biztosítható hosszú távon a megfizethető lakbér.

A régióban sem mindenhol ugyanaz a helyzet

A visegrádi országok között is jelentős különbségek vannak. Szlovákia közel áll a magyar modellhez, a lakások mindössze körülbelül 6 százalékát bérlik, a szociális bérlakások aránya pedig 2 százalék körüli. Lengyelországban már valamivel változatosabb a kép. A lakások mintegy 14 százalékát bérlők lakják, a szociális szektor aránya pedig közel 7 százalék. Csehországban még nagyobb szerepet játszik a bérlés, a lakosság körülbelül negyede él bérelt ingatlanban, miközben a szociális bérlakások aránya nem éri el a 4 százalékot.

A nemzetközi példákból ugyanakkor az is látszik, hogy nem mindegy, milyen bérlakásokról beszélünk. A piaci és a szociális bérlakás ugyanis eltérő problémákra ad választ.

A piaci bérlakás azok számára jelenthet alternatívát, akik képesek megfizetni a piaci lakbért, de valamilyen okból nem szeretnének vagy nem tudnak ingatlant vásárolni. A szociális bérlakás ezzel szemben azok számára teremthet lakhatási biztonságot, akiknek sem a lakásvásárlás, sem a piaci lakbér megfizetése nem reális lehetőség.

Nem csak a legszegényebbeknek lehet szükségük bérlakásra

A bérlakáskérdés ezért nem kizárólag szociálpolitikai probléma. Egy pályakezdő fiatalnak, aki egy másik városban talál munkát, nem feltétlenül érdemes azonnal több évtizedes lakáshitelt felvennie. Ugyanez igaz lehet arra, aki néhány évre költözik másik településre, vagy válás után új otthont keres.

A megfelelő bérlakáskínálat a munkaerő mobilitását is növelheti. Ha valakinek egy új állás miatt nem kell azonnal ingatlant vásárolnia vagy hosszú távú pénzügyi kötelezettséget vállalnia, könnyebben költözhet oda, ahol megfelelő munkalehetőséget talál. Ebben az értelemben a bérlakás nem feltétlenül a saját tulajdon versenytársa. Bizonyos élethelyzetekben éppen olyan köztes megoldást jelenthet, amely később megkönnyíti a saját lakás megszerzését.

Nagy kérdés, mit hoz a Wekerle Sándor Lakásépítési Program

Ebből a szempontból hozhat fontos változást a készülő Wekerle Sándor Lakásépítési Program. A hazai lakáspolitikában hosszú idő után ismét hangsúlyosabb szerepet kaphat a lakáskínálat növelése, ezen belül pedig a bérlakások építése. Ez azért lehet fontos, mert a magyar lakáspiac egyik alapvető problémája éppen az, hogy a saját tulajdon mellett kevés valódi alternatíva létezik.

A bérlakáskínálat bővítése mérsékelheti a lakhatási feszültségeket, javíthatja a munkaerő mobilitását, és olyan embereknek is segítséget jelenthet, akik a lakásvásárlást támogató konstrukciókat nem tudják vagy nem akarják igénybe venni.

A nemzetközi példák alapján azonban a program eredményességét nem lehet majd pusztán az alapján megítélni, hogy hány új lakás épül. Legalább ennyire fontos kérdés lesz, hogy kik bérelhetik ezeket az ingatlanokat, mekkora lakbér mellett, ki lesz a lakások tulajdonosa és üzemeltetője, valamint miből finanszírozzák hosszú távon a fenntartásukat és felújításukat.

Magyarországnak nem feltétlenül az osztrák vagy a német rendszert kell lemásolnia. A cél sokkal inkább az lehet, hogy a saját tulajdonú ingatlan mellett legyen egy olyan kiszámítható bérlakásszektor is, amely bizonyos élethelyzetekben valódi alternatívát jelent.

A kérdés tehát már nem feltétlenül az, hogy szükség van e Magyarországon több bérlakásra. Sokkal inkább az, hogy sikerül e az új lakások megépítésén túl egy hosszú távon működőképes bérlakásrendszert is létrehozni. Lakásokat ugyanis néhány év alatt fel lehet építeni, egy fenntartható bérlakásszektor kialakítása viszont évtizedes lakáspolitikai feladat.