Kész, ennyi volt az Airbnb tiltásoknak? Mindent átírhat az EU legújabb rendelete

A 2026. szeptember 9-én közzétett, úgynevezett Affordable Housing Act nem irányelv, hanem rendeletjavaslat, amely az elfogadása után közvetlenül alkalmazandóvá válik az Európai Unió tagállamaiban. A Bizottság célja tisztázni, hogy a városok milyen feltételek mellett avatkozhatnak be az ingatlanpiaci folyamatokba anélkül, hogy megsértenék az uniós belső piac alapszabadságait. A tervezet legfőbb üzenete, hogy Brüsszel nem az általános tiltást támogatja, viszont a lakhatási válságot a beavatkozás legitim indokaként ismeri el.

Az új szabályrendszer értelmében azoknak az önkormányzatoknak, amelyek korlátozni kívánják a rövid távú lakáskiadást vagy a nem elsődleges lakóhelyként használt ingatlanok piacát, három tényezőt kell igazolniuk. Először is bizonyítaniuk kell, hogy az adott terület valóban "lakhatási nyomás" alatt áll. Ez a fogalom most először kapna konkrét mérőszámokat, hiszen ott állapítható meg ilyen feszültség, ahol egy átlagos lakás ára eléri egy lakos nyolcévnyi rendelkezésre álló jövedelmét.

Másodszor statisztikákkal kell alátámasztaniuk, hogy a korlátozni kívánt tevékenység legalább három éven át érdemi negatív hatást gyakorolt a lakások elérhetőségére vagy megfizethetőségére. Harmadszor pedig igazolniuk kell, hogy a beavatkozás célzott és arányos, illetve nem áll rendelkezésre enyhébb, de hasonlóan hatékony eszköz. Az ilyen korlátozó intézkedések legfeljebb öt évre vezethetők be, ezt követően újra felül kell vizsgálni a hatékonyságukat és az indokoltságukat.

A javaslat éles különbséget tesz a saját otthonuk egy részét időszakosan kiadó magánszemélyek, valamint az üzletszerűen, befektetési céllal működtetett, teljes lakásokat a turisztikai piacra vivő szereplők között. A korlátozások kifejezetten azokra az ingatlanokra fókuszálnának, amelyeket nem elsődleges lakóhelyként használnak. Emellett a szabályozás nemcsak az Airbnb-t érinti, hanem a befektetési céllal felhalmozott, második otthonként tartott vagy éppen tartósan üresen álló lakásokat is, rugalmasan igazodva ahhoz, hogy egy-egy városrészben pontosan mi szűkíti a lakhatási célú kínálatot.

Magyarország szempontjából a rendeletjavaslat gyökeres változást hozhat a jelenlegi, rendkívül széttagolt szabályozási gyakorlatban. Itthon a rövid távú lakáskiadás sorsát jelenleg kereskedelmi törvények, kormányrendeletek, a 2026 végéig tartó budapesti moratórium, valamint egyedi önkormányzati rendeletek határozzák meg.

Jól mutatja a helyzet sokszínűségét, hogy míg a budapesti VI. kerület 2026-tól évi nulla napban határozta meg a kiadható napok számát – amit a Kúria nemrég jóvá is hagyott –, addig a VII. kerület a társasházak hozzájárulásához köti a működést, az V. kerület pedig adminisztratív és szigorú üzemeltetési szabályokkal próbálja védeni a lakók érdekeit.

Az uniós javaslat logikája alapján egy olyan teljes tiltást, amilyet Terézváros vezetett be, a jövőben rendkívül nehéz lesz pusztán politikai érvekkel megvédeni. A helyi döntéshozóknak objektív adatokkal kellene bizonyítaniuk, miért nem volt elegendő egy enyhébb megoldás, például egy napkorlát, egy kvótarendszer vagy a zónás szabályozás.

Bár a magyar önkormányzatok számára könnyebbség, hogy az EU hivatalosan is elismeri a beavatkozás jogosságát lakhatási krízis idején, a szigorú bizonyítási kényszer komoly feladat elé állítja majd a városvezetőket. Ugyanakkor ez a keretrendszer a befektetők számára is egy jóval átláthatóbb, adatokon alapuló és kiszámíthatóbb környezetet teremthet a jelenlegi, kerületenként eltérő gyakorlattal szemben.

A Bizottság 2026-os, Magyarországról szóló háttéranyaga kíméletlen képet fest a hazai helyzetről. Az adatok szerint 2013 és 2024 között itthon nőtt a leggyorsabban, nominálisan 265 százalékkal a lakások ára az egész Európai Unióban. A dokumentum rámutat, hogy a magyar lakáspolitika túlzottan a tulajdonszerzést ösztönzi a kínálat érdemi bővítése nélkül, miközben a szociális bérlakások aránya elenyésző, mindössze 0,8 százalék.

Bár az országban mintegy 570 ezer üres lakás található, ezek jelentős része rossz műszaki állapotban van, vagy olyan térségekben helyezkedik el, ahol nincs irántuk valós kereslet, így a piacra vonásuk nem jelent azonnali megoldást a krízisre.

A készülő uniós rendelet hiánypótló eszköz, ám önmagában nem fogja megoldani a lakhatási válságot. Ahogy a brüsszeli diagnózis is rávilágít, a rövid távú kiadás szigorítása legfeljebb lokális enyhülést hozhat a turizmus által leginkább érintett belvárosi kerületekben. Amíg azonban a strukturális problémák – például a megfizethető bérlakások hiánya, az önkormányzati bérlakásprogramok elmaradása, az ingatlanok felújítási igénye és a területi egyenlőtlenségek – fennállnak, addig a lakhatási feszültségek alapvető okai továbbra is megmaradnak.